机构热议深振业股改方案和业绩

　　本报记者　邓常青

　　股改方案多角度完善

　　记者：深振业在延期一周后才正式公告方案的调整结果，与原方案相比，新方案作了大幅的调整，在这期间保荐机构和公司与国资委进行了哪些沟通？

　　胡金泉：作为保荐机构，我们的责任是找到非流通股东和流通股东的利益结合点，平衡和协调双方的关系，增强方案的市场可接受性。我们和深振业公司在走访多个营业部和网上交流会后，及时将流通股东希望提高对价，取消较为复杂的认沽条款等意见，向国资委进行了反馈，但刚开始沟通并不是太顺畅。为了更有效推进公司的股改，保荐机构几十次易稿，反复考虑和借鉴目前市场的各种方案，力求推出对流通股东实惠简单的方案，用废寝忘食来形容包括公司在内的项目人员绝不为过。

　　国资委也的确有自身的难处。其股改前已经出资了5.3亿元的现金，对深振业下属两家亏损施工企业深特皓、深建业进行改制剥离，有效改善了公司的资产质量；而在公司的上一次配股中，当时的大股东也是出资进行了认购；另外，股改前国资委的持股比例只有28.02%，而国资委仍希望持有公司相当比例的股权，这也是沟通的难点所在。

　　记者：但国资委最后还是较好地提高了对价水平，并且推出了8000万元的增持计划。

　　胡金泉：是的，我们感觉国资委的态度还是比较开明的，从短期内看，国有资产似乎有所缩水，但长远看，国有资产增值的空间很大。

　　以三季度每股3.97元的净资产计算，股改前7107万股国家股价值为2.82亿元，股改后仅剩下4765万股，

股票价格按10送2的自然除权价为3.24元，以此计算所剩的股权价值仅为1.54亿元，股权价值缩水了45%。

　　但是，公司的发展前景很值得看好，考虑到主辅分离和公司未来业绩增长等因素，目前公司股票的价格有所低估。实际上，国资委推出的8000万元增持计划，在增持完成后，其对公司的持股比例将重新上升到25%以上；另外，股权激励计划约定，如果管理层不能完成业绩考核，则交纳的风险责任金收归公司所有。由此可见，大股东和公司管理层都是长期看好公司的发展前景。

　　记者：从横向比较来看，您怎么评价深振业的对价方案？

　　蓝飞燕：各公司有各自不同的特点，不能简单进行比较。深振业的送股比例低于平均水平，但考虑到前期的主辅分离工作、8000万元增持计划和公司的其他一些情况，调整后的对价方案还是比较合理的。

　　与部分同业公司股改后相比，深振业的市净率处于较低水平，如上海新梅为2.26、G物华为1.35、G华发为1.11、万科为1.3，振业在自然除权后约为0.8—0.9，如果公司业绩能保持较好的增长，后市有望走强。

　　胡金泉：我想对增持计划做两点补充说明。一点是国资委的增持计划是在2个月内无价格限制的增持；另一点是8000万元全部用完，这跟一些公司的不超过一定额度的增持方案有较大的区别，我个人觉得增持方案能在一定程度上促进公司股票的走好。

　　多个项目促涨公司业绩

　　记者：振业城项目应该是公司未来若干年的主要利润来源之一，目前振业城的施工和销售情况如何？怎么看待它的盈利前景？

　　杨辉：振业城的总占地面积为41万平方米，总建筑面积为54万平方米，目前正在开发的是一期，占地21万平方米，建筑面积为18万平方米，可销售面积14.5万平方米，现在除H组团及综合大厦以外已全部竣工，竣工面积为12万平方米。

　　振业城的销售形势很好，已推出部分的销售率超过了80%，销售额已超过5亿，我非常看好振业城的盈利前景，振业城是深圳第一个超大规模的纯粹别墅社区，在平面规划及产品创新方面都有独到之处，在节能及

