上实发展：发挥自身优势 创造股东价值

　　说到上海实业发展股份有限公司即上实发展(600748)，人们脑海中马上会跳出大名鼎鼎的上海实业的名字，也会闪现出它在国内房地产行业打造的新文化地产概念。事实上，上实发展通过两年前借壳浦东不锈而成为上市公司后，一直在行业内积极倡导并实施让生活更加美好，让生命更添价值的经营理念，它以地产经营、房产经营、资本经营和文化经营四轮驱动为经营战略，通过项目开发、并购合作等方式，以上海为基地，以长三角为重点，沿海沿江出国门谋求大发展。

　　如今，上实发展现已逐步壮大成为上海本地重量级地产类上市公司。在上海本地，它除了已完成的房产项目诸如高阳商务中心、金钟广场、上海实业大厦和上海之窗·御景园等，还有多项高品质项目在建中，如海上海新城(杨浦区)、海源

别墅(青浦区)、海东海(杨浦区)、海南海(杨浦区)和海云天国际广场(虹口区)等。

　　上实发展以上海为中心开发项目的同时，还辐射沿江沿海区域进行项目开发，譬如郑州的家和万世，成都的锦绣花园，重庆的锦绣山庄、都市花园和水

天花园等。

　　与此同时，上实发展也寻求走出一条国际化发展道路。2004年该公司协同上海上实、上海海外、百联集团、锦江集团、绿地集团和欧亚中心等结成投资联盟，赴俄罗斯圣彼得堡市进行波罗的海明珠项目的投资与开发。

　　上实发展在利用自身优势进行业务扩展的同时，也积极引入国际资本，借鉴国际先进经验促进企业的快速发展。2004年5月，上实发展与美国柯罗尼资本集团共同发起了扬子基金，这为上实发展的国际化地产经营方略打下了坚实的基础。

　　为促进资本市场改革开放和稳定，顺应我国证券市场发展的历史潮流，上实发展积极投身于股权分置改革，在充分考虑流通股股东的利益、非流通股东在重组中贡献的前提下，上实发展非流通股股东经慎重考虑，推出了股权分置改革方案，以期借助本次股改，促使流通股股东与非流通股股东在上实发展这一平台上实现创造价值、利益共享的一致目标。

　　着眼于保护与创造全体股东利益

　　(一)回顾历史--现任大股东支付巨大重组成本减少流通股东损失

　　上实发展前身浦东不锈于1996年在上海证券交易所上市，由于国内钢材市场的激烈竞争，及生产设备的老化落后，浦东不锈的主营业务持续下滑，资产状况恶化，又面临了巨额的搬迁费用。如没有外部优质资产注入，或进行重大重组，浦东不锈将面临发展瓶颈，其结果可能造成流通股东的损失。

　　为实现资源的优化配置，保持公司的持续发展，2002年12月，实力雄厚的上海上实(集团)有限公司(以下简称上海上实)通过战略性的资产重组开始入主浦东不锈，并置入高成长性的

房地产业务和相关优质资产，其中包括浦发银行股权等，从而使上市公司脱胎换骨，一跃成为具有区域政府背景的地产行业龙头企业。

　　上海上实在对浦东不锈实施重大资产重组、维护流通股股东权益过程中也付出了高昂的代价。2002年，上海上实受让浦东不锈价格为每股2.66元，而当年度浦东不锈每股净资产仅为每股1.79元，受让价格溢价高达48.60%，上海上实对浦东不锈进行重大资产重组，据测算相关直接重组成本约为每股0.3元(置出资产的损失、平价置入优质资产的让利等，尚不计算上海实业在国内外资本市场、产业界的商誉、品牌等巨大的无形资产的无偿使用)，加上受让成本，每股重组成本约高达2.96元。

　　正是因为上海上实从保护投资者利益的角度出发，在重组中让利于上市公司，让投资者既减少了损失，还可能分享到优质资产带来的高成长回报。

　　(二)观察现实--坚持现金高比例分红凸显真实资产价值

　　通过优质资产注入，借助近几年上海地区房地产行业良好的发展机遇，在一支在业内被视为颇具运营效率和精干的管理团队运作下，上实发展业绩水平得到明显改善，进入了稳步上升的良性轨道。2003年、2004年和2005年第三季度，公司实现净利润分别为6，760万元、8，119万元和8，376万元，较2002年同比增长了22.89倍、27.69倍和28.59倍，其净资产收益率分别为5.97%、6.87%和6.84%。

　　自上海上实入主以来，上实发展先后于2003年、2004年连续两次进行现金分红，来回报流通股股东对公司发展的支持，分别为0.05元/股，0.07元/股，现金分红率高达50%，明显高于同期市场分红水平。

　　在管理层精细化管理下，公司资源整合、公司治理等方面都取得了重要进展，自身造血功能进入良性循环状态，用好用活了有限的资金。这样，上实发展在实施重组后也就一直未在二级市场进行再融资。

　　(三)展望未来--新文化地产大旗昭示巨大回报潜力

　　在企业经营方面，上实发展成功实现业务转型，通过新文化地产理念引入，成功地塑造了独特的企业品牌及内涵文化，并融入了项目开发与建设中，上海海上海新城项目获得了社会的高度赞誉与认可。

