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招商地产:股改提升公司价值


http://finance.sina.com.cn 2005年12月16日 16:40 和讯

招商地产:股改提升公司价值

  招商地产(000024)日前公布了股权分置改革方案。方案中流通A股股东每10股将获送由公司唯一非流通股股东蛇口工业区派送的1.6股。同时,公司控股股东还作出了24个月锁定股份、今后3年不低于可分配利润40%的现金分红、承担本次股改费用、向上市公司注入优质资产等承诺。

  公司的股权结构中含有B股,且股权相对分散。据股改方案:股改前控股股东持有公
司股票188,288,100股,持股比例为30.43%,股改完成后,公司持股将减少至155,599,186股,持股比例降至25.14%,送出率为17.4%。仅从此来看,公司股改方案似乎没有太多可圈点之处,但我们认为,由于公司本身股权结构的原因经及控股股东的持股需要,这个对价比例几乎达到了其支付的上限。同时我们认为股改的目的在于统一全体投资者的利益取向,并在此基础上使公司以更健康的方式成长并回报投资者。否则以前期市场上一些方案来看,股改之后进行除权,投资者并未从中得到现实的好处,就这一点来说,对价送股多少并不是唯一评价方案好坏的依据。我们更看重的是公司通过股改提高了投资价值,从这一点出发,我们来看公司控股股东对股改的承诺:首先,送股后的长期锁定股票将有利于二级市场的稳定过渡,公司的分红承诺将使得投资者在今后的3年里几乎无风险的获取实实在在的现金红利。而我们最看重的还是控股股东向公司注入优质资产的承诺,公司的投资价值最终来源于公司资产的规模和质量,在股改后持股仅有25.14%的情况下,控股股东仍愿意将自已的优质资产注入上市公司,这本身就是对全体投资者巨大的回报。并且,我们看到,这种注入资产的行动已经在开展过程之中:今年12月份购入招商物业就是这种注入行动的开始,招商物业是中国管理规模最大的物业管理公司之一,年利润近1700万元,经营效益居同行业首位,最近三年净利润年复增长率达36%。

  我们可以来看一下公司的基本面,05年中报显示,公司期内

商品房结转面积6.96万平方米,较上年同期增长40%;本期结转的主要楼盘平均毛利率明显高于上年同期水平,且本期结转了毛利较高的商铺提升了商品房整体毛利率。同时,公司的控股子公司深圳招商地产先后推出的半山海景.兰溪谷、花园城三期1#地块、海月三期等三个楼盘售罄,城市主场楼盘预售率达55%。报告期内,房屋租赁业务进一步稳健增长,累计完成出租面积185万平方米,较上年同期增长4.52%;正在建设的出租性物业的施工进度理想,泰格公寓项目已于6月底竣工,太子广场二期(商铺)项目已于6月中旬开业;花园城中心项目于6月初主体封顶。另外,报告期内控股子公司招商供电共完成售电量39,896万度,较上年同期增长1.33 %。招商水务售水量平稳增加,累计售水量1594万吨,较上年同期增长9.31%。公司毛利等主要指标均处于上升过程中,05年中期商品房开发收入同比增长46.14%,房屋租赁同比增长15.21%。

  综合看来,作为市场上的优质地产公司,

宏观调控对其影响有限,公司目前的运营及盈利情况良好。目前国内地产业在国家政策的影响下,一些实力小的企业将会很快被淘汰出局,而强者更强的局面会出现在可预期的未来,如招商地产这样的优质公司将会获得赿来赿大的市场空间,股改的完成统一了各方的利益取向,而大股东的承诺将会使得公司能够快速的做大做强,如此,市场有理由相信股改将会提高公司价值进而有效回报投资者。


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