竞争中成长创新中超越北京城建投资价值掠影

http://finance.sina.com.cn 2006年01月12日 11:37 证券日报

　　2005年1月6日，距北京2008年奥运会还有945天，同时，这一天也是北京城建投资发展股份有限公司提高股改对价后复牌的日子，对价水平的大幅提升不仅体现了公司大股东的诚意和对流通股东的极大尊重，也获得市场投资者的积极回应，该公司股价在复牌后连续两天涨停。看来，不仅是奥运给了北京城建“光环”，北京城建也让证券市场的“奥运概念”多了一分亮点。

　　随着股权分置改革的逐步推进，投资者正变得越来越理性，上市公司仅依赖一份好的对价方案已经越来越难以获得认可。北京城建高管在接受记者采访时就表示，股价上涨的原因不仅仅是由于对价提高，更深层次的原因在于北京城建的“内功”好，具体说来就是，公司品牌过硬、行业前景看好、业绩持续稳定增长。

　　资产置换带来成功转型

　　北京2008年奥运场馆项目法人投标更象是

地产界的一场高级别对抗，品牌、信誉、实力都成了决胜的砝码，其中，北京城建牵头组建或参与的投标联合体，一举中标奥林匹克公园(B区)国家体育馆和奥运村项目、北京五棵松文化体育中心项目。可以说，搭上奥运经济快车的北京城建既有了新的发展动力，同时也展示了自身雄厚的实力。

　　北京城建投资发展股份有限公司的前身是北京城建股份有限公司，由北京城建集团有限责任公司1998年独家发起，以其直接从事建筑业的生产经营性资产投入，并向社会公开发行A股

股票，以募集方式设立。

　　为了给公司的持续、快速、健康发展创造一个更为良好的产业环境，2001年4月26日，公司2000年度股东大会通过资产置换方案和资本公积金转增股本方案，公司与集团公司进行了标的额达23.39亿元的大规模资产置换，公司置出资产包括原有16家建筑施工企业投资权益、建筑施工类资产和负债及建筑施工企业占用的资金，置入资产包括集团公司拥有的原承发包公司100%的股权、开发公司31.5%的股权、大柳树房地产项目资产和现金，从而成为一家房地产上市公司，成功实现了主业转型和产业升级；公司注册资本增至6亿元，总股本增至6亿股，其中，集团公司持有45000万股，占75%，社会公众持有15000万股，占25%。2001年6月15日，北京城建股份有限公司正式更名为北京城建投资发展股份有限公司。

　　北京城建转入房地产开发主业后，公司坚持集团化、专业化、品牌化运作，不断调整产权结构、产业结构和产品结构，明确了以房地产开发为主业，坚决收缩清理对外投资，以住宅为主导产品，走专业品牌地产商发展之路，倾心打造“北京城建地产”品牌。公司目前运作的项目主要有富海中心、北苑家园、花市枣苑、东湖湾、定福家园、汇和大厦、尚源·印象、领地、海兴大厦、世纪城市、玉泉新城、顶秀清溪等。

　　在2000年上海证券交易所《上市公司》杂志评比中“北京城建”以沪市第31名，沪、深两市第43名的业绩，跻身上市公司50强行列。2003至2005年连续3年被国务院发展研究中心、清华大学和搜房研究院评为“中国房地产上市公司综合实力10强企业”；2004年被国务院发展研究中心、清华大学和搜房研究院评为中国房地产公司综合实力第七名。2005年被国务院发展研究中心、清华大学和搜房研究院评为“中国最具投资价值蓝筹地产股”。

　　房地产业将稳定发展

　　我国“十一五规划”已经确定房地产仍将持续健康发展，在这个总体目标的指导下，将更有利于行业的规范运作，有利于大型房地产企业的发展。

　　房地产行业在我国是一个朝阳产业，随着国民经济的持续稳定发展和城市化进程的加快，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一。虽然近期国家出台了一系列相关政策，控制房地产投资规模，抑制房地产投机行为，从短期看可能对行业产生一定冲击，但长期看规范化运作更有利于行业的持续稳定发展，房地产市场前景广阔，未来十几年，房地产业仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。

　　还要看到，国家针对房地产行业的宏观调控导致了大部分房地产企业面临土地和资金问题。但国家的宏观调控对不同的地产商的影响是不一样的。对部分实力较弱的地产商，可能在恶劣的市场环境中，被淘汰出局。但对于大型专业地产商的影响并不大，他们可以通过加强管理，在客户细分、产品创新、精细制造、成本控制、服务营销等一系列价值链节上，加速培育顾客价值增值能力，从而化解土地、资金方面的不利影响。

　　有关专家表示，自1998年以来我国房地产业进入了稳定发展阶段，未来2-3年内，我国经济仍将保持较高的增长率，居民收入水平会有所提高，国家继续支持房地产业发展，利率水平将保持稳定，综合这些情况来看，房地产业将继续稳定发展，预计每年全国商品房销售面积和销售收入增长率在20%左右。

