先锋股份(600246)：巨额利润哪里去了

　　我是一位先锋股份(资讯 行情 论坛)(600246)的投资者，对该公司基本面情况十分关注。根据对该公司公开披露的信息分析，我认为该公司的业绩十分可疑，很有可能隐藏了大量利润。

　　先锋股份开发的亚运新新家园一期和控股子公司万置

房地产开发的新城国际，都处于北京黄金地段，在地段就是利润的房地产行业，都是盈利能力极强的项目，先锋股份的业 绩本应是十分可观的。可是，在现在公认暴利的房地产行业，先锋股份连续几年的净利润都只有区区的3000多万，平均净利润率不到5%，和以利润率低闻名的制造业水平相当，与其近十个亿的销售额比起来，可以用惨不忍睹来形容。今年三季报又报出1300万元的亏损。

　　说起中国房地产行业的暴利，有全国房地产看北京，而北京的房地产看CBD的说法。新城#zhPoint#国际(Central Park)位于北京市朝阳区朝外大街，介于东二环和东三环路之间，地处北京CBD商务中心区核心。“新城#zhPoint#国际”项目占地面积10.8公顷、总建筑面积约32万平米左右，是CBD区域内罕有的大型顶级纯居住社区。亚运新新家园，位于北京辛店路162号，拥有独一无二的景观资源。处于北京规划的城市绿化带中，紧邻奥林匹克森林公园，和紫玉山庄一路之隔，前身为一片有50年历史的48万平方米原生林地。拥有30-50年4000余株天然成木林，上万米天然水系，与18种群的野生飞鸟为邻。坐享亚运村便利交通和成熟配套，在钢筋水泥筑就的国际大都市中，这种置身于“都市森林”的家园，其价值不言而喻。

　　2001年年底，据公开披露的公司信息，先锋股份从万通实业收购万置房地产公司60%的股权。2002年9月，先锋股份从万通实业持股50%的京伯房地产公司收购亚运新新家园一期全部资产和负债，当年就给先锋股份带来近5亿的销售收入。

　　2003年和2004年，先锋主要依靠这两个项目每年都有近10亿的销售收入，2005年上半年就有近7.5亿的销售收入。从2002年到2005年上半年，三年半的时间里，仅新城国际一期、二期和亚运新新家园一期就产生了累计31.5亿的销售收入。按照国土资源部发布的消息，房地产行业利润惊人，远高于其他行业的平均利润水平，例如北京市房地产开发利润平均占

房价的17.1%，其中最高的在二、三环之间，达到了20.4%。中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%-40%。仅按北京二、三环之间20.4%的平均利润率计算，先锋股份三年来也应该有6.4亿的净利润，这还是保守的估计。

　　而先锋股份从2002年度到2005年上半年，累计的净利润额只有大约1.52亿，也就是说，有近5亿的净利润不知去向。

　　通过与同为CBD核心区的其他项目比较，也可以看出先锋股份的利润不实。地段相近，同为高档公寓的建外SOHO四期，平均价格还没有新城国际的高。潘石屹自己承认：建外SOHO的净利润率为17%，而新城国际二期的毛利润率只有27%，营业利润率只有大约18%，净利润率不到5%。同为万通出身、经营能力相当的红石和先锋两家公司，利润不可能有如此大的差异。

　　先锋为什么会亏损？先锋的巨额利润到哪里去了？

　　最可能的解释就是：先锋的实际控制人转移、侵占了上市公司的巨额利润，在把上市公司的财产据为己有，同时偷逃了巨额税款。因为5亿净利润的应纳税款至少应在1.6亿元左右，这5亿利润进了实际控制人的腰包，在侵害了小股东利益的同时，也侵害了国家利益。

　　先锋股份每年的采购集中在少数几个供应商，前五名供应商的采购额占总采购额的比例非常高，又没有披露前五名供应商的详细情况及与股东之间的关联关系，不能不使人怀疑是在通过关联采购转移利润。每个年度都有大量的预提费用，不能不使人生疑。

　　由于房地产开发、销售和交房之间存在时间差，房地产开发又是连续滚动开发，这就使

开发商有机会操纵主营业务成本隐藏利润。在土地成本已经确定，建筑成本增长远低于房价上涨幅度的情况下，毛利率应该与房价同步。但先锋的主营业务毛利率与销售价格几乎不相关，说明成本归集有很大的随意性。通过人为增加管理、财务和营业三项费用，转移、隐藏利润。

　　利润隐藏、转移的结果，使本应属于上市公司、归全体股东享有的利润被少数人非法占有，侵吞了公司财产。上市公司利润被转移、隐藏之后，公司盈利状况被歪曲，股价被扭曲，使投资者遭受极大损失。目前，股改正在全国进行。先锋股份的真实业绩如何，应给股民一个说法才行。

　　(一位股民）