华侨城挺进泰州起争议

　　以前多在一线城市开发“旅游地产”的华侨城进入泰州，其项目的英利能力印发了市场的争议

　　本刊实习记者 杨代金/文

　　1月的江苏泰州，气温潮湿而阴冷。作为泰州华侨城投资发展有限公司(下称“泰州华侨城”)的总经理，背负着重任的姚明华来到此处，并不轻松。姚明华曾经一直担纲华侨城集团新闻发言人、董事会秘书，此次被委任泰州华侨城总经理一职，而这也是华侨城集团首次正式外派集团本部高管出任分区老总。

　　一切变化的发生，均源于华侨城(000069)不久前的一则公告。2006年12月28日，华侨城发布关于控股子公司对外投资的关联交易公告，其控股子公司东部华侨城与控股股东华侨城集团以及广东恒丰投资集团有限公司(下称“恒丰投资”)、深圳市朝向东部体育管理有限公司(下称“东部体育”)共同投资成立了泰州华侨城，共同开发建设泰州华侨城综合旅游休闲项目。

　　据知情人士透露，目前华侨城泰州项目还未正式启动，仍在筹备规划中。但是，市场对于华侨城在泰州的扩张似乎并不认可，新年以来，在其他地产上市公司股价大幅上涨之下，华侨城股价却连续出现下跌。

　　看重升值空间？

　　去年以来，由于一线城市对房地产市场调控的加强，房地产商开始四处出击国内二三线城市，理由则是二三线城市的经济充满了活力，房地产市场一般还处在起步和上升阶段，市场空间和前景有待挖掘，而且为了发展本城经济，当地政府的招商引资环境都很宽松。华侨城此次进军泰州，似乎也不足为奇。

　　中信证券分析师王德勇表示，只要能够赚钱，无论是一线还是二三线城市，开发商都会考虑的，选择二三线城市很正常。“而且选择二三线城市，在当前日益收缩的严厉调控政策下，已经成为了一种趋势。”

　　泰州市一位搞旅游开发的人士向《证券市场周刊》记者介绍，泰州境内名胜古迹非常多，其中列为省市级文物保护的现存古遗址、古建筑、古石刻有134处，全市建有5座博物馆，珍藏文物万余件，不少为稀世珍品。千年古刹光孝律寺在海内外佛教界享有盛名。

　　这种拥有丰富旅游资源的城市，恰恰与华侨城一惯的“旅游地产”主题相吻合。而此次华侨城泰州项目所在地姜堰市溱湖国家湿地生态公园，则又与华侨城的“生态旅游”理念不谋而合。

　　但是，华侨城的泰州项目与其在大城市的项目又有所不同，作为二三线城市的泰州拥有的消费人群显然无法与大城市相提并论，项目收益可能面临较大的不确定性。

　　招商证券分析师指出，华侨城泰州项目的收益将在2008年之后体现，短期内对公司的业绩无影响，而在2008年以后对公司业绩的影响也比较有限。在他看来，此次华侨城试水泰州，标志性意义要强于实质的业绩影响。这种标志性意义主要表现在：一是旅游品牌优势为核心的获取资源能力是华侨城最核心的竞争力；二是华侨城正积极探索旅游地产的模式创新，“三洲田模式”、“欢乐海岸模式”将成为未来公司扩张的主要模式。

　　而王德勇则认为，“二三线城市的市场容量虽小，但是机会却并不会少。而且二线城市相对于一线城市，竞争不太激烈，进入的门槛也比较低。”

　　门槛低、好进入；地价便宜、有升值空间，一位接近华侨城高层人士的说法与之不谋而合，“泰州的地价便宜，一旦华侨城做好了，以后的升值空间就会非常大。”

　　旅游地产开发模式

　　从1989年华侨城集团在深圳推出了第一个主题公园锦绣中华开始，华侨城又接连开发了民俗村、世界之窗、欢乐谷等“旅游地产”，为其地产开发创造了良好条件，旅游、地产、酒店紧密联系的“华侨城模式”获得了成功。华侨城集团总裁任克雷将这一模式概括为：以“旅游、地产”为核心，具有文化特色的开发运营模式。

