天都城之困

　　本报记者 翁海华

　　在楼忠福的眼里，天都城就是广厦多年来一直被市场诟病的症结所在。

　　2000年开工的天都城项目，位于杭州郊区的余杭星桥镇，规划占地面积6579亩，是按照“企业经营城市”模式兴建的一个集房地产、新兴产业培育与卫星城建设、旅游休闲等概念为一体的综合性卫星城。

　　但风光一时的造城计划，遭遇了2003年以来的宏观调控，不利因素接踵而至，项目资金被套用、后续征地难以及地铁规划变化，都不同程度地影响了天都城的开发进程。

　　原本计划用6到8年时间建成的天都城，从2001年至今的近6年时间里，完成的工程只有当初规划的八分之一左右。

　　而大量资金的投入(天都城总投资60多亿元)，让广厦控股开始捉襟见肘，广厦在全国各地的子公司时常有变卖土地之举。2005年底，在广厦出售南京置业时，关于广厦资金链断裂的报道不断见诸报端。

　　尽管楼忠福多次表示目前天都城没有问题，但在外界看来，天都城解困还为时过早。

　　4亿销售资金去向

　　11月初，楼忠福对记者表示，目前天都城没有问题，已经实现盈利。

　　根据公开资料，2005年，天都城的项目公司浙江天都实业有限公司实现净利润2122万元，总资产达到了14.7315亿元。

　　据记者了解，天都城开发的50万平方米房子，目前已经销售了约40万平方米，除大约2万平方米商铺待售外，总体上销售了近90%。

　　“天都城的房子在2004年和2005年就销售得差不多。”11月13日，天都实业的人士告诉记者。

　　据介绍，天都城目前的销售均价在3000元/平方米左右，“以前便宜一些，大概2000多元”。

　　按均价计算，40万平方米的销售收入应该有12亿元。但公开资料显示，截至2006年6月底，天都城预售

　　还有6亿多元去了哪里？

　　“一部分预售收入已经确认为营业收入，所以两者之间有差距。”浙江广厦总经理陈侠解释。

　　不过，记者查看浙江广厦的年报后发现，天都城只在2004年和2005年实现盈利，分别为2204.93万元和2122万元，以前都亏损。

　　按照年报公布的天都城香榭花园预计内部收益率16.4%计算，2004年和2005年，香榭花园应该计入销售收入的资金为2.6383亿元。加上预售的房款，香榭花园总的销售额大致为7.88亿元。

　　也就说，大概有4.12亿元资金去向不明(12亿-7.88亿)。

　　11月中旬，记者在天都城采访时遇到一位建筑商，这位建筑商称，天都城不缺资金，“很多钱都被调拨到广厦在北京的一个项目上去了”。

　　资料显示，在北京，广厦控股旗下的东兆长泰正在开发棕榈滩别墅项目，总投资需20亿元。

　　今年8月，东兆长泰将持有的北京广厦富城置业有限公司62.5%的股权转让给了万通的先锋股份(600246.SH)。棕榈滩别墅项目原来就是由北京广厦富城负责开发。

　　出让北京广厦富城，等于是将北京顺义天竺项目21.53万平方米的土地让给了万通。

　　浙江广厦董秘张霞表示，“天都城的账目都在上市公司，没有发现资金转移。”

　　但广厦内部一位人士表示，集团内部调拨资金很正常。

　　毛利率下降20%之惑

　　浙江广厦2004年房产毛利率为46%，2005年下降到33.3%，2006年上半年下降到24.8%？浙江广厦的毛利率为何下降如此之快？浙江广厦是否将房产利润转移到建筑企业？

　　陈侠解释，每个楼盘都会因为不同的土地成本、环境建设成本，或是品质上升等因素而导致毛利率下降。

　　天都城由于土地征用费上升、环境建设以及前期公共部分的大量投入，如占地1000亩的欢乐四季公园投入3亿多元。而且，随着宏观调控对房地产行业的影响加大，房地产企业的毛利率下降是趋势。

　　但国泰君安的房产分析师表示，今年房地产上市公司的毛利率整体下降不多。2006年第三季度，万科的毛利率为34.6%，陆家嘴的毛利率为46.88%。

　　11月初，财政部对国内39家房地产企业的调查结果表明，房地产企业会计信息失真问题较为严重，房地产行业利润相当可观，39户企业会计报表反映的平均销售利润率为12.22%，实际却达到26.79%，个别企业实际利润率甚至达到57%。

　　广厦方面的人士表示，24.8%的毛利率和行业持平，浙江广厦不存在转移利润一说。

　　对于毛利率下降问题，张霞要求记者发传真到公司，由公司专门人员解答，但在记者11月23日将传真发往上市公司后，至截稿时没有得到相应回复。

　　广厦炼金术

　　尽管天都城已经实现盈利，但对于浙江广厦来说，资金压力依旧很大。在2006年第三季度，浙江广厦借款所收到的现金为26.9235亿元。

　　截至第三季度，浙江广厦的流动负债高达30.7656亿元，流动资产负债率达70%，不过，与2004年的96.49%相比，负债压力缓解了许多。

　　另一方面，财务费用的增加也影响了浙江广厦的收益。2005年底，浙江广厦的利息支出为1.2252亿元，同比增加2486万元。

　　根据资料，浙江天都实业直接从中国农业银行杭州市余杭支行贷款9000万元。而目前上市公司浙江广厦的担保总额为5.393亿元，其中为股东、实际控制人及其关联方提供担保3.993亿元。

　　事实上，在广厦内部，相互担保已经成为关联企业惯用的融资方式。

　　截至2006年6月30日，广厦控股的关联方为浙江广厦提供担保的金额有3.536亿元。而楼忠福本人也为浙江广厦的一笔7000万元的贷款提供担保，该笔贷款2007年3月10日到期。

　　广厦关联公司为浙江广厦的控股子公司提供担保取得借款1.69亿元；关联企业为浙江广厦提供担保取得借款5.31亿元。浙江广厦及子公司也为广厦控股的关联企业担保3.993亿元。

　　简单计算，广厦体系从金融机构获得资金高达14.5亿元。

　　在体系外，广厦也通过多种方式获得资金。广厦建设集团与广西北生集团等签订互保协议，导致广厦建设集团持有的8642.445万股浙江广厦被债权人轮候冻结，影响了浙江广厦的股改进程。

　　今年，民生银行和建设银行分别给广厦提供了11亿元和40亿元的授信额度，似乎可以缓解广厦的资金需求。

　　但是，由于受金信信托的影响，浙江广厦2006年将出现亏损。“计提了那么多，2006年能不亏损吗？”楼忠福表示。