寻求大举扩张万科紧傍华润

　　编者按

　　“国六条”不仅卡紧了开发商在开发以及土地上的动作，也进一步卡紧了银根。一些具有实力的开发商在抓紧行业洗牌契机进行扩张的同时，也开始未雨绸缪地寻找更多的资金来源。近期，华南开发商频频出手资本市场，成为行业普遍沉寂背景下，密集爆发的“超新星”现象。

　　本报记者 吴晓波 发自广州

　　在“国六条”出台后，动作频频的龙头企业万科(资讯 行情 论坛)再度出手资本市场。G万科A(000002.SZ)于近日发布公告，宣布以不低于每股5.67元的价格，向不超过10家符合相关规定的特定对象定向增发7亿股，募集不超过42亿元的资金。此次融资成为近年来房地产企业中最大规模的一笔融资。万科的第一大股东华润股份有限公司(下称“华润”)将以6.237亿元认购不低于1.1亿股。

    42亿融资全部投入新项目

　　此前业界普遍猜测的中粮集团(下称“中粮”)并未成为万科此次牵手的对象。为此，万科与中粮分别发出了澄清公告，对媒体猜测中粮将收购万科股份的传闻予以否定，并强调万科此次定向增发不会涉及中粮。万科方面表示：“与中粮的合作只限于项目。”

　　从万科募资的用途，不难看到万科快速扩张后对资金的迫切需求。万科预计将筹集的42亿元全部投入新拿下的项目，包括北京、杭州、武汉、上海以及成都等城市的8个项目。据了解，这8个项目的投资总额高达89.38亿元,全部竣工后将可为万科带来超过10.9亿元的净利润。

　　背倚

资本市场成就了万科“攻城略地”的底气。截至今年4月25日，万科新增开发项目规划面积达到372.6万平方米。即使在“国六条”出台后，万科仍频频出手拿下厦门、杭州、苏州、佛山等地的大面积土地，新增开发面积以百万平方米计。

　　万科2006年一季度报告显示，万科实际控制的项目储备规划建筑面积已达1520万平方米左右，“今年新增1000万平方米的目标没有降低。”万科方面透露。

　　

证券业人士分析，目前万科百万元市值对应的土地储备约为624平方米，对应储备指标低于金地集团(600383. SH)的930 平方米，G 栖霞(600533.SH)的7 6 8 平方米、G 阳光(0 0 0 6 0 8 .S Z)的687平方米，更低于G华发(600325.SH)的1187平方米。“不趁小开发商退出时迅速填补市场空白，以后将很难再有类似的机会获得足够开发的土地，尤其是对万科这样的大市值公司而言。”

    与华润联手出击

　　在这一背景下，万科宣布与华润联手进行房地产开发，合作方式非常灵活，包括公开联合取得项目开发权、互相参与对方的项目开发等。合作项目的数量可以为单个或多个，合作规模以项目地价总金额衡量。华润在合作有效期内,投入合作项目的地价总金额不超过万科2005年末净资产的50%，即41.5亿元。

　　此外，双方合作的项目将选择开发周期超过3年的大中型地块，以住宅开发为主，项目规划中如含有非住宅部分，可以经过双方协商后，共同开发或由华润单独开发。在项目开发过程中，万科将负责项目的具体经营管理，拥有最终决定权，还可在项目销售收入中按3%的比例提取综合管理费用。华润可以向项目公司派驻管理人员。合作的有效期截至2007年12月31日。

　　首个万科与华润联手的项目位于上海闵行区吴泾镇。资料显示，该项目预计投资11亿元，主要用于住宅开发，另有少量商业用房。

　　据悉，万科董事会自2000年放弃向华润增发4.5亿股B股以来,一直与华润探讨合适方案,。在此期间,华润探讨过多种增持万科的方式，所有讨论的基础均是以市场为原则,同时保证股东利益在华润入主后得到提升。因所探讨的各种方案涉及政策和法规的突破,且对华润的财务指标可能产生较大影响，因此探讨的时间较长。

　　九部委十五条细则出台后，万科的扩张势头一时无两，半年内新增的拟开发面积超过500万平方米，众多项目开始迫切需要资金支持，再加上土地储备投入的成本增加，万科此次定向增发在推动华润增持股份的同时，也为自己募集到了大量的资金。此外，华润也有部分土地储备，如果双方携手开发，将保证万科在资金链上再无后顾之忧，同时也为其扩大区域市场份额助一臂之力。

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　　华润收购万科股权历史：

　　自1997年开始，华润就开始准备收购G万科A(000002.SZ)，但因万科当时的第一大股东深特发的发展战略调整，使股权的转让未能成功。

　　1999年底，双方再次开始收购的谈判，并在2001年华润成功收购万科的法人股和国有股，将当时全国最大的两个房地产企业深万科和北京华远收归旗下，希望将中国地产界两个知名的企业有机地结合为一体，但最终未能整合成功。

　　经过持续多年的收购“拉锯战”，华润作为万科最大股东也只是对万科拥有约11%的股权。自2000年万科对华润万科通过定向增发B股的并购计划搁浅后，双方无法在控股权收购上更进一步。但万科一直希望通过增加第一大股东的控股权，获得更多财政上的支持。

　　2006年7月17日，万科公告，定向增发7亿股A股，持有万科11.81%股份的第一大股东华润股份，将认购不少于1.1亿股。华润通过本次认购将增持万科股份2.5%以上，使得持股比例达到14.3%。本次定向增发将在证监会核准之日起的6个月内择机发行。

　　此外，华润还间接持有万科B股3400多万股，持股比例2.05%。此次定向增发后，华润对万科的控股地位已难撼动。

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