　　为更好的向市场提供高品质的人居产品，以及由此构成的生活与工作环境，谋求与客户、社会、员工共同发展，上实发展在尊重房地产市场的发展趋势基础上，设计出了一个适合公司发展的战略蓝图。根据这一蓝图，近期，该公司海上海新城项目、海云天国际广场项目、海南海项目、海东海项目，以及所参股的远在俄罗斯圣彼得堡的波罗的海明珠等工程项目的开发都在按期有序地实施之中。可以说，这些项目都将成为上实发展未来利润增长的亮点。

　　开掘不可忽视的投资价值

　　一般中小投资者在判断一家上市公司的投资价值时，往往会被帐面净资产、当期损益等表面而直观的数据所引导，而容易忽视一些潜在的、可能是财富蕴藏的矿藏。仔细研究上实发展时就会发现一块不得不提、也是不折不扣的黄金资源--浦发银行股权。

　　据公开信息显示，上实发展目前持有6150万股浦发银行法人股，为浦发银行第十大股东。其中大部分股权是2002年上海上实对浦东不锈进行重大资产重组时所注入的优质资产，当时仅每股作价1.73元。截止到2004年年报，上述股权在帐面上仅以成本法体现为10631.7万元的价值，而实际上无论用下列哪种方式计算(如下表)，都可以其发现可能蕴涵的巨大收益：

　　每股价值全部股权价值 潜在收益(税前)

　　净资产估值法 3.78元23247万元 12615万元

　　(2005年三季报)

　　充分市值法8.30元51045万元 40413万元

　　(11月4日收盘价)

　　股改对价后市值法 10送17.55元 45340万元 34708万元

　　测算(见注)

　　10送26.92元40507万元 29875万元

　　10送36.38元35728万元 25096万元

　　注：上表分别假定按流通股每10股获得1、2和3股进行测算，新的股数为送出后所余数量，股改后的每股市价按照8.30元(11月4日收盘价)自然除权得出，如10送1则为8.30/1.1。

　　按照上述计算，仅浦发银行股权一项资产就可能为上实发展带来1至4亿元左右的利润(税前)，而根据浦发银行的股本结构，如果不采用单一送股的方式来实施股改的话，则其它创新方式很可能不会让股价损失太多，因此，上实发展在浦发银行上的潜在收益可能较高。假设潜在收益为3亿元，折算到上实发展的总股本上将带来每股约0.51元的特殊收益。而且由于上实发展持有的浦发银行股权低于总股本的5%，所以，在其实施股改的一年后就可以自由买卖。可以说，股改参与者上实发展自身就是股改受益者丝毫不为过，这部分股权投资收益将给上市公司带来可观的收益。当然，我们不能忽视这本身就来自于大股东重组公司时的资产注入。

　　背靠实力雄厚的控股股东

　　上实发展的控股股东是上海上实，而上海上实是上海市政府在香港的窗口企业上海实业(集团)有限公司(以下简称上海实业)在上海的执行总部，所以上市公司实际控制人乃是上海实业。在股权分置改革完成后，是否能够持续、稳健的发展经营，继续为全体股东提供丰厚回报，可以从其实际控制人这个角度来进行做系统性分析。

　　首先，从产业背景看，上海实业作为上海市政府全资拥有的投资控股型集团和海外窗口公司，总资产近500亿元，业务领域涵盖医药、房地产、基础设施、信息技术和国际经贸等多个板块。该集团通过内部整合，拥有了非常雄厚的房地产资源，包括而又不限于土地储备、经营团队、无形资产、政府资源等。据了解，未来三到五年中，上海实业最大的投资项目分别是崇明东滩(面积达86平方公里)的开发和中俄最大合作项目--圣彼得堡波罗的海明珠大型综合社区项目(面积为200公顷)的开发。对于这两个项目，上海实业均为地产一级开发商。

　　我们说，在未来全流通环境下，上市公司的价值与大股东投资价值之间的关联性将更为密切。所以，人们有充分的想象空间，作为公司的坚实后盾，未来集团会赋予上实发展更多的优势资源，从而持续提升公司的投资价值。上实发展拥有上海实业这一雄厚的支持平台，相信在新的政策空间和产业环境中，能够充分挖掘和发挥自身在资金实力和房地产经营等方面的强大优势，从而凸现作为房地产市场资源整合者的业界形象。

　　其次，从资本运作能力看，上海实业麾下的旗舰企业上实控股于1996年在香港上市，两年内晋升为蓝筹股，并经受住东南亚金融危机带来的种种考验。目前上海实业控股和参股的境内外上市公司多达8家，充分体现了上海实业高超的资本运作水平。

　　上述分析表明，上实发展的股东背景和资源是决定其未来成长性的重要资源，有这样实力雄厚的后台支撑，上实发展的前景将不可限量。

　　上实发展通过数年的产业积累，已经形成了一种稳健的经营战略及灵活的经营方式。作为一家主业突出、业绩优良而持续成长的上市公司，其企业品牌已进入行业第一军团，并塑造了新文化地产领军企业的鲜明形象，成为了著名的区域开发集成商，在市场中享有了较高的市场占有率和美誉度。

　　事实表明，上实发展近年来的健康发展进程，充分体现了公司极强的竞争力与成长性，加之独特稳健的经营战略，及其背后实力雄厚的控股股东支持，将产生较高的投资价值。可以相信，无论是过去，还是现在，乃至未来，上实发展都将在保护和创造全体股东、特别是作为公众投资者的股东利益方面交出一份实实在在的漂亮答卷。

　　公司巡礼

　　作者：韦忠

　　（来源：上海证券报）