北京城建借奥运实现全国战略

http://finance.sina.com.cn 2006年01月18日 13:58 证券日报

　　近期，北京城建受到了众多投资者的关注，人们希望经历股改之后的上市公司能成为一个更加透明、更加有竞争力的企业，此时，北京城建也重申了坚持以住宅为主导产品、借奥运经济打造全国品牌地产商的发展战略。

　　稳定的业绩是发展根基

　　北京2005年第四季度新建商品期房交易市场价格中，全市普通住宅期房预售成交均价为6984元／平方米，比3季度上升175元／平方米。

　　——北京市建委发布的统计数据

　　北京城建地处首都，公司倾心打造“北京城建地产”品牌，年房地产开复工面积达200万平方米左右。作为一家以房地产开发为主业的上市公司，北京城建的业绩稳定是与北京房地产价格的走势直接相关的。

　　从总体上看，

房价上涨的势头依然强劲，一些专家分析说，造成北京房价持续上涨的主要原因还是北京房地产市场的需求在一定程度上比较高，一直处于一种供略小于求的局面。此外，土地、拆迁费用、钢材等原材料上涨也影响了北京四季度的房价。

　　除了房地产价格稳中有升，北京城建还根据主流住宅市场发展的趋向，确立了“倡导现实生活主义，打造主流精品住宅”和“用户的需求就是我们的追求”的开发理念，将公司的主导产品确定为城乡结合带郊区低密度住宅。为此，北京城建坚持商品房开发和地产经营并举的经营策略，将公司资源进一步集中在富海中心、北苑家园，花市枣苑、上城、东湖湾，定福家园，领地等优质住宅项目，以向市场提供专业化的产品。

　　根据北京市建委发布的统计数据，除了普通住宅期房之外，公寓别墅　期房、商业营业用期房和办公用商品期房的预售成交均价都不同程度地比三季度下降，其中公寓别墅　期房为10167元／平方米，比三季度下降了1642元，降幅达到16.2%，是降幅最大的。这也从一个侧面印证了北京城建“打造主流精品住宅”的策略是正确的。

　　2004年2月，北京市政府颁布了《北京城市空间发展战略》，将投资重点转向郊区，为城乡结合带郊区低密度住宅的发展开辟了广阔的空间。北京城建注重市场研究，将市场研究视为企业发展的生命线，对开发模式、低密度住宅、品牌建设、奥运地产等进行了系统的研究。根据对美国等西方发达国家城市化进程的研究，发现在城市化进程中住宅郊区化的必然趋势，早已在北苑、定福庄、望京、四季青等城乡结合带储备了充沛的项目。北京城建正在开发的北苑家园位于奥林匹克公园规划区东侧，规划面积230万平方米；位于望京地区的东湖湾，规划面积50万平方米左右；定福家园，位于定福庄边缘集团，规划面积80万平方米左右；上城，位于西四环城市风景区，规划面积100万平方米，这些楼盘符合北京市城市发展规划，不仅适合居住而且具有巨大的升值空间。

　　本着强强联合，优势互补的原则，北京城建积极扩大并优选合作伙伴，先后与一流的合作伙伴建立战略联盟关系，初步实现了合作伙伴的专业化。北京城建托管公司北京城建房地产开发有限公司与上海复地(集团)股份有限公司、北京阳光时代投资有限公司共同开发建设用地约36.8万平方米，地上规划总面积约80万平方米的玉泉新城；奥运项目法人投标过程，北京城建与德国慕尼黑集团、澳大利亚PTW设计联合体、戴德梁行等国内外一流的专业公司广泛合作，提出了具有国际水准的设计方案，提高了国家体育馆及奥运村和五棵松文化体育中心项目的产品品质，对最终中标起到了重要的作用。

　　土地储备丰富

　　地产上市公司，其投资价值最重要的一项指标就是看土地储备及其储备质量。

　　——厚土机构董事局主席林少洲

　　房地产开发企业的开发成本是公司土地储备和在建的房地产开发产品账面价值之和开发成本的规模大致可以衡量出一家公司的项目储备情况也在一定程度上代表了公司的后续发展能力和未来的盈利来源。

　　北京城建拥有充足的项目储备和土地储备，公司目前项目资源共19个，总占地约167公顷，约可规划建筑面积415万平方米，主要有：奥运项目、北苑家园、花市枣苑、富海中心、玉泉新城、定福家园、顶秀青溪、东湖湾名苑、上城、领地、望京悦城、尚源·印象、金码大厦、世纪城市、汇和大厦、海兴大厦等。2005年12月，公司又通过“招拍挂”的市场运作方式竞得了丰台区南苑乡石榴庄住宅小区项目、密云别墅项目。丰富的项目储备和土地储备能够保证公司中长期的盈利水平和持续发展。

　　北苑家园是近年来对公司主营业务贡献最大的项目，然而截至2005年底，该楼盘建成面积已销售97%，北京城建未来是否会增长乏力﹖北京城建总经理王汉军表示，除北苑家园仍有部分住宅面积及配套商业设施可供开发外，公司目前在建的花市枣苑、汇和大厦、重庆尚源·印象等项目也将成为未来的业绩增长点。按目前在售及在建项目统计，公司2006年可售面积约为50万平方米，2007年至2008年合计约有100万平方米可供销售，这意味着，公司未来业绩增长不乏项目支持。

