G阳光转投RSP的背后

　　外资控股意在地产平台还是看好地产项目？

　　首创置业这些年的资金压力不小，已没有太多精力去扶持G阳光，不过RSP控股拥有大量优质地产资源的G阳光，还是让业界感到意外

　　本刊记者 陈晔/文

　　“目前外资入股还在等待商务部和证监会的批准，具体如何安排还不能对外披露。” G阳光(000608)一位工作人员5月29日向《证券市场周刊》表示。

　　5月20日，G阳光股东大会全票通过了向Reco*6*8Shine*6*8Pte*6*8Ltd(下称“RSP”)定向发行1.2亿股普通股的议案，按照该发行方案，RSP将持有G阳光29.12%的股权，成为公司的第一大股东。

　　RSP是目前世界上最大

房地产业投资公司之一的新加坡政府产业投资有限公司(GIC*6*8Real*6*8Estate Pte*6*8Ltd)的附属公司，而后者则是新加坡最大财团之一的新加坡政府投资有限公司(GIC)属下负责房地产投资的机构。GIC目前在全球范围进行股权、地产等投资，其下属公司已经在中国介入多个地产项目。而通过增资方式进入一家A股地产上市公司，对于中国地产业和证券市场都是第一次。

　　而此时中国地产业正感受着越来越强烈的调控风暴。5月30日，九部委推出了包括个人住房贷款首付比例上调在内的一系列措施，而就在这天，G阳光股价上涨6.9%。

　　投资者对地产股热情不减，但是地产公司在宏观调控的压力下则要面对更加复杂的环境，其中资金的因素最为关键。

　　RSP入主G阳光图什么？

　　根据G阳光的公告，向RSP定向增发股票的发行价格，按照相关董事会会议召开之日前20个交易日上市公司股票收盘价的算术平均值的105%计算，具体发行价格由公司和RSP协商确定，业界猜测RSP投资额不低于7亿元。

　　房地产界对于这笔少见的外资入股房地产上市公司并成为第一大股东的案例报以极大的关注，这很可能成为今后外资参与国内房地产投资的一种新模式。以往外资主要是参股房地产项目，而此次RSP将成为G阳光的控股股东，并将指派两人进入G阳光的董事会，参与公司的运营。

　　“这样的风险是最大的，海外投资机构由于对中国国情了解不深，为了规避市场风险，直接参与项目的开发都很少，更何况是参与公司运营了。”一直从事国内地产项目融资和开发的东渡国际金融事业部总经理吴荣国说道。

　　吴荣国认为，外资投资房地产通常会选择现成并带有稳定现金流的整盘物业作为投资对象，对于资质比较好的公司会选择参与前期的项目开发，最后才是参与公司的经营。

　　“RSP看中的还是G阳光的项目，主要是土地资源。”天相投顾分析师段海瑞对《证券市场周刊》分析道。

　　目前，G阳光最大的项目是位于北京朝阳区酒仙桥地块的阳光上东项目，其中C3-C9区域总建筑面积36万平方米，预计总投资约27亿元。已经完工的一期项目成为了G阳光的“利润奶牛”，2005年销售收入超过10亿元。

　　除此之外，公司与北京市电控公司共同开发的酒仙桥电控职工生活区危改项目土地资源也相当可观，总用地面积为42万平方米，除去回迁户等，实际入市的

商品房建筑面积高达35万平方米。

　　“同时，G阳光也是RSP的一个很好的开发平台，省去了开发资质等前期审批的复杂程序。”段海瑞认为。

　　值得关注的是，2005年7月，GIC曾与国内的房地产龙头G万科(000002)共同投资设立一家中外合资投资性公司，暂定名为万科星地产投资有限公司，该公司将通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。

　　据称，G阳光的原大股东

首创置业(2868.HK)一直在为G阳光寻找合适的战略投资者,由于首创置业曾与新加坡政府产业投资有限公司附属的Reco-Ziyang公司在上海合作组建过项目公司，因此公司与GIC的合作应是首创置业直接促成的。光大证券分析师赵强认为，RSP入股后将参与到具体的项目决策，并将切实拥有影响公司经营决策的能力。还将给公司带来加速成长的机会。

　　首创无奈淡出？

　　在引入RSP之前，G阳光的股权有些凌乱——燕赵房地产11.01%，为第一大股东，首创置业和母公司首创阳光直接和间接持有10.3%，北京国际信托投资有限公司7.95%，北京核建房地产开发有限公司3.41%。

　　1997年首创置业通过收购方式控股G阳光， 2003年首创置业登陆香港资本市场后，一直受到香港投资者对两家公司同业竞争问题的质疑。2004年，通过股权转让北京燕赵房地产成为G阳光的大股东，首创置业退居次席。但是，北京燕赵房地产被业界称为“影子公司”，首创置业实际上仍然掌握着G阳光的控制权，首创置业的CEO唐军也一直是G阳光的董事长。

　　而一旦RSP获得29.12%的股权，成为G阳光的第一大股东，必将改变公司董事会的格局。首创真要放弃G阳光的控制权吗？

　　“G阳光的盘子非常小，实行土地招拍挂政策后，在拿地的过程中没有优势，以其现有的净资产规模，交纳数额巨大的保证金，资金压力非常大。”段海瑞认为。

　　一个例证是，在2003年，首创置业曾代为G阳光支付高达3.63亿元的土地出让金，拿到的地正是目前上市公司的利润奶牛——阳光上东项目的土地。

　　业内人士认为，深受宏观调控之苦的首创置业这些年的资金压力也不小，没有太多精力去扶持G阳光，“没有资金，就没有能力拿地，对于地产公司来讲就是死路，这样的壳公司的控股权又有什么意义呢？”

　　而引入RSP之后，首创置业的权益也没有受到损失，G阳光的净资产增值了，其原来的股东权益也相应增加了。

　　日前，两家公司联手拍得北京第一烂尾楼——北京摩根中心，显示双方扩张雄心不减。

　　控股权猜疑

　　值得关注的是，虽然RSP将成为G阳光的第一大股东，但这一位置并非没有变数。

　　目前G阳光第一大股东的北京燕赵房地产和第四大股东的核建房地产的股权均是从首创置业获得，北京燕赵房地产一直被怀疑和首创置业关系特殊，只是为了帮助首创置业而进入G阳光的。而持有G阳光7.95%股权的北国投则和首创置业一样都是北京市国资控股的企业，关键时刻北国投的立场将相当重要。

　　这样看来，RSP的控股权在多大程度上得到落实还需要市场的进一步认证。

　　而事实上，RSP是一家地道的投资公司，其投资是以退出为最终目的的，而对控股权的渴望到底有多大，我们将拭目以待。