上海新梅：风物常宜放眼量 大股东打造优质资产

　　行走在上海浦东小陆家嘴最繁华的商业街区，来到第一八佰伴商场的北侧，你会陡然发现一南一北两座外型别具一格的大楼高耸入云。南面的一栋楼宇挂出5A级写字楼招租的条幅，北边那栋正在紧锣密鼓地进行内装修的楼宇，是一座已于今年初与美国万豪国际集团签约将由美方经营管理的行政公寓，两栋大楼由玻璃外墙围起的四层楼高的裙楼联系于一体而构成双子座塔楼。日前，裙楼第一、二层已开辟为广场式商场并开始试营业，只见人群熙熙攘攘，一片热闹景象。

　　再细打量一下那大楼颇为现代感的蓝灰色幕墙的顶端，只见新梅两字兀然凸现，整个双塔建筑冠名为新梅联合广场，其

开发商正是上海新梅(600732)大股东上海兴盛实业发展(集团)有限公司。这一双子座塔楼的落成并营业，标志着兴盛集团在住宅

房地产领域取得辉煌成绩后不久，已成功地跻身于上海顶级商业地产发展商的行列。

　　市场与机会

　　房地产行业可以细分为工业用房地产开发、商业用房地产开发、民用住宅类房地产开发等等。中国房地产市场从1990年代初发展到现在的十多年时间，从最初依靠自住性功能的房地产开发，逐步发展到近几年来开始出现了如酒店式公寓、商务公寓等商业性地产新产品，这类产品目前还刚处于一个起步发展的阶段，而在上海这样国际化大都市，此类商业性房地产的市场空间尤其见大。

　　有统计显示，上海主要商业楼宇的租金持续上涨，而

写字楼的空置率更是达到近十年来新低。尤其是浦东小陆家嘴区域，作为上海市重点发展的金融贸易服务区，现已经形成了浓郁的办公氛围，随着大量以金融机构为主体的企业入驻，这一区域已经发展为上海市崛起最快的中央商务区。据来自上海美联物业最新研究报告透露，从楼售价来看，目前小陆家嘴区域在售写字楼物业的销售价格一般在每平方米3万元左右，比全市平均水平高出将近1.5万元；从租金水平上来看，小陆家嘴甲级写字楼平均租金在每天每平方米0.82美元左右，略高于全市甲级写字楼的平均租金水平。

　　一般意义上的酒店式公寓英文叫Serviceapartment，而行政公寓是Executiveapartment，属于一种高级商务型酒店式公寓，是许多长期逗留的境内外高级商务人士的青睐对象。据了解，这些高阶层人士希望生活在市中心和交通便捷地区生活，有高档酒店的硬件环境条件和商务氛围，能够提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又能享受到专业化上门式服务，而行政公寓完全符合这种居住需求。据悉，万豪年前在上海浦西开辟的一栋行政公寓的入住率现已达到95%。

　　眼光与战略

　　两三年前，当上海房地产行业正普遍沉浸于商品房楼盘开发热的喜悦之中的时候，上海新梅大股东兴盛集团却敏锐地察觉到过热之后将会遭遇冷空气之虞，便着眼于整个集团项目开发的结构调整。基于对上海商业楼宇基本面的认识，该集团瞄准了写字楼和高级商务公寓一类的商业房地产领域，开始出资先后收购了新梅大厦、新梅华东大酒店等商业楼宇项目，这样的投资尝试取得了意想不到的成功。

　　2003年初，兴盛集团明锐地觉察到浦东商业地产的发展机会，选择了刚完成地基建设的双塔项目作为集团挺进浦东的收购目标。该项目的并购对手是以近乎刻板的以稳健风格称著亚洲的地产大佬香港李兆基家族。兴盛集团凭借上海新梅现任董事长张静静对海外地产交易程序和海外企业并购业务规则的的谙熟，调动并整合了国际知名的律师和会计师事务所，以及投资银行和商业银行的资源，五赴香港，几经周折，在最复杂的局面中理清头绪，在最艰苦的谈判中赢得对手的信任和尊重，最终以境外收购的方式完成了预定目标。该项收购的成功不仅证明了兴盛集团在国际化商业运作中的实力，而且为上海本土房地产企业与国际境外地产巨头分庭抗礼地竞争与合作掀开了新的一页。

　　此后，根据对浦东商业地产格局的把握，兴盛集团调整了新梅联合广场原为两栋写字楼的设计思路，将其中的一幢塔楼另行调整内部设计布局，并与国际一流的万豪国际集团合作，成立由万豪集团掌管的上海地区第二家而浦东地区唯一一所行政公寓--五星级的浦东新梅万豪行政公寓，大大提升了整个新梅联合广场的品位和价值。目前新梅联合广场的市场价值超过了公司实际投入的两倍，成为兴盛集团在商业地产领域一步登上顶级商业地产发展商的平台。

　　运作与前景

　　兴盛集团在商业地产如此大手笔的运作，对上海新梅究竟有什么好处呢？张静静董事长近日在同笔者交流时强调，大股东所做的这一切对上市公司而言绝对是明显的利好因素。从她的阐述中，我们至少体会到下述几层含义。

　　其一，国家宏观调控政策的持续实施，将使中国迎来商品房市场的理性消费时期。为此，上海新梅应该在大股东的支持下不失时机地将视角逐步扩展到商业房地产领域，提高上市公司的竞争实力，实现股东利益的最大化。

　　其二，前些年，一些上市公司发生了不少由于大股东通过关联交易、违规担保等手段来侵吞上市公司资产，损害上市公司股东权益的事件，其中原因多多，但究其根源不外是大股东自身发展不力而经营弱化，于是就向旗下上市公司伸手挪用。反观那些经营正常而实力强劲、具有长远发展目光的大股东，会十分呵护甚至注重于为上市公司的经营发展创造良好的环境条件。上海兴盛集团于两年前对原上海港机实施重大资产重组时，就拿出了自己已经运作成功的优质资产注入其中，使得上海新梅成功地借壳上市；此后，在没有进行市场融资的情况下，上海新梅主要靠自己的滚动创利和间接融资来实施房地产项目开发，业绩年增长率达到25%，其中就不乏兴盛集团给予了包括资金担保等形式的有力支持。

　　其三，兴盛集团资产质量的提高，是对上海新梅正常经营的最有效保证，也才有机会对上海新梅给予鼎力支持。事实上，像上海兴盛集团所发力的酒店式公寓和高级写字楼项目，目前的经营业绩尤其在北京、上海等特大型城市全线飘红，而异军突起的行政公寓作为中长期住客的新宠已经成为开发商新的利润增长点。一旦高级写字楼和行政公寓一类的商业地产项目在兴盛集团手中逐步运作成熟后，将为今后优质资产注入上海新梅创造有利条件。

　　其四，同一品牌运用有利于提升上海新梅的形象。作为上海新梅借壳上市的条件之一，大股东将上海知名的新梅地产品牌无偿注入上海新梅。如今，随着新梅品牌与万豪品牌在行政公寓上的携手结合，新梅品牌的价值正在从原先的一个区域品牌，进一步提升到面向海内外客户群的国际品牌，新梅品牌将为上海新梅开创更为宽广的天地创造极好的有利条件。

　　作者：杨伟中

　　(来源：上海证券报）