北京化二：土地不是我们的

　　-本报记者杨崇伟

　　一直以来，包括专业分析师在内的许多投资人都认为北京化二(000728)的土地增值概念是一个巨大的题材。但现在看来，这只是市场人士一个美丽的错觉。

　　“土地不是我们的，是大股东东方石油的。”8月15日，北京化二股份有限公司证券部的工作人员对中国经济时报记者说。

　　想当然的错觉

　　随着近几年房地产市场价格的不断攀升，拥有黄金地段土地意味着资产将可能会有大幅溢价的空间。

　　据了解，新的会计准则将于2007年1月1日起在上市公司中率先执行。其中将投资性

房地产公允价值的变动确认为损益，而不再计提折旧或进行摊销。上市公司以往以较低价格购入的土地在经过多年升值之后，这部分投资溢价将会在公司的新报表中披露出来，从而使上市公司的实际价值得到更好的体现。

　　“寻找有这样题材的公司就是在掘金。”8月14日，北京一私募基金经理张先生对中国经济时报说。

　　北京化二目前的生产厂区占地面积高达57万平方米，公司地处北京朝阳区大郊亭，比邻CBD中央商务区。这为公司生产厂区占地会有巨额溢价产生了想象空间。

　　2006年3月24日，公司发布公告说，按北京市政府要求，北京化二股份有限公司是北京市重点污染治理监控单位。按照市政府制定的《北京市环境污染防治目标和对策(2003-2007)》的要求，北京化二股份有限公司于2007年底前实现停产或搬迁。北京东方石化公司正在编制具体方案，待政府批准后及时公告。

　　现在看来，市场人士对公司的生产厂区占地将会巨额增值的想法纯属一厢情愿。因为细读这则公告，其中还有一句，“本公司再次重申，本公司生产所占用的57万平方米土地属于向控股股东租赁使用，土地使用权不属于本公司。”

　　公司今年半年报也显示，根据公司与北京化学工业集团有限责任公司(简称北化集团)1997年4月签订的《土地使用权租赁合同》、2002年12月签订的《土地使用权租赁合同之补充协议》及2003年12月与北化集团及东方石化签订的《土地使用权租赁合同之补充协议》，公司于2006年上半年预提土地租赁费人民币1000200元(与2005年上半年持平)。

　　在此之前，不少研究报告都大肆宣讲北京化二的土地增值概念。如武汉新兰德等机构在今年2月底就撰文说，“而早在2003年，公司就从北京化工集团手中获得生产用地的土地使用权。当初购买价格仅为3.65亿元，相当于每平方米地价仅640元。但是公司厂区地处北京朝阳区大郊亭，比邻CBD中央商务区，厂区对面的‘沿海赛洛城’却定位在6500元至7000元的水平，相比之下公司土地已经经历了巨额溢价的过程。特别是根据北京的奥运战略，在2008年奥运之前，北京五环以内的污染企业将全部迁走，北京化二就面临着搬迁的任务。因此，今后两年里公司的地产溢价必然体现到财务报表中，公司股价也肯定水涨船高。”

　　“这些现象的出现表明一些研究人员在工作中存在严谨性问题，由于工作中的粗心大意，以至于研究结论与事实相悖，在某种程度上会误导投资者。”8月14日，私募基金经理张先生告诉本报记者。

　　查阅北京化二2003年的公告，可以发现，早期确实有大股东为还上市公司款项而“以地抵债”的事情。

　　原来，北京化学工业集团有限责任公司是北京化二的控股股东，持有其69.87%的股权。截至2001年12月31日，北化集团下属化工二厂占用北京化二资金尚有26273万元未予归还。2002年3月26日，北京化二与北化集团就以土地使用权转让冲抵对本公司欠款一事签署转让合同。同时，鉴于北化集团前期已与有关重组各方签订债转股协议，有关重组各方拟在对北化集团乙烯系列生产厂实施债转股的基础上共同组建一家新公司，该次公告中所涉及的目标土地拟纳入新公司的范围。

