聚焦深物业股改亮点之一：新物业 新起点

　　□ 本报记者 庄 吉

　　公司整合预期成为被关注焦点

　　深物业(资讯 行情 论坛)是深圳本地著名的地产公司，深圳著名的国贸大厦就是其开发和管理的物业，因历史的原因导致深物业多年来经营负担沉重，05年上半年经深圳市国资 部门与香港著名上市地产公司九龙建业(资讯 行情 论坛)协商，九龙建业以其绝对控股(持股85%)的附属公司卓见投资有限公司作为收购人收购，按15%的溢价收购深圳市建设投资控股公司和深圳市投资管理公司持有深物业的股票(合计占股本总额的70.296%)，这一起重大的收购事件在2005 年7月22 日正式获国务院国资委正式批准，2005年12 月2 日股权转让也获商务部正式的批准批复。公司成为国内首家真正意义上的外资收购国有上市公司控股权的典型成功案例。此次重大收购在国内引起很大的反响，不仅突现了政府部门在国有资产管理领域“有所为有所不为”的战略思路，也是地方政府提高国有资产运作效率的重要体现，同时也充分促进外资进入国内市场的信心与决心。香港九龙建业可预期的深度介入，使深物业价值得到投资者重新评估，并一度成为市场关注的焦点。

　　强大的股东实力赋予更多的预期

　　九龙建业于1961年成立，为一家以地产投资及发展业务为主的公司，于1995年在香港联交所上市(

股票编号：HK0034)。2001年12月，保利达控股收购九龙建业62%之的股权，成为九龙建业的单一大股东，九龙建业由此成为保利达控股产业链上的一枚棋子，成为保利达物业投资与管理之中坚力量。

　　本次收购，是九龙建业借助其绝对控股的卓见投资(持股85%)来实现。就九龙建业而言，其拥有近80亿总资产、近40亿净资产，公司的业务领域目前已涵盖地产投资、金融服务、物业管理、财资管理、品牌零售及分销等。目前九龙建业的总资产规模是深物业的4倍，按净资产规模则相当于6.5个深物业。我们相信，随着九龙建业加快对中国大陆的业务拓展步伐，强大的股东实力可以使深物业获得更大更广阔的发展平台。

　　进一步追溯，我们看到的是一家业务多元化的企业集团-保利达控股国际有限公司，目前整个集团的业务领域涉及地产投资、金融服务、财务管理、纺织制衣、电力投资、实业及项目投资等，旗下除九龙建业(深物业的收购方)外，保利达资产(资讯 行情 论坛)控股有限公司也在香港联交所成功上市(股票编号HK0208)。保利达集团重点投资集中于港澳地区的支柱行业，已培育并形成了多元稳定的业务源与现金流，特别是其中的地产与物业投资、电力投资等，为保利达下步的发展带来了极为可观和持续的现金流。保利达集团执行董事兼总经理、九龙建业主席柯为湘素来有着“澳门李嘉诚”之称。

　　收购人及保利达控股过往的收购经验，是撬动庞大资产体系的关键，是妙手点睛之笔，甚至可以讲是实物资产之外的核心优势。以九龙建业为例，保利达控股于2001年12月成功收购九龙建业之后，短短4年时间公司总资产由25亿港元增长至现时的80亿港元，增幅超过2倍，初步预计2005年的盈利将有大幅增长。集团接手另一上市公司(现名保利达资产控股有限公司)时，该公司问题相当复杂而又为负资产，经过管理层努力进行债务重组及2004年3月易名保利达资产控股有限公司后，在集团的支持下短短数月内以约6亿港元成本收购了多个优质项目，初步估算这些项目的总市值已超过12亿港元，预计2005年有可观盈利并恢复派息，重组之后的公司股价走势已反映出投资者对这一系列重大举措的充分认可。收购人及保利达控股拥有的丰富及成功收购经验，最终能令被收购的目标公司得以持续发展及壮大，同时亦得到被收购目标公司之员工及小股东认同。

　　由于多年的成功运作，集团成为国际市场包括香港地区、新加坡、欧美等众多基金和投资者追捧的对象，在资本市场上有很强的融资能力，并且在过往的30多年一直与银行有很好的合作，信誉卓著，因而在金融机构有很方便的低成本的融资能力。

　　收购昭示新起点

　　按本次收购之双方协议，收购人承诺，在股权过户手续完成后半年内，以适当方式向深物业提供人民币5亿元的流动资金，以盘活深物业的不良资产；在股权过户手续完成后一年内，向深物业投入不少于人民币5亿元的优质重组项目。同时，承诺妥善解决深物业的员工工作安排，以及持有深物业股份的期限不少于三年。

　　基于收购人之收购承诺，我们至少可以预计深物业面貌在以下几方面会发生根本性改变：

　　首先是现金流状况。深物业原有的现金流状况欠佳，虽然近年在深圳的部分地产项目有一些进展，但资金压力也很大，若没有新资金的介入，很难维持下去。此次收购之后，九龙建业承诺给予深物业5亿元流动资金支持，同时承接原由深圳建设集团给予的贷款担保，这一系列举措的实施，不仅将使深物业的财务状况得到明显改善，同时无疑也会加快物业项目建设的进展，随着植入香港的精英团队和管理经验深入公司，公司的管治水平将大力提升，本身也会提高深物业的投资回报。

　　其次是获得优质项目上的注入，按收购时双方签署之协议，在股份过户后一年内，九龙建业将向深物业投入不少于5亿元的优质重组项目，部分项目正在培育，待项目成熟将注入上市公司，以降低深物业的投资风险；在金融服务与财务管理，九龙建业具有较丰富的成功经验；不良资产处置方面，保利达控股正介入国内不良资产包处理业务，在保利达控股的强大资金支持下积极介入，分享其间蕴含的巨大机会只是指日可待。

　　第三，针对地产业的产业调控政策，国内相当中小规模地产商面临着生存危机，这对一直存在发展隐患的深物业，也同样处于生死攸关的时刻。但是九龙建业介入深物业，所带来的地产运作的丰富经验、强大的资金支持，将使深物业潜力巨大的、进展迟缓的旧城改造项目全面盘活，其中的机会更令人垂涎三尺。

　　更重要的是，九龙建业收购深物业是其迈入中国大陆市场的重要举措，深物业无疑会成为其国内的主要业务发展平台，借助深港经济一体化的契机，通过对高新技术产业的培育，充分发挥深物业的地产业务基础，以及九龙建业的国际化、市场化的运作经验与在珠江三角洲及长江三角洲的土地资源储备，深物业完全具备成为中国

证券市场最具发展潜力上市地产公司的基础。