华达园零月供调查

　　旭飞投资(资讯 行情 论坛)难见“好时光”

　　“零月供、低首付”的诱惑，让一大批业主被套在高高的房价上。而提供这种业务的公司、贷款银行也陷入困境，旭飞投资有为他人做嫁衣之嫌

　　作者:本刊记者 栗新宏/文

　　原以为天上掉下的“馅饼”，越来越不是滋味。近来，深圳罗湖区翠竹北路华达园的业主刘先生(化名)正为几年前买的房子郁闷。

　　2006年春节过后，因生意需要，刘先生向深圳

商业银行申请一笔贷款，岂料被银行通知，“因个人信用问题被拒绝。”

　　从未拖欠银行一分钱的刘先生一头雾水，银行查询得知，2004年年中，刘先生贷款购买华达园东京阁的两套房子后，每月的按揭款几乎都要延期还款。但对此，刘先生满腹委屈，因为按照与开发商旭飞集团的协议，银行贷款原本由开发商代为支付。

　　经《证券市场周刊》记者进一步调查发现，代刘先生等一批业主还款的并非旭飞集团，而是旭飞投资(000526)下属公司，通过一系列复杂的操作，开发商高价收回了房款，而风险留给了旗下的上市公司和提供贷款的银行。而业主们还可能将面临华达园两处房产被银行收回，或者将以远高于目前市场价格的水平自己支付其余房款的处境。

　　零月供“馅饼”

　　刘先生告诉《证券市场周刊》，之所以购买华达园房产，并非是因为其价位合理和地理位置，而是因为两个原因：一是首付低，即20%的首付款由开发商垫付一半；二是零按揭，即随后只要和开发商按贷年限签订一个委托管理协议，由开发商代为支付银行按揭款。

　　刘先生所指的开发商为旭飞集团控股50%的深圳光彩红房地产开发公司(下称“深圳光彩红”)，深圳光彩红的两个控股子公司深圳旭飞实业公司和深圳旭道房地产开发公司共计持有厦门鑫旺61%的股权，进而间接控股旭飞投资。而和业主签订委托管理房产协议的是旭飞投资持股54%的好时光酒店管理公司(下称“好时光酒店”)，由后者经营管理业主房产并为其代其垫付一半银行首付款和代其支付银行按揭款。

　　虽然开发商和与业主签订协议的公司都属于旭飞集团子公司，但售楼宣传时，业务员并不分别说明，而是将开发商和与业主签订协议的公司统一称为旭飞集团，因此，购房业主并不明白其中的关系。而好时光酒店注册资本金只有100万元。刘先生表示，购房时认为是与旭飞集团签订委托管理物业协议，因此，好时光酒店经营状况如何，以及能否承担其中风险等问题并不知情。刘先生表示，和他情况一样的业主还有很多。

　　刘先生向记者出示的《委托经营管理协议书》约定，“委托经营期间，好时光酒店管理公司受托经营该物业，所得收入在扣除向业主支付税金、水电费、物业管理费和代业主垫付的首期楼款费用后，应每月向业主支付委托经营收益，固定金额等于该物业的银行按揭月供款。”

　　为了吸引业主购房，旭飞集团规定，首付款也可以在两年内分期付清，最先一笔首付只需9800元即可。因首付少，加之自己只需付一成房款就可得到房子，一时吸引众多人抢购。刘先生共购买了两套一房一厅的房子，而当时有一位业主一次性投资约50万元购买了51套房子。通过此种方式好时光酒店管理公司共与华隆园567套房和华达园682套房业主签订协议。

　　因为首付款少，又不用自己支付银行按揭款。上述业主大多对房价是否合理没有考虑。而事实上以此种方式购买，均价是每平方米8900元左右。而将近两年后，记者了解到，华达园的房价是每平方米6900元左右。

