中青旅为谁辛苦为谁忙 多管齐下绿城其巧占资金

　　2001年开始与绿城合作，正是中国地产行业的低谷，但是中青旅付出了大量资金，临近收获却不可思议地从优质项目中撤出。现在，地产周期逆转，中青旅反而从绿城手中收购质地欠佳的地产公司

　　作者:本刊特约作者 张彤/文

　　近年来主营为旅游业的中青旅(600138)大手笔地将资金投向了房地产行业，为此公司不得不凭借增加银行借款和变卖资产来缓解资金面的压力，如公司在2005年11月15日召开的临时股东大会上审议了以1.44亿元的价格出售公司持有的北京科技风险投资股份有限公司25%股权的议案。

　　奇怪的是，投入到地产业的巨额资金并没有给中青旅带来回报，反倒是与中青旅并无任何股权关系的绿城集团从中坐收渔利。

　　多管齐下绿城巧占资金

　　中青旅与绿城集团的首次合作是在2001年。当年5月，中青旅与绿城集团旗下企业浙江绿城

房地产公司(下称“浙江绿城”)、上海绿宇房地产公司共同出资成立浙江中青旅绿城投资置业有限公司(下称“中青旅置业”)，其中中青旅出资1.6亿元，占中青旅置业80%的股权。

　　中青旅置业成立当年，公司的资金就开始被绿城集团“利用”。资料显示，2001年末中青旅的预付账款从2000年末的2842万元一下子猛增至3.26亿元。据中青旅称，预付账款增加的原因是中青旅置业预付的杭州闲林埠项目及合肥高新技术开发区项目的预付款，主要欠款人为绿城集团旗下的浙江绿城(欠1.83亿元)，安徽绿洲房地产开发公司(欠1.25亿元)，两者合计3.08亿元。

　　预付项目资金也无可非议，但是到了2002年6月30日，奇怪的事情开始发生。中青旅在2001年年报中所称的杭州闲林埠项目及合肥高新技术开发区项目突然不见踪影，而公司的预付账款变成了中青旅置业预付的上海绿城项目前期工程开发款，欠款人仍是浙江绿城。据中青旅公告显示，预付账款涉及的项目出现变更是因为公司已经从先前的项目中退出，看来公司此前的3亿多元预付账款白白被绿城集团使用了半年多的时间。

　　2002年，中青旅的控股子公司中青旅置业和中青旅创格科技分别出资参股了与绿城集团相关的多家房地产公司各18%的股权，其中包括：安徽绿城房地产开发有限公司(下称“安徽绿城”)、杭州桃花源房地产开发有限公司(下称“桃花源地产”)、杭州中山房地产开发有限公司(下称“中山地产”)、浙江兴宇房地产开发有限公司(下称“兴宇地产”)、上海绿城森林

高尔夫

别墅开发有限公司(下称“绿城森林”)等。同年，中青旅置业还出资5100万元与绿城房地产集团合资设立了北京中青旅绿城房地产开发有限公司，占51%的股权。

　　完成上述投资之后，中青旅2002年半年报时的其他应收款从年初的4554.6万元猛增至2.31亿元，而公司其他应收款增加的主要原因是桃花源地产、兴宇地产、安徽绿城等占用了中青旅巨额的资金。

　　到了2002年末，中青旅的其他应收款和预付账款开始减少，但是上述中青旅与绿城集团关联方共同投资的地产公司占用中青旅的资金却并没有减少，只是占用的形式已经改头换面。中青旅2002年年报显示，公司以委托贷款的形式，将2.73亿元的资金借给了桃花源地产、兴宇地产和绿城森林。虽然委托贷款的利率达到了6%，但实际上中青旅进行委托贷款的资金并非是公司的闲置资金，而是通过向银行借贷举债而来的资金，这点可以从公司的短期借款随着公司委托贷款的变化而同比变化得到证实。而银行借款的利息在5%左右，扣除利息和相应税金，中青旅委托贷款给这些地产公司根本无利润可言。

　　虽然上述数亿元的资金都借给与绿城集团相关的公司，但由于中青旅同时还占有18%的股权，因此借款虽然无利润可言，但是似乎也在情理之中，但接下来发生的事情显示，事情并没有这样简单。

