万科逆势扩张

　　本报记者 徐广蓉

　　深圳报道

　　在大多数开发商仍然焦虑地等待“国十五条”地方细则出台的时候，万科(000002.SZ；200002.SZ)却加快了扩张速度，积极扩充土地储备。

　　与此相呼应，受股权激励方案实施的利好影响，以及在地产板块的整体反弹带动下，万科股票止跌反弹，从6月14日开始连续4天上升，升幅达7.51%。

　　据统计，自“国六条”出台的5月开始，万科连连出手，在不到一个星期内斩获三幅土地，耗资11.1亿元，地块合计占地面积21.9万平方米，规划建筑面积43.3万平方米。

　　5月25日，万科通过公开竞价，获得杭州市江干区九堡镇的两幅地块；5月31日，万科获得苏州沧浪区冶金厂地块，地块总占地面积为134771平方米，容积率为1.8，总地价为63072万元。这些地块未来产品都将以中高档混合型住宅为主。

　　6月，在厦门举行的一场土地拍卖会上，万科以6.68亿元的挂牌价格拿下2006G06地块。

　　万科这几块地拿得相当容易。5月29日“十五条细则”出台后，在5月30日的苏州地块拍卖会和厦门土地拍卖会上，数个竞争对手因政策调整退出，万科以底价成交。

　　截至目前，万科实际控制的项目储备规划建筑面积达1486万平方米，珠三角区域344万平方米，

长三角区域521万平方米，环渤海地域469万平方米，成都和武汉152万平方米。

　　万科一位内部人员透露，近日，万科发文：万科的扩张按照原定计划进行，扩张速度不受影响。

　　在2005年度股东大会上，万科集团总经理郁亮表示，要在今年加大各个区域、城市的项目发展，预计新增1000万平方米的项目储备，其中深圳、广州、上海、天津，特别是北京等核心城市仍是重点。

　　“此次快速扩张，万科似乎有意避开调控焦点的第一线城市，在二线城市加大力度。”招商地产分析师余志勇认为。对此，万科回应，在三大经济圈内增加土地储备，在计划范围内，近期也将密切关注北京土地出让的情况，四大核心城市仍然是重点。

　　“这是万科扩张的大好时机。”国泰君安首席分析师张宇认为，“虽然地产调控细节尚未出来，但是万科认为这是获得土地的绝好时机。”

　　“调控成了万科获得土地的助力，不少

开发商受到压力会淡出，市场游筹会增加。”万科一位发言人在接受记者采访时表示，“在万科不存在资金压力的情况下，现在是加速土地储备的时机。”根据他透露，在此之前，面对调控，万科已完成了应对中央及地方政策的对策方案，“这个方案相当出人意料”。

　　对于具体方案，这位发言人表示不便透露，但他承认政策一旦严格执行，“90平方米

户型达到70%”的要求，必然会对万科正在开发的几个大型项目，例如第五园、万科城等项目带来冲击。

　　有内部人士透露，受开发周期影响，万科目前销售收入尚未完成全年计划的40%，政策严格执行会使万科减少将近10亿元的销售收入。

　　“10个亿的损失是有可能的。”余志勇认为，“万科去年净利润超过10%，毛利润达到29.22%，高额利润受到政策冲击是必然的。”

　　万科今年第一季度报告显示，万科主营业务收入同比增长21.14%，净利润同比增长53.8%，即使销售收入减少，仍然能够维持25%的毛利润水平。