华侨城：混搭的奥妙

　　本报记者 阳静纯/文

　　香港迪斯尼对华侨城(资讯 行情 论坛)的冲击并不只是主题公园。香港迪斯尼开业带动了周边楼盘的销售和价格飞涨。据代理多家开发商楼盘的美联物业介绍，2005年曾赴上海、深圳、广州等9个城市，进行路演推荐楼盘，其中不少是“迪斯尼”概念楼盘。

　　华侨城化解迪斯尼压力的招术，一是加大主题公园硬件投入，重点是加大欢乐谷三期建设。此外是全国扩张战略的布局，其中以北京、上海、成都为主，而其主题公园形式也在多元化，如加强生态旅游的深圳三洲田项目。

　　其次，也是另一重要的盈利因素来自地产业务。相比迪斯尼而言，华侨城主题公园捆绑了盈利丰厚的

房地产项目，主题公园+地产+商务配套的模式为地产带来的增值效应已经在开发达5年之久的“波托菲诺”项目中体现出来。2003年，几乎仅靠这一个项目，华侨城地产销售金额超过深圳地产的“老大”万科深圳公司，跃居深圳地产十强企业之首。2004年，“波托菲诺”旅游地产项目为华侨城控股直接提供投资收益1.3亿元，深圳华侨城房地产提供投资收益1.2亿元，占到公司净利润的60%。

　　另一搭上华侨城旅游地产大船的重要乘客，不能不提到酒店地产。目前华侨城旗下拥有五星级的主题式酒店——威尼斯酒店、四星级的海景酒店及高级酒店式公寓；华侨城在北京和上海的项目将引进五星级酒店；在深圳三洲田还打造独特的度假酒店。除此之外，配套的商务休闲品牌，如丹桂轩等，亦成为深圳高雅人士喜好之地，并为华侨城整体环境增色不少。

　　这种综合开发的效果或许是单一运作的迪斯尼项目所不具备的。旅游和地产混搭在一起的效应，促成其全国战略的扩张。这种扩张主要以华侨城最具增长潜力的欢乐谷项目为主，其中北京世纪华侨城和成都天府华侨城都是如此。而与上海松江区政府合作的“上海华侨城大型综合性旅游项目”，为了回避上海迪斯尼的影响，将更注重生态旅游项目的开发。

　　在华侨城旅游规划中，类似世界之窗等人工化的主题公园将被淡化，生态旅游项目将成为很重要的一支，其中，深圳三洲田的东部华侨城项目占地面积近8平方公里，比现有近5平方公里的深圳华侨城基地还要大，将建成一个集生态旅游、娱乐休闲、郊野度假、户外运动于一体的综合性山地生态旅游度假胜地。而在该片区之上建设的房地产项目很可能成为另一个“波托菲诺”。

　　在华侨城模式影响下，这种旅游地产的模式在全国盛行，其中又以本身拥有独特旅游资源的城市为主，其中比较典型的是海南的旅游地产。汇集海南的多以实力强大的香港开发商为主，且开发面积也大大超过华侨城现有规划。如中信泰富2005年9月份与海南省达成的投资100亿合作开发的神州半岛项目，区域规划范围约38.43平方公里。开发类型亦涉及酒店、

高尔夫球场、

别墅及各种住宅等。

　　随后，2005年10月份，和记黄埔、保利集团以及上海以家化为首的“上海联合体”，与海南省政府签订了关于开发“海棠湾”的意向性协议，主要涉及的开发内容为旅游配套设施和豪华酒店等，该项目初步确定的一期意向性投资金额约为150亿元，投资总金额或将超过1000亿元。

　　除海南外，深圳中信也在井岗山展开造镇计划，这样的案例还有很多。业内人士认为，现在各开发商纷纷涉足所谓的“区域运营”，都为未来的旅游地产增加了不少变数。

　　除了这种巨无霸旅游地产的威胁外，向纵深发展的县市级旅游地产也在篷勃发展。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心宋丁主任表示：“大城市1-2小时车程的内旅游度假黄金圈正在形成，相应的大城市外围旅游地产正呈现出蓬勃发展的态势。”以珠三角地区涌现的各类温泉旅游地产为例，他认为这类项目的主题必须向深度化开掘，“那么多温泉为什么别人一定要到你这里来？你一定要把主题一步步深入独立，做成很难竞争的，不可替代的。”

　　更大规模、更多类型混搭的旅游地产模式正在一步步深化，不少项目开发周期长达10年，未来呈现给我们的旅游地产格局将是如何，现在还很难预料。