中远发展两地产项目有望收入60亿

　　证券时报记者　龙可

　　中远发展(600641)正在向着成为国内一流房产开发商的目标迈进。未来两三年，仅中远两湾城和老西门两个项目就将给公司带来60亿元的收入，而控股股东新置入的宝山项目，更为其持续发展奠定了基础。

　　两湾城四期销售情况良好

　　2005年末，中远发展的预收账款余额为7.89亿元，主要是尚未结转收入的中远两湾城第四期销售收入，预计将于今年上半年内结转，而该公司在第四期上的收益将主要体现在今、明两年。

　　中远两湾城项目总建筑面积160万平米，是迄今为止上海中心城区最大规模的旧城改造项目。该项目原计划分三期建设，实际改为五期销售，除第五期为办公楼和商业外，其余四期为住宅。项目投资方是中远三林、中远发展和中远两湾置业，三方按照权益比例进行面积分配，统一销售。

　　中远发展在第四期拥有的权益比例是54%，该期案名为璀璨天成，共有11栋，总占地约14.48万平方米，总建筑面积48.24万平方米。该期产品是中远两湾城定位最高。据悉，目前第四期中尚有25号楼、26号楼、31号楼和32号楼还未发售，四栋楼合计可售面积约为16.14万平方米。可参考售价为近期处于销售中的27、33号楼，去年9月开盘至今年1月，这两栋楼的销售均价在每平米13000元左右。如果以此计算，则未来上述四栋楼可产生约21亿元的收入，并且由于25、26号楼位置较好，售价可能更高。

　　有分析人士以54%的权益测算，上述在售和还未开始销售的楼盘将给中远发展带来15亿元左右的收入，而根据其2005年年报

房地产主营业务利润率为26.41%，以15亿收入计算，则预计产生4个亿的主营利润。

　　对于近期

上海楼市的回调是否会影响该项目销售，业内人士认为影响十分有限，因为该楼盘属于定价偏低的内环线高端项目，自2004年8月四期逐步推盘以来，销售均价一直是稳步提升，近期在售楼盘达到月均接近10%的销售率。而据中远发展董秘吴云韶介绍，近期上海房市有所回暖，该项目3、4月份的销售情况较1、2月更好。

　　两湾城第五期目前正在报批阶段，

写字楼及商业两个部分的面积分别为8.64和1.88万平方米，有分析师预测约可产生15亿收入，将主要于2007、2008年实现。

　　老西门项目定位提高

　　除了两湾城，中远发展拥有95%权益的老西门项目亦值得期待。该项目也是一个旧城改造项目，项目位置邻近人民广场，项目占地总面积4.28万平方米，建筑面积约18万平方米，其中地上建筑面积约14.5万平方米，性质为高档商品住宅及配套商业。预计总投资22.71亿元，截至去年底已投入9.02亿元。

　　该项目于2004年11月开工建设，分南、北两个区，目前北区的拆迁基本完成，工程进展正常，北区1#楼已封顶，南区还有部分拆迁工作，工程全部竣工预计在2007年底。

　　由于还未开始销售，没有确切价格，分析师们参考周边楼盘给出的价格范围在17000元/平方米到19500元/平米，如果以每平米18000元计算，则此项目将带来收入约30.8亿元，创造主营利润8.1亿元左右，主要体现在2007年、2008年。

　　不过，吴云韶表示，该项目拿地时间早，成本较低，地理位置极佳。目前参考周边楼盘情况，公司方面已有意对项目原规划进行修改，提高项目档次、定位，因此开售时间可能会较原计划有所推迟，但预计仍会于今年内开始。

　　项目梯队形成

　　作为此次股改对价的组成部分，中远发展控股股东三林万业将宝山置业90%股权转让给公司，宝山置业主要实物资产为上海市宝山区杨行镇的3号地块和9号地块，面积各为19.68万平方米和16.59万平方米。这将丰富中远发展的项目梯队，使其未来几年的持续增长有保证。

　　据悉，9号地块位于宝山西城区的北侧，地理位置优越，距离市中心人民广场15公里，距上海火车站13公里。该地块项目名称“福地苑”，2005年12月已开工，计划分五期滚动开发，其中一期五栋楼已动工，在2006年9月开始预售；3号地块项目名为“紫辰苑”，计划总投资24.51亿元，规划总建筑面积51万平方米，可售面积43万平方米，建设期为4年，目前处于动拆迁中。3号地块正对绿龙公园，而绿龙公园是占地约600亩的公益性公园，由政府出资，中远发展负责承建。根据中远的计划，其开发顺序为9号地块项目，然后是绿龙公园建设，接着再开发3号地块项目，这种安排将有助于提升该项目价位。

　　据悉，目前该区域可参考的在售楼盘有“东方丽都”，该楼盘均价6700元/平米，售价范围在6000-7000元/平米。

　　宝山新城的总规划用地是5200亩，除了上述项目，中远发展有可能还将承建宝山区行政中心，而其控股股东作为宝山新城的规划设计者，无疑有利于中远发展未来取得项目用地。更重要的是，三林方面已将中远确定为其国内房地产运做的主要平台，未来全国范围内的房地产业务都将由中远发展负责。