金融街区内业务快速增长区外业务仍需观望

　　□海通证券研究所贺菊颖

　　北京写字楼市场：供需两旺

　　今年第一季度，北京写字楼市场共有超过70万平方米的新增供给投入市场，有11个项目入住；不过需求依然旺盛，整体空置率仅上涨约两个百分点，达到18.74%。

　　市场普遍比较看好北京写字楼市场，原因如下：加入WTO以来，金融、保险、汽车、专业服务、IT以及电信等行业的跨国公司看好中国市场，同时国有大型企业的分拆以及大量优秀的中国企业出于拓展业务的需要，都将造成对高档写字楼需求旺盛。另外，到2006年年底以前，对保险业和银行业的管制将完全放开，今后两年这两个行业的公司对高档写字楼的需求将会非常旺盛。

　　区内项目：进展顺利

　　金融街(资讯 行情 论坛)(000402)的前身是重庆华亚现代纸业股份有限公司。2000年5月23日，公司与金融街集团进行了整体资产置换，金融街集团持有公司全部国有法人股，实际控制人为北京市西城区国资委。公司是金融街区域唯一的开发商，具有深厚的政府背景和良好的管理运作经验，使得公司在写字楼成片开发领域占有极大优势，享有较高的品牌知名度。在2001年之前，公司主要进行土地开发业务；2003年起公司决定在区内以房产开发为主要业务，同时增持自有物业。

　　根据中长期的发展规划，公司的经营模式将逐步从土地开发与房产开发有机结合向房产开发和物业经营并举，到2007年时房屋租赁将成为公司新的利润增长点，保证公司在金融街建成后的可持续发展。为此，公司在金融街中心区自留了部分优质物业用于出租，其中地上面积约为30万平方米，地下面积约为22万平方米。

　　现阶段金融街区域内约有60万平方米左右项目供销售，2005-2006年公司将迎来集中销售期。

　　由于土地开发业务的毛利率较低(仅为25%)，为了提升公司在区域内的经营模式，公司逐年降低了土地开发的比重。现在该项业务未确认的收入仅有7亿元，今年和明年各确认一半，以后基本不会再涉足该领域。

　　区外项目：仍需观望

　　公司逐步加大了对北京以外地区业务拓展的步伐，先后投资了重庆、南昌、天津和惠州等项目。

　　重庆嘉年华项目是一个建筑面积6万平方米左右的商场和写字楼综合项目，地处重庆最繁华的江北区，估计能贡献净利润660万元，毛利率达到45%左右。天赐龙都则定位于高档别墅，建筑面积约为22万平方米，预计明年可以贡献收入。而其他地区的项目要等到地块招拍挂以后才能获得进一步详细的信息。

　　投资建议

　　预测公司2005和2006年的EPS分别为0.55元和0.88元，我们认为给予其17-18倍左右的市盈率是较为合理的，对应的合理价位为9.35-9.9元，目前投资评级为“买入”。

　　金融街昨日收盘价9.25元,涨3.35%。