招商地产：圈地不如囤楼

　　本报记者 阳静纯 深圳报道

　　“9大城市、22个项目、170万平米的开工面积”， 3月15日招商地产(资讯 行情 论坛)全国新品推介会拿出的2006年公司开发规模数据，和去年97万平米相比增加幅度近一倍。当业界去年议论保守的招商地产拿着12亿却不知怎么花的时候，招商地产似乎摆出了一种激进的姿态。“我们今年的开发力度肯定会远远超过去年。” 招商地产董事总经理林少斌说 。

　　但把22个项目的宏伟气势一一折解时，招商系踱步缓行的姿态又显现了出来。这些项目显然是按照一个前后有别的节奏来安排的，开工及开盘被前后错开来安排，说通俗些，招商决不会干一个锅盖扣十个锅的事，充其量是五个锅，这令深圳业界认为招商错失了在深圳南硅谷片区复制另一个蛇口的机会，就因为他们一直按自己的做事节奏思考市场。

　　尽管2003年招商地产即开始布局全国，但其负债率一直未因扩张而撑开，即便是现在，林少斌说招商地产的负债率在“50%”左右，这样的负债率在地产企业是一个令人羡慕的数字。但这并不意味着，招商在2006年的资金缺口可以全部由银行解决。银行对于地产企业而言，像是一杯越冲越淡的茶，几乎看不见杯中的颜色了。

　　2005年招商地产年报上显示其今年资金缺口约为25亿元，公司把大部分希望放在“等待证监局放行”的16.5亿元可转债上。虽然有招商银行的家族“输血”，但招商地产更期待的是自我造血能力，即现金流的来源拓展，除了传统的租赁、水电等现金流业务，资产证券化成为其另一条大动脉。

　　“未来形成深圳和外埠收益各占50%；出租物业和出售物业收益各占50%这样一种格局。”在林少斌的五年规划中，“2010年，招商地产销售收入将过百亿，税后利润10亿元。”与其他地产企业迥然有别的正是招商的“租赁收益”，这几乎可以看作任何一个地产的终端理想，无论是在1997年金融风暴中安然无羔的新鸿基，还是囤地雄师李嘉诚兵团，拥有不动产以收取租赁收入是其长期规划战略中的“安家石”。

　　目前，招商持有的出租物业面积增长到44.55万平方米，去年收入为2.35亿，利润率达42%。从招商的商业地产动作来看，招商1.12亿收购富城中国80%股权的行为可看出其传统的自主开发型模式正向更快速的商业地产拓展思路转变。

　　昆仑证券分析师黄硕表示，招商在蛇口片区投资数十亿元兴建的多个商业物业，均在2006年陆续投入建设或完工。随着连接香港与深圳蛇口的西部通道于2006年底竣工，其蛇口区域的持有型物业和开发型物业均将受益。

　　跬步扩张

　　“今年销售面积将达到40万平方米，按1万元均价算，销售收入会超过40亿元。”林少斌说。这个数据相对去年21万结转面积翻了一番，由于今年深圳尖岗山

别墅的推盘和

房价保持继续大涨的态势，销售收入比去年16亿将可能产生超过150%的增长。

　　希望成就百亿梦想的房企无不伴随着激进的攻势，最为典型的当算近年来在全国疯狂拿地，而受非议最多的顺驰；市场化意识极强的万科则寻求频频的外地大收购，如收购长三角的南都集团，环渤海的北京朝阳房产开发公司以完成三大区域的土地储备。

　　招商则观望良久，这或许与他们有着其他大地产公司所没有的租赁收入的优势，蛇口基地的众多商业及

写字楼，为招商输送了稳定的利润收入。这使他们扩张的脚步不需要太快，因为扩张过快的风险及范例几乎天天都在上演。去年他们只完成了5亿元的土地储备。

　　在销售方面，招商至今尚未突破30亿。2005年招商地产结转商品房销售面积21万平米，较2004年结转面积29万平米减少27.84%。但得益于深圳房价去年17%的涨幅，销售单价大幅上涨，使其主营业务利润仍比2004年增长1.15%。

　　在土地储备方面，招商出手也显得比较谨慎。即使土地实行了招拍挂，招商很多也是以挂牌“底价”拿到，例如广州、天津，南京等地块。我们可以理解为招商的保守，他走出的步子谨慎而幸运，这些当时无人瞧上的土地现在均已大幅增值。2003年招商以700多元拍下的深圳龙岗地块，在今年2月底相邻地块楼面价创下3800元的拍卖价。同年在广州华南板块以700多元拿下的90多万平方米的建筑面积，去年楼价较2004年约有10%的升幅，联排别墅均价约7000元左右。

　　对招商在土地储备方面的闲庭信步，其实是有所恃的。一个显然的好处是央企下辖的1800亿房地产资产将会被集中重组，招商被钦定为重组的“五朵金花”之一，如果招商全国扩张进程顺利，未来这一块羸取机会也不小。

　　另一个不能不提的是大股东蛇口工业区的支持。在大部分房企囿于土地困境的集体语境中，招商却能不断从母体获取土地及物业资产，比如南京国际金融中心项目的注入等。集团拥有较多的土地储备也会陆续以低于市场价格的方式注入上市公司，这包括蛇口10.8平方公里，漳州开发区40多平方公里，前海2平方公里，以及去年收购的南油集团土地。

　　布局

　　“2006年170万平米的开发规模，再加上今年新一轮的外地拓展，应该说还是面临着资金的压力。”招商副总杨百千表示。

　　实际上，得益于大股东的支持，招商的资金压力要远远小于别的房企，尤其在工业区的开发基本上资金难度不大。同时，母公司直接的资金支持也缓解其短期融资压力。

　　资金缺口主要是源于外地项目的拓展。招商开发面积最大两个项目的计划开工时间已被顺延：90多万平米的番禺金山项目从原定2005年底推到今年底，40多万平方米的重庆董家溪从今年2月推到12月。而这两个项目年底能否真正开工显然要视招商今年的资金筹措是否顺利了。

　　招商在年报中表示：筹集资金的主要手段为争取发债成功流入16.5亿元，另外银行贷款净增8.5亿元。除此之外，公司还将积极尝试新的融资方式，如以稳定现金流为依托在银行间市场发行资产支持票据；以优质项目为依托发行房地产信托基金等多种融资渠道。

　　已顺利通过股改的招商“正等待证监会对已股改公司融资政策的放开”杨百千回答记者，可转债项目仍无时间表。与兄弟公司招商银行的战略合作，则在去年底双方已经签定合作协议。

　　据黄硕测算，招商在蛇口片区兴建的多个投资型物业项目，包括服务型公寓、五星级酒店及公寓、甲级写字楼和高科技厂房，涉及资金达数十亿元，虽然其中有的项目仍在规划阶段，但均在2006年陆续投入建设或完工。根据规划，西部通道将于06年底完工、广深第二高速07年通车，蛇口南头半岛未来将成为珠三角交通枢纽，这批商用物业均将受益。