万科融资背后：资金战略抑或目标转向 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年07月20日 16:11 21世纪经济报道 | |||||||||
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见习记者 徐广蓉 深圳报道 以融资方式多样见长的万科(资讯 行情 论坛)又一次与国际资本牵手。 7月8日，万科发布公告称，万科与新加坡政府产业投资有限公司GIC新加坡政府产业投资有限公司的附属公司新加坡RZP(Reco Ziyang PteLtd)公司共同投资成立了一家中外合
公告显示，万科星地产投资有限公司的经营期限为30年，注册资本1亿美元，其中万科和RZP各占50%股份。 融资背后，是万科再玩娴熟的资金战略抑或开发目标转向？ 资金链条 “如果企业表示资金非常充裕，其发展的速度肯定有问题。”接受记者专访的万科集团副总裁刘爱明表示，快速发展中的万科对融资的要求是“适度从紧”。 资本负债不超出企业财务能力和预算范围，是万科一贯稳健的财务政策。万科财务总监王文金指出，“目前万科整个债务结构中银行贷款占1／3，长期债券、信托、境外融资占2／3，第一季度报告中资产负债率63%，这是一个合理的数字。” 万科对融资的大胆尝试也正是建立在60%左右资产负债率的适度从紧的资本战略上。“资产负债率控制在较低水平，融资的风险就不会太大。”刘爱明这样认为。 同时，政府收缩贷款的新政对万科影响甚微。中国农业银行深圳分行地王支行行长王晓军指出，“银行对万科的授信额度非常高，农行给万科46.9亿授信额度，万科只用了一小部分。”实际上，去年各大银行为万科提供了高达104亿的信贷额度，万科仅使用了其中的44亿。“万科在任何城市开发项目，贷款都不成问题。” 另一方面，万科也表现出了巨大的融资能力，频频试水信托产品，在新华信托为大梅沙项目4.6亿元的“集合资金信托计划”之后，其由农行担保的一共4亿元的广州南湖、黄埔项目的信托产品，也开始悄然启动。之前的2004年，万科已经通过第二次可转债融资19.9亿，成为第一家连续两次发行可转债的企业。 此次与RZP的合作，“是万科真正意义上的国际融资。”招商证券房地产分析师余志勇分析，“与借款不同，此项与强大资金的合作，令万科综合实力增强，抗风险能力得到提高。” 显然，这次与RZP的合作与万科融资风险控制需要同步而行。 从GIC到HI国际专业房地产投资银行，再到信托、二次可转债，不难发现，万科在为全国扩张打造一条坚韧的资金链条。 战略还是机会主义？ 缺钱不是主要原因，万科每次融资的尝试，似乎都有“旁白”。 不久前，万科与德国HI签约，用FDI的形式股权换融资，获得3500万美元实际贷款，钟情于央企房地产业务重组的郁亮一语道破万科用意，“与外资结盟，才有身份去参与央企重组。” 醉翁之意不在酒？万科这次上演的与RZP的合作似乎也另有它想。有消息人士透露，万科在此期间，频频与深国投董事长李南峰见面，开始了与沃尔玛的眉目传情。 万科会否以此为契机，投入与沃尔玛“订单地产”形式的商业地产运作？ 不难发现，本次合作方RZP的母公司GIC是全球最大的基金管理公司之一，基金总规模逾1000亿美元，在全球超过25个国家拥有120多处资产，主要包括办公楼、购物中心、住宅、工业地产及酒店等。 “他们有调动几百亿美金的实力。”刘爱明介绍。 “万科在中国是数一数二的企业，但是与国际资本相比资金实力还很弱，单纯做住宅的战略也是因为资本实力单薄，抗风险能力不够，不敢冒进。”余志勇分析，“但商业地产利润丰厚，回报现金流稳定，万科与有实力的外国投资公司合作之后，进入该领域是有可能的。” 而在刘爱明眼中，做专业化的住宅产品是万科经历教训以后探索出来的一条“低风险高收益”的适合中国房地产企业发展的道路。刘强调，万科十年规划的专业化战略不会改变。 但是，万科对商业地产的试水并没有停止。作为万科城项目配套的3万平方米的社区商业中心，以先租赁后销售的模式一举成功，3万元每平方米的商铺占到利润来源的30%-40%。 而此时，惠州面积为37万平方米的旅游项目大辣甲岛已经被万科悄悄收于囊中，该项目计划总投资10亿元，分5年推进，其中首期2亿元将建设高标准酒店及相关旅游设施。据知情人士透露，万科已经完成该岛的规划。 “战略上我们专注于住宅，大辣甲岛是出于机会主义考虑，是方向和布局点的区别。”刘爱明的说法耐人寻味。 其实，国外资本对商业项目的偏爱早已是不争事实。“万科星”是否因此而引导万科进入商业地产的开发引人猜想。 王石曾总结：商业地产风险大，国内开发商目前资金实力普遍较弱，难以承受。此次国外资金以股权的形式解决了王石的困惑，市场转向会否因此而来？ 2004年年报中，万科不无担忧：目前国内住宅开发的粗放模式，已经无法适应未来可持续发展的需求；行业现有的生产和运作模式，必须进行颠覆。 对万科而言，在与RZP的合作中，引进的是国际化的先进理念和更严谨的资金监控体系。“融资多元化，是发展的必然方向。”刘爱明说，“这次合作表面上是融资的一种方式，实际上资本的背后是一套要求，一套理念。” 新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 |
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