　　业主以上述方式购房，虽然付出高于正常房价，只交一万首付即可得房子；开发商可以高价卖出房子，获利不菲；尽管房价高于正常房价，银行放款有高过正常评估值的风险，但如果按揭款支付好时光酒店可以正常还贷，也无可厚非。如果好时光酒店通过经营可以从中获利，就成了一个多盈的格局。但问题是，好时光酒店真的能获利吗？

　　其实在当时，也并不是所有人都看好这种方式。与刘先生同时购得华达园房产的李小姐就做了不同选择，她虽然也把购房作为一种投资，但自己支付了全部的首付和按揭款。

　　李小姐认为此种方式有两点疑问：一是发展商宣扬楼盘地段的租金高于按揭供款，而事实上按刘先生当时的购买价，每月按揭供款需要约1400元左右，实际租金只有约1200元；二是关于对所销房产回购计划，开发商介绍的语焉不详，只是说在入伙满3年后的6个月内进行回购，至于回购价格、如何执行等关键问题未提及，发展商的承诺有很大风险。

　　一年半后，刘先生的忧虑已然验证了李小姐的担心。

　　“好时光”不再

　　2月28日，刘先生一脸忧虑地告诉《证券市场周刊》，“我必须尽快联合其他业主督促开发商按时还按揭款。”尽管刘先生心情迫切，并且寄希望于开发商，其实代为还款的好时光酒店早已心有余而力不足。

　　按照好时光酒店的经营理念，或是把受托经营管理的房子出租，或整体作为酒店客房，利润来源于出租房的租金或作为酒店的客房收入与代业主支付银行按揭款的差价。

　　同一天，本刊记者在将受托房子整体作为酒店客房的好时光华清店看到，在每层约有20多个客房中，最多只有3间有客人入住。据前台工作人员介绍，其实自该店开业以来，生意一直都不好。

　　随后，来到华达园处，发现作为酒店经营部分的经营状况与华清店类似。在该处，一家代理华达园房子出租业务的房产中介公司业务员向《证券市场周刊》介绍，华达园的房子由于基本都以出租为主，房子多而住户少，并不容易出租，一般面积在35—41平方米的房子租金为1100-1250元左右。

　　而在华达园二期的售楼处，业务员廖先生告诉《证券市场周刊》，代业主垫付首付及代为支付银行按揭款的销售方式，只是当时的一种促销模式。此后，公司因风险较大，负担沉重，再也没有采用。同时，对业主而言，以此方式出售，一年半前华达园每平方米的房价均价约为8875元，而目前业主自付的方式每平方米的房价均价约为6875元左右，前者房价太高，其实并不可取。

　　据廖先生计算，购买一套约30平方米的房子，如采用自己交付首付款和银行按揭款的方式，支付20%首付款后，每月按揭款约为1060元；而如果采用由开发商代为支付银行按揭款的方式，每月按揭款为1335元，远高于房子出租的租金1100元。

　　好时光华清店、华达店虽经营困难，仍在勉强维持。而另外一家好时光公寓北京店，早已改换门庭。

　　据旭飞投资2005年年报介绍，“本公司受北京龙城花园三期业主委托经营的房产于2005年2月28日由北京昌信回龙园别墅有限公司强行接管，使我公司无法履行《物业使用权委托经营管理协议》，目前双方仍在协商中。”

　　而在3月3日，本刊记者致电时光公寓北京店，被告知，“好时光公寓北京店早已不复存在，旭飞方人员早在2005年3月已撤离，之所以被北京龙城花园三期开发商北京昌信回龙园别墅有限公司接管，是因为旭飞方面有两个承诺没有兑现：一是对龙城花园三期实际房子销售量只相当于承诺的1/5，更严重的一条则是，之前连续两期没有支付按协议约定代替业主支付的银行按揭款。

　　旭飞投资2005年年报介绍，“好时光酒店管理公司应每月向业主支付银行按揭款时，还需代扣其相应的营业税、房产税、个人所得税和城建税及教育附加费，但好时光酒店管理公司一直未缴该等税金。现经统计，应补交税金159.5万元。”

