瑞安上市触礁 世茂逆风前行

　　本报记者 于晓娜

　　香港报道

　　6月14日，世茂房地产(0813.HK)董事长许荣茂在香港会见机构投资者时，被记者问到是否担心市况波动影响招股时显得很有信心：“公司持有很好的发展项目，有信心吸引投资 者。”

　　类似的说话记者在6月11日也听过，说话人是身在伦敦推介瑞安房地产(0272.HK)的董事局主席罗康瑞，他6月11日在视像会议上对记者如是说。

　　然而就在世茂房地产会见机构投资者的同一天晚上，瑞安承销团决定搁置上市计划。

　　全盘皆墨

　　对于瑞安押后上市，罗康瑞解释，“我们认为现阶段上市并不符合公司的最佳利益。”根据瑞安公告，押后全球发售的原因是6月12日招股章程刊发后市场环境转差。

　　事实上，“市况转差”并非6月12日之后才出现，近期全球股市大调整，深受所累的除了资源股之外，包括Reits在内的地产股亦受沽压。根据港交所资料，自4月底股市摸至年内高点至今，地产股总体全线下跌，跌幅大者如首创置业(2868.HK)。

　　6月12日，香港地产商恒基地产(0012.HK)发布公告，表示其阳光房地产投资信托基金(阳光Reit)的发售将延期至7月15日后进行。在5月底，阳光Reit即开始向机构投资者推介，计划分拆恒基地产、恒基发展(0097.HK)及主席李兆基私人公司兆基财经旗下物业以Reit形式在港上市，集资约39亿港元。按原定计划，阳光Reit将于6月15日定价，6月21日挂牌上市。

　　市场人士分析，阳光Reit原本与瑞安同日定价，但却抢先两日挂牌，其初衷就是要在市况不济的情况下抢得先机，免受集资额两倍于己的瑞安冲击。

　　阳光Reit的担心并非空穴来风。今年香港首只上市的鹰君集团(0041.HK)的冠君Reit，在5月24日上市首日即跌破招股价5.1港元，之后一路下行，至今已下挫20%多。

　　6月15日，瑞安上市承销团消息人士对记者表示，当前房地产股表现不佳，主要原因有两点：一是全球股市由于美国通胀压力及加息预期导致经济前景不明朗而出现大幅调整，全球资金从新兴市场尤其是亚太地区抽走，导致该区市场一度出现小股灾，地产股亦难逃此运；二是由于国家宏观调控政策加紧，使得投资者对地产股产生极大顾虑。

　　世茂承销团的解读不同，其中一名承销商消息人士对本报说：“罗康瑞所说的不符合公司最佳利益，意味着瑞安面临国际投资者杀价压力，特别在世茂的招股资料出台后，投资者可以比较，从多项数据来看，世茂都较瑞安便宜。”

　　瑞安的承销团为JP摩根、德意志银行及汇丰，世茂则由高盛及摩根士丹利操刀，两家美资大行罕有联手包销，可见其信心十足。摩根士丹利曾为富力地产(2777.HK)及雅居乐(3383.HK)逆市成功上市，建立了一定的口碑。

　　有基金经理指出，以瑞安定价区间计算，其股价较净资产折让率为9%-30%，2006年预计市盈率18-25倍，定价偏高。

　　世贸欲廉价出位

　　根据世茂提供给机构投资者的招股书初稿，该公司计划发行5.95亿股，占扩大后已发行股本的20%，其中90%配售给机构投资者，10%在香港公开发售，招股区间6.25-8.5港元，计划集资37.2亿-50.6亿港元，6月22日-27日公开招股，7月5日于港交所挂牌上市。

　　以净资产计，世茂资产净值约300亿元人民币，略低于瑞安的342亿元人民币。世茂目前主要项目15个，主要分布在上海、北京、哈尔滨、武汉、南京等10个城市，其中98.5%为住宅物业。而瑞安主要项目6个，土地总储备约820万平方米，但其中6成以上未获得土地使用权证。

　　高盛的报告指出，世贸上市最大的卖点是“便宜”。以世贸招股价计算，其股价较净资产折让率达29%-45%，2006年预计市盈率为11-16倍。摩根士丹利的研究报告指出，中国地产股目前普遍每股资产净值折让约20%，2006年预测市盈率约为13倍，每股资产净值折让20%-40%、预测市盈率9-15倍是地产股的合理价范围。

　　除此之外，世茂承诺上市后派息比率30%，高于瑞安的20%，看来在瑞安及阳光Reit上市遇阻之后，世贸誓要以廉价于低迷大市中孤军突围。

　　内地房地产公司上市的气氛虽然不佳，但仍有后来者。据悉，6月15日，内地绿城地产及协和地产双双于港交所进行上市聆讯。其中，绿城拟集资32亿元，上市保荐人为摩根大通及瑞士银行；而汪世忠旗下的协和地产拟集资最少25亿元，上市保荐人为美林及嘉诚。但由于存在若干技术问题，需要再度补充材料。

　　(特约记者罗绮萍对本文亦有贡献)