万科方法：整合南都

　　作者：王其明

　　兵法原文：乘其阴乱，利其弱而无主。随，以向晦入宴息。

　　兵法白话：乘混乱之际，利用小势力力量弱小和没有主导的局面，使他们归顺我方。经营一方可以利用这种错综复杂的关系，乱中取胜，坐收渔翁之利。

　　其人其事：万科(资讯 行情 论坛)并购浙江南都，10年“减法”之后做“加法”。

　　地产界的2005，最为引人关注的莫过于深圳万科收购南都集团，以19亿元的交易巨资创下国内房企最大宗并购案例。

　　“南都”董事长周庆治，浙江政商两界的名人，从省委书记秘书职位下海，因此人脉广而深。周庆治的公司旗下，有

房地产，基础建设，高科技，金融四大产业。其中最为知名的就是地产业，在浙江杭州，南都是和绿城、广厦齐名的杭州房地产三强企业之一，杭州市场占有率最高达10%。

　　不过在中国房地产最为火热的2004年，周庆治或者南都流年不利，首先就是分家，周庆治自己的强项并不是房地产行业的具体事务，替周打理房地产业务的主要是一个叫做许广跃的人，许也是南都集团属下南度置业的董事长。

　　不过许广跃打拼多年，功劳甚伟，依然是一个职业经理人，许不爽，想自己做老板，和周谈判，最后南都分家。许广跃分得一个10多万平方米的

写字楼项目公园大厦，资产值折算下来，相当于南都置业20%多的股份，同时约占南都集团总资产的12%左右。另外，分家之后，许将管理团队中不少精英带走了，南都的元气大伤。最后，一直在准备上市的周庆治，不得不宣布，取消上市申请。

　　分家之后的南都有点混乱，有很多土地的南都缺乏人才也是一定的。

　　南都的这种状况给了万科极好的机会。2004年，向来是行业领跑者的万科，在

顺驰的追赶下，显得有点郁闷。2004年，顺驰、合生、绿地纷纷宣布自己销售额超过100亿元，万科则不过80亿元左右，万科显得似乎有点落后。不过2004年，万科在上海、苏州、南京的项目进展顺利。长三角地区贡献给万科集团40%利润，手中有的丰裕的资金。于是，万科需要的是：扩张、扩张、还是扩张。

　　扩张无外乎加速市场拿地，或并购别的企业。由于地价已经很高，好地少，而且拿地的风险很高。于是，万科想到了另一点：收购。要收购则要寻找到好的猎物。

　　混乱的南都则是一直想进入浙江市场的万科最好的选择。南都有土地，缺人才，万科则有人才，缺土地。另外，万科也有足够的资金用于收购。于是万科董事长王石、总经理郁亮频频飞抵杭州和周庆治谈判。在中城联盟成都的会上，王石也自爆自己在研究IT企业的快速发展。

　　最后，万科和南都达成收购协议，万科以总计18.5785亿元价格收购南都旗下上海、江苏房地产业务中的70%股份，浙江的20%股份。万科新增土地储备超219万平方米。从土地储备增加上，万科获得了极大成长。而且，万科通过杭州这个桥头堡，为将来顺利进入浙江其他城市打下了良好的基础。

　　点评：强龙遭遇地头蛇，联姻皆大欢喜。