G阳光外资入主推动战略转型

　　兴业证券　任壮

　　GIC控股后对公司构成长期利好

　　通过非公开发行方式持有G阳光(资讯 行情 论坛)(000608)29.12%的股份后，Reco　Shine　Pte　Ltd(以下简称RSP)将可能成为公司第一大股东，公司成为外商投资公司。RSP是 目前世界上最大房地产业投资公司之一的新加坡政府产业投资有限公司(GIC　Real　Estate　PteLtd)的子公司。由于首创置业曾与新加坡政府产业投资有限公司附属的Reco-Ziyang公司在上海合作组建过项目公司，因此公司与GIC的合作应是首创置业直接促成的。

　　我们认为，作为公司的长期战略投资者，GIC入主G阳光后，对公司是难得的发展机遇，对今后中长期发展构成三大利好：一是将使公司在资本与规模上实现“双重突破”。GIC拥有雄厚的资金实力，公司今后可采取与GIC合作方式取得新的土地储备，并可以通过GIC在境外取得低息贷款，充裕的资金令公司在拿地与开发资金上能够游刃有余，在解决公司资金瓶颈问题的同时，实现资本实力与项目规模的不断扩大；二是借助GIC的客户资源，通过合作或购买而取得新的土地储备。GIC是国际最知名的

房地产投资公司之一，拥有丰富的信息网络，较多的优质客户资源。作为控股股东，GIC可促成公司与其他客户以合作方式取得土地储备；三是GIC将推进公司在发展战略、产品定位、管理理念等方面实现转型。GIC入主后，将为公司引入国际化经营思路、规范的风险管理体系、清晰的战略定位，GIC将带给公司全球化的地产开发经验，使营销客户、产品设计及项目开发等方面更具有前瞻性，提高产品项目的附加值与市场竞争实力。今后，公司将可能从传统的以项目公司为主的运作中脱离出来，向公司化、规范化、国际化方向发展，产品经营模式将会更加清晰，风险控制体系将会更加完善。

　　向“住宅兼容商业”方向战略转型

　　公司今后将会在项目运作上实现战略转型，即将采取“以高档住宅开发为核心，辅以商业物业”的开发模式。公司将从单纯的住宅开发过渡到住宅与商业兼容，在开发的居住社区中加强商业配套设施建设，并逐步提高商业物业在开发产品中的比重。商业物业比重的提高，将使公司“一举三得”：一是可以提高住宅产品的品质与附加值；二是可以享受人民币升值下持有型物业的资产增值优势；三是通过物业出租取得稳定的现金流，为股东提供稳定持续的现金分红。更重要的是，公司将突破现有国内地产行业中依靠“规模”取胜的盈利模式，将会成为资本市场中颇具“特色”的地产公司。

　　“定制化模式”开发将使公司商业物业开发效用最大化。目前国内商业物业空置率较高、开发风险较大的原因主要在于开发商大都是“先开发后找客户”，项目往往与市场和客户的需求脱节，开发存在较大的盲目性。与此不同的是，公司商业物业的开发将采取“定制化模式”，即“先有客户后开发”，公司将会利用GIC的大客户资源，牵手国际知名零售商(如目前公司与日本的华堂连锁商场已建立了较好的合作关系)，开发出实现商业客户与住宅客户“双赢”的产品。这种商业物业开发模式将在风险最小的基础上实现效益化。

　　围绕重点区域城市布局

　　公司今后将围绕环渤海区域主要城市及重点二线城市进行战略布局，特别是重点在北京、天津、成都等城市进行土地储备的扩张，上半年在以上城市取得新土地储备的可能性较大。

　　公司将进入快速成长期

　　全球地产巨头GIC的进入，使公司在资本金充实、客户资源、土地储备扩张等方面带来了极佳的发展机遇，并将在调整经营理念、完善风险管理、实现战略转型等方面实现突破与跨跃。我们看好今后几年北京房地产市场与现有项目的盈利水平，而GIC的入主将会成为公司业绩稳定增长的“助推器”，今后几年公司将进入快速成长期。公司动态市盈率在地产股中仍处于较低水平，维持“强烈推荐”的投资评级。