　　另据旭飞投资2005年年报介绍，“截止到2005年12月31日，好时光酒店管理公司资产总计为6134万元，2005年度的主营业务收入为783万元，净利润为-1201万元。好时光公寓及好时光文化行业对公司来说之前均从未涉足，缺乏专业性的人才来运作及管理，因此连续三年亏损，虽然公司一直在努力扭转，并实行了一系列的责任制管理等措施，但由于基础太差，后续投入不足，经营情况一直不理想，达不到盈利水平。”

　　谁来买单？

　　显然，好时光酒店管理公司已难以为继。那么，谁将继续承担代替业主支付按揭款重责？

　　而其控股股东——深圳市好时光投资有限公司截至2005年12月31日的资产总计为7968.6万元，2005年度的主营业务收入为0元，主营业务利润为0元，净利润为-54.8万元。

　　2005年10月10日，旭飞投资董事会决议通过《关于转让下属子公司深圳市好时光投资有限公司90%股权的议案》，即将深圳市好时光投资有限公司90%的股权以300万元的转让价格转让给厦门鑫旺。但随后在2005年11月22日召开的2005年三次临时股东大会上，同意票占出席会议所有股东具有表决权股数的37%，否决票占出席会议所有股东具有表决权股数的38%，弃权票占出席会议所有股东具有表决权股数的25%，表决没能通过。

　　如此，截至目前，担负按揭款重责的只有旭飞投资。据旭飞投资2005年年报显示，截至2005年12月31日，旭飞投资为上述华隆园和华达园业主垫付首期款及华达园二期筹备期银行按揭款共计4746.4万元。

　　上述费用都以其他应收款的形式计入旭飞投资账上。问题是依据好时光酒店与业主签订的《物业使用权委托经营管理协议》，上述应收款由托管经营房屋的租金扣除税金、小电费、物业管理费和银行按揭款后抵偿，而以好时光酒店管理公司目前的经营状况，上述旭飞投资的应收款根本不可能得到抵偿。

　　并且，今后旭飞投资如果继承担银行按揭款，同样勉为其难：2005年底，旭飞投资的流动资产为6854万元，流动负债为6084万元，主营收入1101万元，净利润只有498.8万元。

　　如果好时光酒店或旭飞投资无力承担今后的银行按揭款，那么结果只能有两种：一是由银行收回房子；二是业主与好时光酒店解除委托经营协议。而上述两种结果对于银行和业主都将得不偿失，因为二者得到的是远高于市场价的房子，将不得不面临相应的损失。

　　这其中，业主因有别人代为支付一半首付款和银行按揭款的诱惑，尚可理解。银行为何向远高于实际价值的房子提供贷款，却是很大的疑问。2月27日，本刊记者以购房者的身份在华达园售楼处咨询相关情况时，工作人员告知，“因旭飞与深圳多家银行关系密切，在旭飞买房非常方便，只要提供一个身份证，一切收入证明等贷款手续，公司方面都可替办好。”

　　对于上述问题，本刊记者向旭飞投资询问是否有相应解决办法，截至发稿日，始终没有得到回复。

　　但无论怎样，可以确定的是，开发商即旭飞投资大股东的实际控制人——深圳光彩红显然捡了一个大“便宜”：银行早已向其支付了房屋销售首付款以外的余款，不仅卖了房子，而且远高于市场价格。

　　背景：账面功夫做出盈利

　　旭飞投资近年一直处于亏损边缘。2005年年未，旭飞投资调整两项会计差错：一对好时光酒店2004年发生的亏损只应分担54万元，对其余的亏损不再确认投资损失，而将其剩余部分作为“未确认的投资损失”处理和列示，2005年年初未分配利润相应增加283万元；二华达园业主代付筹备期银行按揭款535万元。当时，好时光酒店管理公司将该款计入了长期待摊费用(2005年初以前尚未摊销)，将此项长期待摊费用变更为2005年初其他应收款535万元，调减相应长期待摊费用。

　　最终旭飞投资虽实现盈利，但并不能以此改变公司的实际经营现状。