　　2002年底，国家经贸委下文债转股方案实施，北京东方石油化工有限公司(简称东方公司或东方石化)正式成立，北京化二多次与东方公司就偿还欠款一事进行协商，2003年2月28日，东方公司对北京化二的债务清偿作如下处置：一、考虑到公司在筹建阶段三家股东中有二家股东已承诺“以土地抵债”(但不限于土地)归还欠款，正式组建的东方公司将继续履行股东已经作出的承诺，即以土地抵偿对化二股份公司欠款的方案。二、同意公司在2003年4月30日前就“以土地抵债”方案提交股东大会审议。三、税款豁免申请如果不能获得国家税务部门的批准，则由东方公司提出其他具体偿债方案，届时再交公司董事会及股东会审议通过。

　　事实上，随后这件“以地抵债”的事情由于合理避税的缘故发生了变化。

　　2003年12月31日，公司董事会接到东方石化《关于用现金偿还化二股份公司债务的说明》，文中说：“一年来，在有关各方及东方石化申请税款豁免过程中，国家及地方税务部门已多次表示，由于与以土地抵债有关的税款豁免不属于债转股和资产重组的范围，以土地抵债所涉及的税款将不能得到豁免。如果东方石化实施以土地抵债方案，则东方石化或化二股份公司将面临缴纳包括契税、营业税、土地增值税等税项在内约1.743亿元的巨额税款。决定对你公司的债务清偿改为用现金一次性全额偿还。”

　　2004年4月30日，北京东方石化公司已一次性将所占用公司的欠款276318179元划入公司账户。

　　欠款还完了，“以地抵债”这件事情自然也就不存在了，因此，公司的生产用地增值概念至少在2004年4月底就不存在了。

　　价格倒挂

　　进入2005年后，北京化二经营遇到较大困难。2005年全年实现净利润-20741.35万元，2006年上半年净利润-14806.61万元，并经公司初步测算，预计2006年1-9月净利润将达到创记录的22000万元左右。

　　8月15日，公司有关工作人员接受中国经济时报采访时说，2006年上半年公司生产基本正常，亏损的主要原因是由于乙烯价格大幅度上涨，出现了前所未有的乙烯与聚氯乙烯价格严重倒挂的现象。

　　他解释说，乙烯、电等主要原材料、能源价格上涨，特别是乙烯价格的急剧上升，使生产成本大幅度增加。同时氯碱行业产能扩产过快，受电石法聚氯乙烯的低价冲击，使得产品价格与年初相比没有明显改善。在二季度价格虽然有小幅增长，但远低于原料上涨的速度，预计下半年此种状况仍然不会有显著改善。“电石法生产聚氯乙烯成本低廉，但对环境造成的污染很大，我国可能是世界上少数还使用这种方法的国家。相比之下，作为乙烯法聚氯乙烯生产企业，公司在成本和市场双重挤压下陷入大幅亏损的局面。”

　　面对诸多困难，公司采取了积极的应对措施，努力降低不利因素给公司生产、经营带来的影响。如以人为本，狠抓落实，扎实做好安全环保工作、精心组织生产，优化产品方案，确保装置“安稳长满优”运行、积极开拓市场，完善营销网络、强化执行、从严治内，加强财务管理，落实各项降本减费措施等。

　　不过在产品与原料价格倒挂的情况下，公司仍旧面临前所未有的经营困境。

　　寄希望“私有化”？

　　如此看来，对公司来说，抱紧中石化这颗大树是公司解困的关键。

　　今年6月初，中国石化集团北京燕山石油化工有限公司通过与信达资产管理公司和东方资产管理公司签署《北京东方石油化工有限公司股权转让协议》而取得东方石化100%的股权，成交价款为330257.12万元。通过收购东方石化，收购人间接控制北京化二200570000股股份，占公司总股本的58.1%，成为公司的实际控制人，构成对公司的收购行为。本次股权转让协议需中国

证监会审核无异议后方可履行。

　　这样一来，中石化集团成为公司的实际控制人，公司成为石化系的又一成员。由于还未“股改”，该股可能存在着较大的整合空间。加上中石化对旗下子公司的重组有加速趋势，市场人士普遍对北京化二被中石化“私有化”寄予厚望，这是近期市场阴跌不断而北京化二股价坚挺、丝毫不受业绩巨亏影响的原因所在。

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