户型设计方面做在深圳地产界的前列，已受到市场的积极追捧。

　　蓝飞燕：据我了解，深振业是在2001年中标目前的振业城所在地块，从振业城的平均销售价格和成本对比来看，该项目的盈利水平相当不错，由于公司的盘子并不大，总股本只有2.54亿股，因此，振业城的销售净利润摊到每股收益将是非常的理想。

　　记者：近期深圳的地产市场虽然稳中有升，但振业城作为高档住宅，是否会明显受到调控的不利影响。

　　杨辉：根据我们的调研，深圳每1000多户家庭才拥有1套TOWNHOUSE，且这样的TOWNHOUSE多为中、高层社区中的“点缀”或“补充”，多处于社区建筑合围或被俯视的地带，巨大的供应和需求缺口使得“别墅生活大城”振业城一“墅”难求，此外，由于土地资源的日益紧张，加上国家政策对高档物业开发的限制，就使得别墅产品更为稀缺。

　　振业地产要有所突破，就得必须认真看清市场所蕴藏的巨大潜力，就必须走差异化的开发路线，因此把振业城定位成以纯TOWN-HOUSE为主要产品的别墅项目，公司领导层认为这是最为理想的结果。

　　记者：项目按原计划将分三期开发，目前公司有没有拟订了较为明确的后续开发计划？

　　杨辉：振业城根据地形及道路区分共分为三个地块，分成七期开发，整个1号地块加上2号地块的学校为一期，二号地块其余部分分为二、三、四、五期，三号地块分为六、七期。其中二、三期为联排别墅，计划明年6月开工，四五期为小高层和高层，计划明年下半年开工，六七期也是小高层和高层，计划2008年初开工，整个振业城的开发计划在2009年全部完成。

　　记者：除了振业城项目以外，公司未来几年还有什么具体的开发项目，比如星海名城还有哪些后继项目？

　　杨辉：除振业城项目外，公司未来几年还有星海名城五期、六期和七期项目。星海名城五期2004年7月开工，2006年3月竣工，预计2006年实现销售面积7—8万平方米，销售收入超过5亿万元；星海名城六期2005年11月开工，2007年7月竣工，预计2007年实现销售面积1万平方米；星海七期2006年10月开工，2008年10月竣工。总体来看，这些后续项目市场前景良好，将有力促进集团持续、稳定和快速发展。

　　记者：公司曾在股改网上交流会上表示，明年的效益比今年还会有很好的增长，能否分析一下深振业明年的业绩？

　　蓝飞燕：深振业属于深圳本地的老牌

房地产开发商，而且作为深圳市老牌的上市公司，振业品牌在深圳本地得到较大的认同。随着建筑施工等亏损业务的剥离，公司各项费用将大幅下降，有利于轻装前进。

　　从公开披露信息来看，明年深振业的房地产销售量、项目开发量将创出新高。在项目结算方面，2006年星海五期、振业城一期进入结算期，公司计划2006年完成星海五期、振业城一期销售达80%以上，相应的收入利润指标会在2005年的基础上再上一个台阶。

　　而在项目开发方面。2006年深振业计划新开发星海六期和振业城二期，以保证2007年结算期有良好的经营业绩。

　　从2003年以来，公司业绩呈现稳步增长的态势，但如果公司希望降低业绩的波动性，还需要考虑如何做大规模的问题。

　　记者：公司在主辅分离后，将专注于房地产业，目前有没有形成一个比较明确的市场定位和发展目标？

　　杨辉：我们期望在未来3—5年内，通过主业提升战略、资源占优战略、文化融合战略，成为高品质、高品味、彰显个性生活的房地产产品、服务和品牌的提供者，实现振业产品用户和员工的生活、工作、学习和成长梦想，为股东、客户、政府和债权人等利益相关者取得满意的回报，使振业成为深圳一流、全国知名的优秀房地产上市公司。