地产龙头牛股十年不败 万科定向增发牵手中粮

　　【大众证券报道】

　　寻找十倍牛股首先把眼光盯上地产。从香港的发展历程来看，地产是少数能持续增长行业。从国内来看，尽管遭遇调控，但龙头地产公司的增长势头仍然不可阻挡。对于万科(资讯 行情 论坛)这样的公司，其实不必拘泥于一时的所谓利空或者细节，只要抓住两条就够了：业绩和战略，而这两条经验来自于对万科独有的前瞻及提前应对能力的信任。

　　“谈得差不多了，基本确定对中粮定向增发，中粮将成新的万科大股东。”7月14日，知情人士对《大众证券》透露。至此，为时近4个月的万科股权整合计划终有定论。

　　虽然身处国内地产公司第一阵营，但与保利、中海等央企相比，缺少强有力的大股东支持一直是万科战略发展的重要瓶颈。“华润手上毕竟低成本的土地资源有限，而这正是中粮的强项。”平安保险一投资经理认为。国泰君安分析师张宇也表示，中粮成为万科的战略投资者，对双方都有一定好处。万科可以获得强有力资金支持，而中粮则可以获得房地产运作经验，壮大其房地产业务。

　　万科此次股权整合漫长而低调。

　　中信证券(资讯 行情 论坛)资深分析师王德勇透露，“他们一直想做增发，引进新股东，方案也有好几个。”据悉，万科原先圈定的增发对象有中粮、一新加坡外资机构、华润和流通股股东。

　　“公司有意寻找一些战略伙伴，不排除进行定向增发的可能。”万科证券部人士承认这一说法。

　　《大众证券》获悉，由于不想再让华润拥有控制权，万科定向增发将无缘华润。而新加坡政府产业投资有限公司的下属子公司Reco Ziyang Pte Ltd此次也被万科拒之门外。

　　2005年12月20日，万科与Reco Ziyang Pte Ltd.签定协议，将拥有的沈阳万科永达房地产开发有限公司83%股权中的51%，和无锡万科房地产有限公司40%股权转让给后者。“两家应该说是有合作基础的，而且新加坡这家公司本身在市场上增持了不少万科流通股。但不知什么原因，此次未能合作。”知情人士表示。

　　牵手中粮其实早有迹象。2005年11月10日，王石、宁高宁同时出现在广州科学城(资讯 行情 论坛)开创大道科学城-H2地块的启动奠基仪式上，两个老朋友的这次会面，标志着万科集团与中粮集团的首个合作项目开始进入实质性阶段。彼时，王石曾意味深长地表示，“这仅仅是一个开始”。

　　“我们和中粮的关系不错，定向增发应该会考虑他们的。”万科证券部人士表示。

　　知情人士透露，此次对中粮定向增发价格约在5元/股，但具体增发数量目前仍属绝对机密。

　　股权变更预期吸引了机构的足够关注。《大众证券》获悉，虽然曾持有巨仓的南方避险增值基金在万科前一波行情中大幅套现，但这丝毫未影响保险、社保等一批重量级新投资者的热情。

　　上述平安保险投资经理承认，平保配置了不少万科。“为什么要买？理由很简单，目前的价格便宜。短期内万科站在7块钱是很可能的。” 他进一步认为，不排除部分对增发细节了解的先知先觉者提前加仓，“这几天万科和中粮地产的走势很特别，脱离整个地产类股票。不出意外的话，定向增发的公告很快会披露。”

　　一旦控股权成功更叠，万科逆市拿地的底气将更足。

　　7月1日，万科发布公告称，2006年以来，公司新增开发项目规划建筑面积累计达372.6万平方米，拿地的主要地区为长三角、京津地区、珠三角以及武汉地区。公告之后，万科又与中粮集团再度携手，以5.87亿元人民币的价格摘得一幅位于佛山市南海区的逾11万平方米的住宅用地。

　　万科证券部人士透露，除了公告的外，还有很多土地其实已经达成了意向，就等最后签约。这当中有很大一部分是一些实力不济的地产商被迫将手中土地转卖给万科。“转卖的土地肯定会有折扣，目前大约是七到八折。”

　　早在今年年初，万科集团总经理郁亮就曾表示，要在今年新增1000万平方米左右的项目储备。“1000万？现在早就拿到1200万平方米了。”王德勇透露。

　　当调控将成为常态时，万科为何敢于逆市加紧拿地？或许缘于其独有的前瞻与及提前应对的能力。

　　截止2006年6月底,万科的土地储备总量仅有1400万平方米,折合百万元市值624平方米。百万元市值对应储备指标低于金地集团(资讯 行情 论坛)的930平方米，G栖霞的768平方米，G阳光(资讯 行情 论坛)的687平方米，更低于G华发(资讯 行情 论坛)的1187平方米。“不趁小开发商退出时迅速填补市场空白，以后将很难再有类似的机会获得足够开发的土地，尤其是对万科这样的大市值公司。”知情人士分析。

　　而与建设部关于90平方米/70%调控细则呼应的一个趣闻是：早在2000年之前，万科研究部门就得出结论，2015年中国户均住宅面积不应超过87平米，“替客户考虑，客户就不会弃你而去；不替客户考虑，即使法律上无懈可击，客户却跑了。”王石7月12日在万科论坛的留言一语道破前瞻的必要。

　　王德勇表示，对于万科这样的公司，其实不必拘泥于一时的所谓利空或者细节。“只要抓住两条就够了：业绩和战略”。据悉，目前包括中信、中金、申万、国泰君安在内的主流机构对万科2006年和2007年的每股收益预期分别是0.48元、0.64元，年均增长率33%。

　　而就在截稿前一天的13日，万科在深圳福田区福荣路以北的楼盘金域蓝湾三期开盘，当夜22时放号，售楼处长队蜿蜒,而其售价比一、二期高出一倍,达16000元/平方米。

　　“一场暴风雨过后，并非所有人家的篱笆都会倒掉。没倒掉篱笆的一定是事先做好准备的人家。”知情人士意味深长地表示。

　　本报记者 钱 旭 全 伟