地产增值税后影响第一例 深天健出让待开发项目

　　本报记者 周涛 深圳报道

　　1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，成为本轮地产宏观调控以来对房地产企业影响最为直接的政策。“地产开发企业‘暴利’将被大面积削薄，进而引发行业的整合加速。”深圳综合研究院研究员周旭分析认为。

　　1月19日，深天健(000090)发布公告称，将其属下全资企业中山太和房地产有限公司(下称中山太和)的全部股权在深圳市产权交易中心公开挂牌出让，中山太和为深天健在广东中山市的单一项目公司。

　　国泰君安

证券研究员张雨据此分析认为：新的增值税清算管理办法将切断一大批中小房地产开发企业利用项目滚动开发的资金链条，使得企业资金难以为继，只得出让相关地产项目。

　　世联地产董事长陈劲松表示，土地增值税并非现在才开始征收，以前一直采用预征的方式收取——即在项目始建时，按预售收入的1%比例预征土地增值税。由于征收比例较低，一般都被计入拿地成本中，而根据相关规定，

开发商只需要准备项目开发35%的自有资金即可开工建设，而开发项目往往分期操作，第一期的销售资金就顺利地滚动为下一期开发所用。

　　根据新的土地增值税清算管理办法，将对土地增值部分收取最高达60%的土地增值税，大部分的高额利润将转为税收。“有信息表明，2月1日将出台的土地增值税清算管理办法实施细则将采取按项目分期征收增值税，对一批项目资金准备不足、试图依靠项目分期操作滚动开发的开发商将形成障碍。”世联地产上海公司数据部经理甘文黎称。

　　对于转让中山太和，深天健董秘徐肇松表示，深天健早在去年5月就开始讨论出让中山太和，与新的土地增值税清算管理办法并无关系。

　　深天健是一家以市政工程、建筑施工、房地产开发为主业的公司，根据徐肇松的介绍，市政工程与建筑施工占了深天健主营业务收入的75%，房地产业务的比例约为25%。在深天健不大的房地产业务中，开发资金一直准备不足。其“阳光天健城”项目因为深圳获得2011年世界大学生运动会主办权，而该项目总建筑面积超过23万平方米，与将要建设的深圳奥体新城相邻而被看好，但该项目所需开发资金也是在一个月前通过定向增发4亿资金才得以提供。

　　除大部分的高额利润将转为税收外，“捂地”增值收益也将大面积被土地增值税削去。中山太和的惟一资产为中山太和山庄，由于项目地处偏僻，1994年完成一期37栋别墅后一直停工。“很多地产商在项目无法顺利进展时都‘捂地’，以求大幅增值后转让，深天健中山太和项目历时14年而未开发完成，显然是该项目开发无望，有被政府收回的风险，而且地产增值税征收方式的调整又使其‘捂地’的增值收益落空，从而导致深天健采取出让行动。”深圳一位地产人士分析说。

　　受增值税的影响，深天健持有达14年的中山太和项目并未实现溢价——底价6500万，两天后仅以9475万元成交。如果计入多年投资的财务成本，深天健所获无几。

　　张雨分析认为：土地增值税的调整促使大批中小房地产企业退出的同时，大型房地产开发企业将可能获得整合加速发展的机会。

　　此前1月8日，万科发布公告：万科将以总价12.9亿元，获得上海浦东的5个项目。一位参与万科与上海恒大交易的人士表示，上海恒大将其全部住宅项目出让给万科，也是考虑了土地增值税将要调整的因素。

　　来源：经济观察报网

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