莱茵置业：定向增发实现集团地产整体上市

　　定向增发实现集团地产整体上市

　　———访莱茵置业董事长高继胜

　　证券时报记者 马智

　　正当资本市场对房地产股的追捧日益升温之际，房地产行业上市公司的资本运作力度也明显增强。莱茵置业(000558)此前于10月24日发布董事会公告称：公司拟向包括第一大股东莱茵达集团在内的不超过十家机构投资者非公开发行数量不超过8800万股股票。日前，莱茵置业董事长高继胜接受了本报记者的独家专访，就公司近年来的发展情况，定向增发实现整体上市的一些设想以及公司未来的发展战略谈了他的看法。　

　　记者：莱茵置业是一家借壳上市的房地产公司，请您介绍一下莱茵达集团的以及近几年莱茵置业的发展情况？

　　高：莱茵达集团创建于1994年，是一家以房地产开发为主业、相关产业协同发展的大型住宅产业化集团。十多年来，莱茵达集团秉持“创新、团结、和谐、进步”的企业精神，成功开发了近30个房地产项目，开发项目遍布全国6省21个城市，特别是经济发达的长三角地区为集团项目战略部署的重点区域，近两年来的年开发量均在百万平方米以上。莱茵达集团先后获得“全国公认的浙江房地产著名企业”、“中国房地产住宅科技创新十强”等荣誉称号，“莱茵达”也被评为“浙江著名房地产品牌”。

　　2002年，莱茵达集团受让原辽房天29.43%股权成为公司第一大股东后将其更名为“莱茵置业”，藉此进入

资本市场。然而受历史遗留问题的影响，集团房地产核心业务的借壳上市一直进展缓慢。因此，通过并购迅速扩大资产规模，增加利润增长点，确立核心竞争优势，已成为股改后莱茵置业资本运作的内在需要。

　　记者：公司此次定向增发的具体方案是什么？将给公司的发展带来怎样的影响？

　　高：公司拟向包括第一大股东莱茵达集团在内的不超过十家机构投资者非公开发行

股票，发行数量不超过8800万股，其中向莱茵达集团发行的股份数量不低于本次发行股数的35%。莱茵达集团将以其所持有的扬州莱茵达置业有限公司32.16%股权、南通莱茵达置业有限公司90%股权、扬州莱茵西湖置业有限公司100%股权、扬州中茵置业有限公司90%股权等资产认购股份，其他机构投资者则以现金认购。

　　在此次将要注入莱茵置业的资产中，包括扬州莱茵达置业有限公司的“莱茵苑”和“莱茵北苑”、南通莱茵达置业有限公司的“凤凰莱茵苑”、扬州莱茵西湖置业有限公司的“瘦西湖”(暂定名)等优质项目。这些项目所在的扬州、南通等长三角地区二线城市，近年来区域经济增长迅速，房地产市场则表现得相对平稳，尚未出现过热迹象，亦不属于国家宏观调控的重点区域，未来具有广阔的发展空间。从部分已开工在建的项目预售情况看，这些项目销售前景比较乐观。如“莱茵苑”小区是扬州首家国家级康居示范工程，曾获得“第四届中国国际住宅产业展览会创新楼盘奖”、“2005年度扬州最佳人居楼盘”等荣誉，目前已交付面积占小区的36%，在建未完工面积的销售比例也已达到42%左右，预计该项目2007年可实现销售收入近2.5亿元，实现利润总额近4000万元。又如位于南通新区的“凤凰莱茵苑”项目，与南通新区行政中心隔河相望，地理位置十分优越，三期、四期规划建筑面积分别为36339.6平方米、70506.51平方米，正处于主体验收和施工初验阶段，目前销售比例为40%左右；五期正在规划中，预计该项目2007年可实现销售收入超过4亿元，实现利润总额约9千万元。这些优质项目的注入，将成为莱茵置业未来　　业绩持续成长的源泉。

　　根据辽宁天健会计师事务所出具的《盈利预测审核报告》，莱茵置业本次定向增发如在2006年底前完成，净资产较2005年底将增加约2.37倍，2007年主营业务收入较2005年增加3.36倍左右，净利润更将比2005年增加约25倍，公司的核心竞争力将大大增强。此外，本次非公开发行股票完成后，公司将增加约41.25万平方米的土地储备，特别是2007年可实现销售收入近7亿元、净利润超过6000万元，现金流量也将大幅度增加。显然，本次定向增发将使莱茵置业在资产规模、盈利能力、土地储备等方面得到较大的提升，消除对单个项目的依赖性，业务经营进入稳步上升的轨道。

　　记者：请您规划一下增发完成后莱茵置业的发展思路和方向？

　　高：本次定向增发作为莱茵置业历经4年的重组整合后迎来的第一次再融资，募集资金项目就选择了向集团公司收购其持有的房地产开发业务，表明历史遗留问题已经基本得到了妥善的消化和解决，莱茵达集团房地产主业的整体上市已实质性启动。

　　由于莱茵达集团的主营业务之一是房地产开发，其下属若干子公司亦从事

房地产业务，因此与莱茵置业之间产生了同业竞争问题。通过本次定向增发，莱茵达集团的优质房地产开发资产基本上全部注入公司，同时莱茵达集团承诺：今后自身将退出房地产业务；未来所有房地产业务将全部由上市公司经营；尚余的尚未开发完毕的控股房地产开发项目将在解决遗留问题后，以资产认购非公开发行股份或资产转让的方式注入莱茵置业。这一系列的运作和承诺将有效解决公司与第一大股东及其关联公司之间的同业竞争问题，优化公司治理结构。

　　通过本次定向增发，莱茵置业将成为集团房地产业务的核心运作平台，目标是以资本运营为产业发展服务的产业化原则、做精做强房地产主业。

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