刘慰慈细释深物业收购相关事宜

　　本报记者 谢颖明 庄少文

　　卓见投资收购深物业被紧急叫停，关于“严防国有资产流失，深物业重估价值极高”、“卓见投资收购前景暧昧不明”等报道在媒体中频频出现。近日，深物业收购方代表、卓见投资董事刘慰慈以个人名义召开媒体见面会，对卓见投资收购意图作出明确解释，并对当前一些争议性说法进行了澄清。他坦称，卓见投资收购深物业，看重的是其发展平台而非 资产，希望通过此次收购，在中国内地建立一个良好的长期投资平台。

　　对于有报道称，卓见投资作为“一个注册5万美元的企业却要收购净资产20多亿元的大企业，有空手套白狼之嫌”，刘慰慈明确表示，卓见投资作为九龙建业集团的子公司，由其来收购深物业，目的在于保护母公司，理清相关业务。他指出，九龙建业集团目前的市场价值已经超过300亿元，该集团在香港、澳门以及海外发展前景较好。这次之所以选择收购深物业，是因为看好中国大陆这个极具潜力的发展市场，希望借助深物业这个平台，将公司业务引入内地，在房地产以及其他综合业务方面做大做强。他强调，收购深物业，不会让资产流失，而是要让资产流进来。

　　见面会上，对于引起极大争议的《说说深物业不复盘的详细内幕》中涉及的问题，刘慰慈作出了详细的解释。他指出，首先，该文对于溢价15%的理解是错误的，15%的溢价是在充分考虑到深物业的净资产帐面值与实际价值之间的差距后给出的对深物业公司帐面净资产(总资产-总负债)的溢价，不是对个别资产的溢价；其次，该文提到的“可开发销售

商品房(住宅和商业)建筑面积约46.5万平米”混淆了建筑面积与土地面积等概念。实际上深物业土地面积约37.8万平米，其中具备开发价值的土地仅为8.3万平米，建筑面积约30万平米。根据戴德梁行2005年4月底提供的评估报告对深物业土地的总体评估增值为3亿元左右；再次，该文谈到的汽车车牌资产增值2.06亿元不仅没有考虑深物业仅有广州汽车公司30%的股权，而且历年均为亏损，同时也忽略了深圳300部

出租车中有100部为融资产已经卖断25年的使用年限。同时，以70万元／个计算深圳出租车牌缺乏合理的依据。

　　刘慰慈指出，收购深物业是按照国际通行标准，根据财务报告的净资产为基础来定价的。同时，卓见投资承诺，在标的股份过户后半年内以适当方式向深物业提供人民币5亿元的流动资金，以盘活深物业的不良资产；承诺在标的股份过户后一年内向深物业投入不少于人民币5亿元的优质重组项目；同时，卓见投资声明持有目标股份以长期持有为目的，承诺持有目标股份的期限不少于三年。

　　刘慰慈称，收购深物业是综合考虑了资产增减值因素，该公司目前还存在着很大的潜在资产损失，因此收购并没有占便宜。同时，他指出，公司目前最大的成本是员工薪酬，深物业05年的净利润为8290万元人民币，而员工薪酬为14057万元人民币，占净利润的170%；而九龙建业05年的净利润为63800万元港币，员工薪酬仅为5200万港币，占净利润的8.15%。他还列出相关数据指出，深

物业管理费用与净利润的比例也远远超过其他同类上市公司的平均水平，因此，完善内部管理非常重要。刘慰慈强调，深物业有很多优秀的员工，一定会给他们更多的机会，只要有才能，不要说三年，就是三十年都可以。

　　另外，刘慰慈还透露，目前九龙建业集团已在无锡、徐州、沈阳地落实了3个发展项目。预计总投资额为150亿元，目前已经投入近20亿元。据悉，位于无锡市中心的房地产开发项目，建设面积为35万平方米，总投资60亿元。刘慰慈称，倘若此次收购成功，目前在内地开发的项目将会选择适当的时机和方式注入深物业。

　　刘慰慈表示，九龙建业集团收购意向坚定。“不管遇到多大困难，哪怕是‘八年抗战’我们也不会退却，因为我们确实急需一个良好的平台在中国发展业务”。最后，刘慰慈强调，如果收购成功，卓见不会轻易拍卖深物业的资产，因为他们的目的在于使深物业获得“重生”，从而取得经营上的回报。