　　华侨城地产与旅游业务成功结合，迅速、有效地突破了地产业最大的区域障碍，在国内各地遍地开花。2002年，华侨城集团开始在全国进行战略扩张，开发上海新浦江城、北京华侨城、成都华侨城、上海华侨城、深圳东部华侨城、深圳欢乐海岸等。如今，华侨城又开发了包括北京欢乐谷在内的“欢乐谷”模式。

　　据悉，华侨城泰州项目将主要开发溱湖湿地温泉、里下河民俗风情园和高档休闲会所等。项目占地约1.5平方公里，拥有溱湖国家湿地生态公园良好资源，总投资约4至6亿元，预计初期项目投资约2亿元。据悉，这是华侨城第一次在全国县市级城市投资开发大型旅游项目。

　　泰州华侨城注册资本为6500万元，各方股东投资金额和持股比例分别为：东部华侨城投资3250万元，持有50%股权；华侨城集团公司投资1300万元，持有20%股权；恒丰投资与东部体育投资额均为975万元，分别持有15%股权。

　　资料显示，恒丰投资是一家股份合作制民营企业，以酒店娱乐业为基础，以房地产业为核心的服务型、专业化企业集团。此次，选择与华侨城合作，正好符合了公司长期以来的“娱乐与地产”相结合的发展特征。而华侨城与东部体育已不是初次合作，在2006年年初，东部华侨城筹建办即与东部体育就云海谷体育公园管理进行过合作。

　　在华侨城集团与姜堰市政府的“泰州华侨城湿地旅游综合项目合作开发备忘录签字仪式”上，任克雷表示，泰州华侨城项目重点要做好的三件事：规划、产品和市场。华侨城将着眼于未来，一步一步推进项目建设，力争将泰州华侨城项目建设成为姜堰市一个集体育运动、休闲旅游、度假酒店于一体的标志性项目。

　　泰州项目盈利之惑

　　作为当地“一号工程”和“一把手工程”的泰州华侨城项目，由于还未正式启动，泰州市相关决策部门仍然保持着高度谨慎的态度。

　　泰州市国土管理局申女士告诉本刊记者，关于华侨城泰州项目她一无所知；而泰州市旅游局局长陈士宏则以“项目还未开展，不方便透露任何消息，最好去找华侨城项目负责人”为由拒绝了记者的采访要求。

　　而对于擅长在拥有大规模潜在消费人群的一线城市急速开拓品牌影响力，并为公司在短期内就可带来收益的华侨城来说，如何把华侨城的旅游地产开发模式成功移植到泰州，委实是个难题。

　　分析师指出，华侨城过去在全国各大城市的物业都是非常高档的。其开发模式与众不同，即“旅游地产”开发周期长，作为华侨城来说，每开展一个项目，如何找到合适位置很不容易，而且旅游地产所要求的面积都非常大。

　　由于旅游地产具有“成片综合开发”的特点，必然要求华侨城要在短期内解决资金调配和资金成本控制的问题，同时在旅游和地产的开发进度的合理安排以及如何保证稳定收益的问题上，华侨城同样不可忽视。

　　对于华侨城已经驾轻就熟的综合旅游休闲的开发模式，分析师表示：“从现在看，这一开发模式的运用上，并不会跟以前的地产项目有很大不同，在泰州项目上，应该仍会采用这一模式。”

　　针对市场怀疑华侨城如何保障泰州项目收益的稳定性，民生证券分析师表示，“不能简单一概而论。”

　　“如果在当地旅游项目比较多、当地收入比较高且没有‘旅游地产’项目前例的话，华侨城此次进入泰州，应该说会比以前它在大城市开展项目更为主动。”上述分析师认为，同时他承认，在泰州这样的一个二三线城市做这个项目，华侨城肯定有一定压力。“保守来看，肯定有一定风险。”

　　而据一位对旅游地产开发有了解的人士透露，一个成熟的旅游地产项目，至少要在一个拥有五六百万人口的城市里才能顺利。而泰州市人口早在2004年就已经达到了501万，同时泰州还拥有丰富的天然旅游资源，华侨城有理由落地泰州。

　　姚明华则谨慎地对本刊记者表示：“因为项目刚刚进入，很多方面没有完善，我们仍采用低调的行事风格，已经统一了口径，进来后从未对外宣传过。”

　　但姚明华随即表示，会在适当的时候公布泰州华侨城相关项目的进展。