地产公司聚焦：京城地产航母盈利预警

　　本刊记者 徐蕾/文

　　6月29日，首创置业(资讯 行情 论坛)股份有限公司(下称首创置业，2868. HK)发出盈利预警，该公司股价一度应声而跌至1.59港元。

　　而这家被誉为“京城地产航母”的公司在2003年6月19日上市之前的前期股份认购中 ，曾被欧美各大投资基金争相抢购，认购额达到发行额的10倍。其受海外投资者追捧的原因，主要是其高额回报率：“首创置业是一家高成长、高回报的公司。2000年到2002年3年净利润高达60%，净资产回报率达到30%。首创现有项目组合发展规模接近香港同类公司水平。”

　　同时“由于其国企背景及300多万平方米黄金地段的土地储备，使得同期内地多家房地产公司赴香港上市无功而返的时候，该公司能够成功上市。”一位业内人士评价道。

　　但现在这家“前景看好”的公司却“盈利预警”了。

　　首创置业副总裁何光解释了这次公司盈利预警的原因：由于2005年1月1日香港开始实施的新会计准则规定，此后公司将收入确认由完工进度会计法改为以竣工会计法处理，而由于国家实施宏观调控，北京市国土资源管理局对通过“8#zhPoint#31”大限后的所有土地重新审批，使得公司三个房地产项目开工时间由原定的去年年底推迟到今年上半年，导致今年上半年公司收入减少，业绩受到影响。同时，由于首创除开发业务以外，还有一些写字楼等商业物业项目，这些项目本应有稳定、持续收益，但因为现在会计准则变更以后，要求重估投资物业须计入损益账内，只能按照每年计入收益，但这些项目不太容易按年限计入收入，也在客观上对公司业绩造成一定影响。

　　“由于以上原因的影响，导致其报表年度间盈利出现一定波动，”国泰君安分析师戴祖祥分析认为，并且由于销售时间相应推迟，因此首创置业这三个房地产项目的销售收入将取决于未来销售时的市场和房价水平，倘若那时房价出现下调，则“可能对其销售收入造成影响”。

　　实际上，在证券市场受到这次宏观调控影响的并不仅仅是首创置业，7月14日在香港联合交易所主板上市的富力地产(2777.HK)在月初招股时，由于投资者看淡内地房地产业，对该公司兴趣不高，差一点没完成全部认购。

　　“总体来说，房地产公司赢利可见性差一些，对投资者投资热情和整个市场的投资气氛都有影响，”戴祖祥分析道：“目前市场整体气氛对房地产行业不是很有利，有些投资者会对此采取观望态度。”

　　在这样的情况下，即便是优势公司也只能通过某些策略来保住自己的业绩。

　　万科(资讯 行情 论坛)(000002)、招商地产(资讯 行情 论坛)(000024)都已经开始在2005年大规模增加可转结的竣工面积，“过去的两年时间，房价始终上涨比较快，因此在竣工面积并未增加的情况下现金收入仍然会保持增长。但是现在，房价下调的可能性更大，因此，只有增加可转结竣工面积，才能维持住目前的业绩。”平安证券地产板块研究员江培正分析道。

　　但这并不等于首创置业会因此而一蹶不振。

　　“目前提出要采取的大多数宏观调控政策，以前北京已经在实施，因此对我们影响不大，”何光认为。

　　众所周知，土地储备对房地产公司的重要性。年报显示，首创置业截止到2004年底土地储备面积达到353万平方米，其中94%都已经取得了土地使用证，“按其开发速度，供4-5年开发问题不大，”戴祖祥认为。同时，由于首创置业很多土地都是“8#zhPoint#31”大限以前获得，因此其拿地成本相对较便宜。

　　因此，“宏观调控和会计准则变更虽然对公司项目进度有影响，但对公司没有实际改变。”戴祖祥认为。

　　也许正因为此，投资者在短期的犹豫之后，重新选择首创置业，该公司股票在短时间下跌以后重新上涨。

　　行业发展的走势也许会进一步加强投资者对首创置业这一类有良好背景和资质的房地产公司的信心。

　　“从目前情况看，根据北京市规划，每年保持2500万平方米的住宅用地供应量是和北京房地产发展的速度吻合的，并没有出现超过规划的供应量，”何光分析，同时去年北京市房价涨幅不到10%，低于北京市去年人均收入增长12.6%的指标，“这应该属于正常增长范围”。

　　“北京市房地产市场是有需求支撑的，相信在两三个月内市场就会结束观望期，重新恢复正常状况，”戴德梁行助理董事岳峰钢认为。

　　但对于一些实力不太强，又缺乏融资渠道的中小房地产商来说，因为宏观调控审批土地导致开盘时间延迟可能造成的影响要严重的多。

　　“现在很多开发商资金链很紧，”一家房地产公司的营销总监告诉记者：“项目开盘时间推迟意味着获得收入的时间推迟了，但这期间却仍然要支付各种可变成本，甚至贷款的利息也在增加，对这些公司来说，如果审批时间继续延长，则压力会增加很多。”