　　再结合北京地区房地产市场特点分析，未来10年是北京市建设现代化国际城市的关键时期，居民收入水平稳步提高，以及举办2008年奥运会、城区危旧房改造、绿化隔离地区建设、城市边缘集团和卫星城开发、城市基础设施建设等因素的综合影响，可以得出：今后一段时期住房的供给与需求都处于比较旺盛的阶段。

　　奥运经济带来金钥匙

　　北京城建未来发展项目主要围绕2008年奥运会比赛场馆及辅助设施的建设、经营为主，那么这些项目又能带来多少收益呢？

　　A、参股五棵松文化体育中心项目

　　2006-2007年，公司主要投资兴建五棵松文化体育中心项目。

　　五棵松文化体育中心项目，由北京五棵松文化体育中心有限公司主要负责投融资、协助设计、建设、开发与运营等相关工作。该公司由北京城建股份与多家市属集团公司共同组建，注册资本3亿元。

　　五棵松项目是具有国际先进水平的多功能体育馆，是2008年北京奥运会最重要的比赛场馆之一。该项目除一座含有体育馆和棒球场的五棵松体育中心外，还包括占投资总额65.5%的商业设施和文体产业设施以及四星级酒店和办公楼等，项目总占地约52公顷。工程总投资约34.76亿元，计划于2005年底开始施工、2007年8月-2008年3月陆续全部竣工。

　　该项目依托奥运概念，以运动、健康、活力为主题，在北京西部城区塑造一个主题突出、品质一流、功能完善、集文化体育与商业于一体的城市中心和北京市西部区域的标志性建筑群。

　　根据五棵松公司制定的建设期综合计划，到2008年奥运会止，实现商业设施销售面积20.5万平方米，其余8万平方米作为租赁经营，预计实现销售收入25亿元。

　　B、持股20%的北京国奥投资发展有限公司

　　北京国奥投资是国家体育馆及奥运村项目的项目法人，负责国家体育馆及奥运村项目的设计、投融资、建设、运营及移交等工作，注册资本14亿元。北京城建股份持有其20%的股份，是第一大股东。

　　建筑面积8.1万平方米的国家体育馆是北京2008年奥运会三大比赛主场馆之一，建筑面积37万平方米的奥运村则是奥运会期间各国运动员、教练员和官员住宿、餐饮、休息、准备比赛和业余活动的场所。奥运会后，国家体育馆将成为北京市最大的室内运动馆之一，奥运村将作为商品房出售或出租。

　　业绩持续稳定增长有保证

　　日前，北京城建已经预计2005年实现净利润将比2004年增长50%以上，当然，其中有一部分来源于股权转让收益，不过，北京城建目前的在建项目很多，将在未来提供很稳定的利润支持，另外，随着奥运会的临近，相关项目的收益也非常可观。

　　首先，在建项目方面，北京城建2006年可售面积有50万平方米；2007年至2008年，在售项目后续将有约55.4万平方米入市销售。未来三年公司预计开复工面积273万平米。

　　公司主营业务中贡献最大的为北苑家园项目，该项目占地104公顷，总建筑面积230多万平米，共分九个园区，分别为望春园(奥城)，莲葩园(秀城)，绣菊园，紫绶园，清友园，茉藜园(润城)，锦城(中心区)。北苑家园自从2000年8月份开始销售以来，总计销售面积117.87万平米，销售额52亿元。截止到2005年11月份，项目已建成的可售面积为121万平方米，在2006年及未来几年还要计划开发，包括将进行开发的项目、已建成准备对外销售的项目以及或持有或销售的商业配套，还将对公司未来业务增长提供一定支持。

　　另外，北京城建在建的花市枣苑、尚源印象、汇和大厦项目等均将为公司的业绩增长做出贡献。

　　其次，在土地储备和项目资源方面，北京城建后续土地储备和项目资源丰富。据介绍，公司目前项目资源共19个，总占地约167公顷，约可规划建筑面积415万平方米。2005年12月，公司又通过“招拍挂”的市场运作方式竞得了丰台区南苑乡石榴庄住宅小区项目、密云别墅项目，在北京2005年仅有的三个20万平米以上“招拍挂”项目中取得两席。丰富的项目储备和土地储备能够保证公司中长期的盈利水平和持续发展。

　　还有，北京城建还将逐步由区域性地产商向全国性地产商转化，以北京为大本营，实施跨区域经营，瞄准房地产市场启动较晚的二线城市，培育新的利润增长点。第一，选择经济发展有潜力的城市，目前重点关注环勃海经济圈和我国中部、西南区域，重点关注城市有重庆、天津、武汉、济南、石家庄、成都等。第二，专注于适合公司的业务领域，譬如与政府合作参与土地一级开发、小城镇改造；进行成规模住宅项目开发。公司计划2006年在重庆以外的1-2个城市有所突破。

　　北京城建高管表示，通过加大土地储备、扩大战略合作联盟、实施跨区域经营、拓宽融资渠道、提高公司管理水平与效率等方式，公司业绩将保持稳步增长。随着

股权分置问题的彻底解决，公司治理结构的进一步完善，公司资源整合、产业结构调整的完成以及奥运项目的逐步推开，预计公司的业绩将保持健康、稳定的增长。

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