　　王汉军告诉记者，2005年底公司相继摘得丰台石榴庄项目、密云别墅项目用地，规划面积总计约42万平米。去年北京市“招拍挂”住宅面积超过20万平方米的商品房用地共计三块，公司取得其中两块，这在业界引起了强烈反响。同时，大股东北京城建集团也给予公司在土地资源方面支持。目前公司已相继取得小营、北苑南区、动感花园3个项目开发授权，总占地62公顷，可规划建筑面积超过100万平方米。王汉军表示，2005年北京商品房用地投放完成不足40%，未来一段时期内土地供给偏紧的政策仍将延续，丰富的土地储备将会是公司未来重要的竞争优势。

　　搭奥运快车造全国品牌

　　未来四年，受奥运利好的影响，北京房地产业的发展年均增速可保持在16.3%的高位上，快于经济总体发展速度。

　　——北京奥运经济研究会《2004北京奥运经济报告》

　　奥运经济带给北京城建的不仅仅是巨大的收益，从长远的角度看，奥运项目还将大大提升公司品牌价值，加快公司由区域性地产商向全国性地产商的角色转变。

　　北京城建目前参股五棵松文化体育中心、国家体育馆和奥运村等奥运场馆项目，在承担场馆建设运营的同时，拥有相关住宅、商业等项目丰厚的开发收益权。奥运经济将给北京城建带来巨大即期及远期利益。北京城建目前参股的五棵松文化体育中心、国家体育馆和奥运村两大奥运项目，均为捆绑盈利模式：即承担收益前景不明朗的场馆建设运营的同时，拥有收益丰厚的住宅、商业等项目的开发收益权，使奥运项目总体上获得理想收益。奥运会后，奥运村将作为商品房出售或出租，其投资价值凸显。

　　在北京城建看来，奥林匹克公园的规划为此区域的发展提供了新的契机，国际标准的规划、一流的配套、独特的“绿色、人文、科技”的奥运理念，使得这里的区位优势得到加强，成为与CBD、中关村同等重要的城市主要功能区。由于奥运的举办，奥运村区域的住宅档次也会相应升级，成为可与CBD媲美的高档居住区。奥运村地区的房地产市场也随之迅速崛起，成为最具发展优势和发展潜力的区域市场之一。

　　据介绍，奥运村将设计多层和小高层两种楼型，预计从2006年就可开始预售，2009年全部售完。这显然将大力提升北京城建品牌形象和盈利能力。

　　五棵松项目是具有国际先进水平的多功能体育馆，是2008年北京奥运会最重要的比赛场馆之一。该项目除一座含有体育馆和

棒球场的五棵松体育中心外，还包括占投资总额65.5%的商业设施和文体产业设施以及四星级酒店和办公楼等，项目总占地约52公顷，工程总投资约34.76亿元。

　　2008年奥运会结束后，五棵松文化体育中心将成为北京市西部地区最大的，集运动、健身、休闲、娱乐、商贸于一体的多功能中心，以具有国际先进水平的体育和文化设施，成为实现“每个人运动休闲权利”的城市主题公园。

　　根据五棵松公司制定的建设期综合计划，到2008年奥运会止，实现商业设施销售面积20.5万平方米，其余8万平方米作为租赁经营，预计可实现总销售收入约25亿元。2008年起进入运营期，项目公司计划经营年限为50年。

　　此外，国家体育馆将承担奥运会期间体操、手球、排球等比赛任务和残奥会比赛任务。据北京城建介绍，奥运会和残奥会后，国家体育馆将发展成多功能综合文体设施。赛后可以通过改造，主要用于开展体育比赛、音乐会、冰上表演或杂技、马戏等大型活动，兼顾开展市民各项室内体育锻炼活动、体育娱乐和会务服务功能，建立名牌体育用品经营市场等。初步估算，国家体育馆在2009年-2038年的运营期间，凭借其区位优势和规模优势，盈利前景可观。

　　除了奥运经济给公司带来的巨大收益，北京城建还对公司的产业结构进行了调整，力求将公司资源集中在房地产主业上，积极推进土地一级开发，集中主要精力和资金优势，推进五棵松体育文化中心、国家体育馆和奥运村奥运项目建设，实现公司持续健康发展。

　　目前，北京城建运作的重庆尚源·印象项目已开工，预计2006年将给公司带来良好的收益。未来几年，公司还将重点关注环渤海经济圈和西南、中部等具有经济发展潜力的区域，与地方政府合作参与土地一级开发、小城镇改造，以及进行成规模住宅项目开发，以逐步确立竞争优势，真正成为全国顶级房地产企业。

　　北京城建董事长刘龙华满怀信心地表示，北京城建将用3年左右时间建设成为核心业务突出、规模适度、跨区域发展的专业化地产商，成为北京市房地产行业的领头企业；用5年左右的时间进入全国一流房地产企业的领先行列。

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