深振业投资价值分析(上)

　　从深交所老牌地产股，到深圳地产市场热点片区的先行者、第一个大盘实践者、教育地产首创者、香蜜湖地产开辟者，到深圳最大块招标用地“育马场之役”力挫群雄，再到深圳规模最大的TOWNHOUSE社区……振业地产开始了新一轮品牌谋局和企业发展运筹！

　　根据深圳市政府关于国企改革的战略部署，深圳市政府花费5.3亿对公司进行主辅分离，为公司今后的发展奠定了扎实的基础，公司主业已由房地产和施工转变为房地产业，公 司主业更加突出，专业化经营程度进一步增强。三季度公司房地产项目开发情况进展顺利，并预计全年业绩较去年同期有较大增长，增长幅度超过50%。公司已经具备了年销售面积超过10万平方米的业务规模，积累了比较丰富的房地产开发和建筑施工经验，具有较强的抵御风险能力，有较高的市场知名度。

　　公司目前开发项目前景较好，作为主要地产项目之一的振业城获得了较好的市场形象和经济效益。振业城一期总建筑面积17万平方米，可售面积14余万平方米，该项目已通过建设部“3A住宅”资格预审，并被建设部列为“国家建筑节能示范工程”　项目。截至10月底，除H组团之外的其余五个组团及商业街均已验收完毕，并实现预售楼款2.7亿元，计划2005年12月入伙。

　　创新，源自公司的自我超越

　　作为一家国有的

房地产开发企业，振业地产每一宗开发用地均是通过市场手段取得，充分展示了独立的市场意识。2001年，振业地产力挫中海、万科(资讯 行情 论坛)、华侨城(资讯 行情 论坛)、招商地产(资讯 行情 论坛)等众多知名地产商，中标深圳公开出让土地有史以来的最大一块土地———横岗“育马场”地块，为成就

别墅大业迈出了具有战略意义的一大步。

　　自2004年10月开发以来，振业城共分三期，项目将于2009年7月全部完工。一期约600套别墅，其中联排别墅265套，叠院别墅140套，空中别墅66套。随着深圳重要交通线路深惠公路改造(07年夏完工)，地铁三号线的开工(09年完工)，盐排高速的开通(07年春季)，以及清平、南坪的开通，振业城周边的黄金路网格局业已形成，区位优势日益突出。与同期同物业类似片区的项目相比，振业城目前的售价是最为踏实，抗震性、抗风险性更强，为置业者所留利润空间也更大，即便是相同价位，在振业城得到的东西也远远要比其他项目多，这是振业城与通过营销手段盘剥置业者的项目最大的不同和最大的价值所在。作为深圳市少有的地铁上盖别墅物业，据行业人士预计，振业城联排别墅售价将会随着黄金路网的开通而大幅上扬。这些乐观变化都将为公司和广大股东带来丰厚的回报，进而提升公司价值。

　　创新，源自公司的准确判断

　　自2001年中标“育马场”地块后，振业人用了三年的时间思考如何发挥该地块最大的价值。作为一个在规划阶段就通过建设部AAA住宅性能认定新标准(2004版)预审的项目，振业城的成功倾注了振业领导层的大量心血。2003年新领导上任，毅然做出改变原有建筑物业类型的决定，把原先规划的多层住宅公寓改变成以TOWNHOUSE为主要产品的别墅大城，以避开横岗片区多层竞争过于激烈的漩涡，让振业城以领导者的姿态填补龙岗区高端物业空白。在推翻原有方案的基础上，振业地产聘请著名建筑设计机构华森重新进行规划设计，并重金相邀加拿大DAA设计集团提纲项目园林设计，此举对于大多数振业人来说有些不可思议，对于外界来说有些冒险。

　　资料统计，深圳每1000多户家庭才拥有1套TOWNHOUSE，且这样的TOWN-HOUSE多为中、高层社区中的“点缀”或“补充”，多处于社区建筑合围或被俯视的地带，巨大的供应和需求缺口使得“别墅生活大城”振业城一“墅”难求。再者由于土地资源的日益紧张，加上国家政策对高档物业开发的限制，就使得别墅产品更为稀缺。振业地产要有所突破，就得必须认真看清市场所蕴藏的巨大潜力，就必须走差异化的开发路线，因此把振业城定位成以纯TOWNHOUSE为主要产品的别墅项目就自然而然地成了振业公司领导层最为理想的选择。