　　怪事连连中青旅甘当“活雷锋”

　　2003年6月30日，中青旅的委托贷款已经高达3.22亿元，公司的短期借款也随之大幅增长至4.12亿元。而略让人感到欣慰的是，据公司称，兴宇地产开发的占地面积约117亩，总建筑面积为11.8万平方米的杭州“紫桂花园”项目已经处于销售过程中。看来公司的付出终于得到了回报，然而令人意想不到的是，2003年12月，中青旅将兴宇地产18%的股权转让给了杭州绿城房地产开发有限公司，且未获得任何溢价收益。

　　转让兴宇地产的同时，中青旅还将绿城森林18%的股权转让给了绿城集团控股的上海绿宇，虽然该股权转让产生了1300万元的投资收益，但绿城森林开发的“绿城森林高尔夫别墅项目”地处上海市，总占地面积达3350亩，公司转让绿城森林股权时，上海市土地已明显升值，而中青旅通过委托贷款的形式对绿城集团的资金支持近2亿元，仅1300万元的增值明显低估。

　　2003年12月，中青旅又将所持的北京中青旅绿城房地产开发有限公司33%的股权转让给了北京吉地绿城房地产开发有限公司，而此次转让又是没有任何溢价。

　　中青旅2003年年报显示，桃花源地产开发的占地面积达1200余亩的“桃花源生态居住区”项目部分建筑已结顶，并已开始预售；安徽绿城开发的占地约480亩，总建筑面积近41万平方米的“桂花园”项目部分楼盘已封顶，并取得销售许可证；中山地产开发的总建筑面积约13万平方米，深蓝广场项目正处于施工建设阶段。

　　看来，中青旅在2004年应获得较大的地产投资收益，但中青旅却再次扮演“活雷锋”的角色。

　　2004年，就在安徽绿城、桃花源地产和中山地产进入收获期的时候，中青旅却将持有的这三家公司的股权都转让给了绿城集团的关联公司。虽然转让分别获得了120万元、90万元和300万元的收益，但交易还是让人觉得非常不合理。安徽绿城和桃花源房地产分别设立于2001年和1998年，当时获得的土地价格偏低，2004年时土地已经巨幅增值，同时2004年又是房地产行业的鼎盛时期，仅以中山地产开发的深蓝广场为例，该项目位于杭州寸土寸金之地的武林商圈中心黄金地段，总建筑面积约13万平方米，据了解平均每平方米售价高达2.1万元以上。同时，中青旅还为这些公司的项目建设累计提供了数亿元的资金，如今项目开始盈利，中青旅却将股权低价卖给绿城集团关联方，公司真是一个甘心为绿城集团打工的“活雷锋”。

　　资产收购疑云再起

　　2005年5月，中青旅将持有的中青旅置业29%的股权以账面价值转让给了绿城控股集团有限公司，转让后中青旅还持有中青旅置业51%的股权。由于进入2005年后，政府采取了一系列措施对房地产市场进行调控，在房地产市场景气度开始下降的时候，中青旅转让中青旅置业部分股权无可非议，然而事情结局再次出乎意料，此次转让竟是为了“以退为进”。

　　减持中青旅置业股权至51%之后，2005年6月，中青旅随即向绿城房地产集团购买了德清县绿城中田房地产开发有限公司(下称“绿城中田”)95%的股权、德清绿城西子房地产开发有限公司(下称“绿城西子”)50%的股权以及河南中州绿城置业投资有限公司77%的股权。而这三家公司负债率高企，如绿城中田净资产仅893.94万元，而负债高达3.25亿元；绿城西子净资产2961.8万元，负债1.36亿元；仅有中州绿城的财务状况较好一些。

　　有了此前中青旅甘愿为了绿城集团充当“活雷锋”的前车之鉴，此次中青旅再次与绿城集团合作不免让人心存疑虑。中青旅新收购的三家公司的资产都是还没有进行开发的闲置土地，若进行开发，中青旅必须要投入巨额的资金。而在资金投入之后，不知中青旅是否还会将利润拱手送给他人，再一次充当“活雷锋”的角色呢？而在地产行业不景气的情况下，若投资失败，中青旅是否会独享苦果？