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武昌鱼：地产收益预期激发市场想象空间http://www.sina.com.cn 2006年07月24日 16:24 证券日报
近一周来，在扩容、升息等消息影响下，大盘转入调整。沪指回到1650点一线重新蓄势，热点也趋于分散。但我们注意到，也有部分个股，由于基本面产生重大变化，受到资金关注，无视大盘的走弱，依然保持强劲的上升势头，如武昌鱼。从4月末到上周停牌前，两个半月，45个交易日，股价从2.10元左右，飚升至4元一线，升幅达到100%，创下两年来的新高。 分析其原因，武昌鱼的优异表现应得益于以下几点。 一、优厚的对价方案是股价冲高的短期主要因素。 武昌鱼最终确定的股改对价方案为流通股东每10股获得5股的定向转增股份，相当于每10股获得3.12股，这一对价方案受到市场追捧的原因体现在3个方面： 1、对价高于市场平均水平。目前，股权分置改革逐步走入尾声，相应的，对价水平处于不断下降的趋势，低对价乃至零对价开始蔓延。在这种市场环境下，高于10送3的对价水平已经比较难得。 2、流通股东获益较多。从送股后的股权比例结构看，向流通股东10定向转增5与非流通股东10送3.12是一样的。但从流通股东实际所得看，目前这一方案，明显优于简单的10送3.12。特别是在股价快速上扬的今天，10股得到5股，和10股获得3.12股相比，对市场的激发显然更强。 3、华普的持股成本。2002年8月武昌鱼集团将其持有的武昌鱼国有法人股66036843股转让给华普集团，付出总价为20009.16万元，本次收购，华普集团将再收购120719418股，转让总价款为21482.07万元人民币，前后共付出约41491.23万元。华普集团最终持有武昌鱼20980.9217万股，均价约为1.98元。如果考虑到2002年支付的2亿元近4年的利息收入和边际成本，华普集团的持股成本在2.10元以上，和市场成本基本持平。再加上控股比例不足50%，3年不能交易或转让，还要向股份公司置入优质资产等种种因素，华普集团还是付出了较大的代价，也容易被市场认可。 作为武昌鱼最大的短期影响因素，对价方案对股价上升起到了一定的作用。 二、对武昌鱼房地产收益的看好构成了股价上涨的中期支持。 优质资产置入是武昌鱼股改方案的又一重大看点。2006年6月26日，武昌鱼与华普集团签定了《股权转让协议》，拟收购华普集团持有的北京中地46%的股权。如股改顺利完成，武昌鱼将持有北京中地97%的股权，并形成未来几年内武昌鱼的利润核心。 北京中地正在开发的“华普中心”项目为5A级高档写字楼与公寓综合建筑群，占地面积3.38公顷，总建筑面积26.6万平方米。该项目位于北京东四十条立交桥西北侧，南起平安大街，东靠东二环路，紧邻环线东四十条地铁站、东直门交通枢纽，与保利大厦、港澳中心大厦、亚洲大酒店等高档涉外酒店及写字楼隔街相望，交通便捷，占据东二环国际商务新区地标位置。该地区由于地理位置优越，房价一直位于北京市高端。 该项目一、二期工程已基本售完。三期工程即华普中心Ⅰ段是华普中心的主体工程，预计将于今年三季度封顶，今年即可开始预售。公司公开信息披露显示，华普中心待销售的建筑面积有12.4万平方米，总销售收入预计能高达22亿元以上。 今年初，有媒体报道，亚洲国际金融控股有限公司有意作价22.6亿收购三期两栋写字楼，每平方米1.8万多元。本月初，武昌鱼又发布公告，拟引进摩根大通旗下的Mountain BreezeBarbadosSRL作为战略投资者合作开发华普中心。对武昌鱼而言，不仅达到了吸收对方先进的管理理念、著名的品牌以提升华普中心大厦品牌价值的目的，而且可以提前回笼部分资金。 这一系列消息表明：1、华普中心销售情况良好；2、今年即可产生收益，并可在未来几年内持续提供利润；3、利润水平将远超往年，武昌鱼业绩将出现大幅改善；4、吸引了战略投资者的加盟，有利于公司后续项目的运做。 至此，武昌鱼已完全抛开原有淡水养殖业的形象，进入房地产股的行列。这就必然会产生一个价值定位的过程，而上述反馈出的信息无疑是武昌鱼开始重新估值定价的重要参照因素。 需要考虑到的是，受奥运建设、环渤海经济区开发、城市化进程加快等大环境影响，北京房价被普遍认为还将继续上涨。这对北京房地产企业将形成最直观的支持。 三、华普集团的雄厚背景为武昌鱼长期发展打开想象空间。 早在2002年，华普集团便收购了武昌鱼29%的股权，进入了武昌鱼的董事会，参与了武昌鱼的经营管理。可以说，双方有着长期合作的坚实基础。但另一方面，由于持股比例问题，华普集团一直没有完全控制对武昌鱼的话语权。 而通过此次股改，华普集团控股比例提高至41.23%，实现了对武昌鱼的掌控，并通过北京中地的置入，展现了华普集团实力的一角，值得注意的是，华普集团为了扶持武昌鱼，还同意武昌鱼可在两年内支付中地房地产公司的股权转让款，这意味着武昌鱼可在实现项目收益后再付款，条件极为优厚。更重要的是，这表明，华普集团不仅有能力，而且也愿意对武昌鱼大力扶持。这一透露出的信息大大提高了市场对武昌鱼的想象空间。 华普集团是全国500家最大民营企业之一，集团总资产从1987年的注册资本3.5亿元到2005年的过40亿元人民币。目前华普集团已发展成为房地产、连锁超市、高科技应用、中小实业投资四业并举的产业结构。 其中，房地产开发业务是华普集团的支柱性业务之一，是华普集团的主要利润源泉，也是带动华普集团商业零售、物业管理和餐饮娱乐等业务发展的基础性业务。通过与国内外地产界发展商的广泛合作，华普集团先后在北京、青岛、广州、上海等地成功开发了总建筑面积达60万多平方米的高档写字楼项目，并形成了以房地产开发、物业出租、物业管理为主的综合产业体系。 但按目前结构，华普集团和武昌鱼的业务产生了重合部分，因此，不能排除华普集团在房地产业务继续给予支持，甚至转移房地产业务中心，继续逐步注入的可能。 同时，华普集团产业领域涉及服务业、体育、旅游、金融、汽车服务、广告、物业管理、农业、餐饮娱乐、贸易等。 华普集团的强势介入，使武昌鱼的经营已经产生质的变化，长期赢利能力值得看好。 新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
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