　　整个振业城别墅群落都脱离了传统别墅独栋住宅的窠臼，不断升级、持续创新，从别墅第二形态联排别墅到别墅第三形态叠院别墅，再到别墅第四形态空中湖景观光电梯别墅，以及二期今后更多类型的别墅产品。振业城这种首创的产品类型获得了市场和同行的高度认可，一经推出便受到热捧。

　　今天看来，振业领导者当时做出更改物业类型与市场走向不谋而合，2005年深圳迎来了别墅年。

　　除了在物业上的创新超人一步外，振业城项目在建筑节能方面也走在全国的前列。在振业城的设计过程中，振业公司就不断进行节能科技的尝试，并给予了振业城在节能建筑方面更多创新机会，并且在科技节能方面做出的巨大投入也没有转嫁到购房者身上，振业城这些节能投入又与2005国家节能年的时代背景相得益彰，再一次充分表明振业公司对市场预见的准确性。

　　创新，源自产品品质的不断升级

　　振业城项目糅合改良了西班牙及北美南加州等多种建筑风格，以占地面积逾41万平方米、建筑面积54万平方米的宏大规模，是集交通、休闲、商业、配套、教育、居住等要求的城市居住形态———“坡地#zhPoint#溪畔#zhPoint#独院住宅”。振业城的独院住宅与传统的TOWNHOUSE不同，有三重院落。作为一种院落精神的回归，独院住宅是TOWNHOUSE的高级形式。

　　三重院落，超宽栋距，两个半车位，多退台阳台设计，双面坡屋顶、淡雅立面等让坡地别墅尽享自然与舒适。以联排别墅为主要产品的振业城自项目建设阶段便取得国家住宅最高标准3A认证，高舒适性和适用性、安全性、耐久性、环境性和经济性是振业城最有力的说明。同时太阳能热水系统、雨水收集系统、生态湖水自净系统、电脑模拟通风试验等七大科技的运用，为振业城赢得了“国家建筑部节能示范住宅小区”的荣誉。

　　全国节能工作检查专家组考察振业城时表示，在设计阶段对住宅进行风模拟试验，在华南，振业城是第一家，在全国也很少见。美国

能源基金会、伯克利国家实验室科学家JohnHogan一行在考察振业城时也惊讶地说，风模拟实验在美国尚不多见，认为振业城此举标志着中国房地产的节能差距和美国在进一步缩短。

　　众所周知，地产项目的水体建造与维护成本高、难度大，许多发展商都吝于大面积水景的投入，而以草木、亭台楼榭等普通园林造景元素取而代之。振业地产特别聘请加拿大DAA设计集团，独家采用欧美成熟的自净水处理系统，成功解决了生态水景园林可持续发展的技术瓶颈。用加拿大DAA设计集团董事长DanielAr-bour先生的话说，“振业地产建设绿色生态社区的强烈要求，与本公司35年实践中追求可持续发展的一贯宗旨是一致的。”同时，DanielArbour先生也表示，振业城的园林景观环境设计方案是其职业生涯中最好的方案之一，即使在世界范围看也是一流的。

　　振业城以深圳自然风特征为依据，通过电脑软件进行通风模拟，分析每栋楼的风环境和每套单位的室内通风情况，并依据模拟结果修改总体布局、开门开窗等设计，使自然风能够轻松流入每家每户、每个房间；通过减少深色屋顶来减少吸热面，加强遮荫植被，减少居住区热岛效应；采用遮阳构件等技术措施，仅LOW-E玻璃一项，就增加成本近六倍，由此实现了比一般建筑节能最高达50%的优化设计。

　　值得一提的是，振业城设计阶段就考虑把电辅助太阳能热水器与建筑融为一体，为每一户提供中央热水，实现了将太阳辐射转化为电能，为建筑提供了清洁的能源。按照一般消耗量计算，每年可节省电费3200元，70年即可节约22.4万元。此外，还通过控制土壤及混凝土放射性元素含量，控制外饰和内装饰材料的放射性元素含量等方式，彻底保障居住的安全性，保障了居住者的健康。

　　振业城在科技节能方面做出的创新，不仅获得了市场认可，并在2005国家节能年中得到各级领导的盛赞。国家建设部高层领导、广东省建设厅、深圳市领导曾多次到振业城考察相关建筑节能问题，并对振业城在节能方面做的突出贡献给予肯定，表示将对振业城在建筑节能方面的经验在全国进行推广；周边兄弟城市建设系统领导纷纷率团访问，内地各省行业专家亲临考察，这一切都昭示了振业城作为公司品牌、深圳节能名片、华南节能第一城和国家建筑节能示范项目独具的魅力所在，将极大地提升公司内在价值和估值水平。