急速扩张囊中吃紧 万科境外融资

　　本报记者 阳静纯 深圳报道

　　所有开发商都缺钱，万科(资讯 行情 论坛)也不例外。“别以为叫穷的都是小公司，大公司照样缺钱，只不过松紧不一罢了。”国泰君安证券研究所研究员张宇说，“万科手上同时运作20多个项目，资金怎么可能不紧张呢？”更何况，万科10年后要做到1000亿元的销售目标，而这正是一直以来万科积极尝试不同融资渠道的原因。

　　7月1日，万科公告称与新加坡政府产业投资有限公司(GIC RE)的附属公司新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.(简称“RZP”)签订协议，共同投资1亿美元设立一家中外合资投资性公司——“万科星地产投资有限公司”，双方各占50%股份，经营期限30年。而就在半年前，成都万科曾就“万科新城”项目与RZP进行了股权合作。

　　业内人士普遍认为，万科此前与外国基金的合作都是针对单一项目的变相融资，这是首次以公司制的形式进行长期合作。“从松散型的项目投资，转变为公司制的紧密型投资，这是一个很大的进步。”深圳德思勤顾问公司投资总监胡宁如是评价。

　　万科缺钱？

　　“这项合作对万科的意义在于帮助万科打通境外融资渠道”，主管投资业务的万科集团副总裁刘爱明介绍，基于做大规模和提高市场占有率的战略，万科现在只有1%的市场占有率，用王石的话讲，各行业前5位企业平均最低市场占有率是3%，10年后万科要达到3%的话，这个份额大概是1000亿元。

　　而规模的迅速扩大光靠一己之力显然太过单薄。“1997年以来，我们都是自己单干；2003年以后，我们提出要合作，例如此前和招商、南都的合作。”刘爱明说，“与GIC的合作，是万科进入国际资本市场的机会，他们有调动几百亿美金的实力。”

　　万科要取经的GIC，在国内知名度并不高。GIC是新加坡与淡马锡齐名的管理国家储备的政府投资公司之一，基金总规模逾1000亿美元。其中GICRE是GIC属下负责房地产投资的机构，是目前世界上最大的房地产业投资公司之一，RZP是GICRE的附属公司。

　　据刘介绍，GIC十年前就已进入中国。1999年，GIC在上海与香港东方海外在市中心合作开发了东方巴黎等三个高档公寓项目，总销售金额在5亿美元以上。2002年3月，GIC斥资1.5亿美元，在浦东陆家嘴购入7万平方米的土地兴建写字楼综合物业。

　　“万科以前与国外基金的合作只能称是变相融资。”张宇分析。去年7月，万科中山将65%股权转让给由德国HYPO集团与万科成立的合资公司，从而融得3500万美元。但这笔以股权换资金的融资摆脱不了其实则为境外贷款的本质。

　　真正的股权融资是从2004年底与GIC在成都项目上的合作开始。成都万科将其持有的成都万科置业有限公司95%的股权中的40%股权转让给RZP，转让价为400万元，双方合作开发成都“万科新城”项目。 “一个管理上千亿美元的基金，去投资几百万元的项目，它的选择成本太高了。”张宇表示，而万科想必缺的也不是区区几百万元。“它实际上是万科与GIC达成长期合作前的一个热身。”刘解释。

　　新的合作

　　业内人士指出，万科与GIC的合作方式与以往国内外地产公司合作的方式刚好相反，是先成立合资公司，再通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在国内进行投资。

　　“这种方式对我们而言可以节约沟通成本，省去许多复杂的程序。”刘表示。“这相当于一个一揽子交易方案，万科不用一个个项目去跟外方谈，交易成本会低很多。”张宇说。

　　但有业内人士质疑，那如何能保证万科会把最好的项目拿出来与外方分享，又或者只是把风险较大的项目拿出来与外方共担？德思勤董事长龙固新表示业内不少开发商融资过程中存在这种狭隘的小农倾向。

　　“这是一个心态问题，如果只是合作一两年，你可以这样做；但长期合作则不行。”刘说，“我们投资的所有项目，对方都会知道，只要有适合对方的，他们可以选择不同的持股比例进来。”刘表示国际资本看中万科正是因其操作上的透明与规范，“国际资本可以承担风险，但不能容忍隐瞒与欺骗。”

　　双方的信任关系在合资公司的股权安排上也体现出来。在深国投与嘉德的合作项目中外方占51%控股权；而万科与GIC设立的合资公司中，双方各占50%股权。“这样的持股比例对双方的要求更高，它表明双方是绝对信任的。如果双方达不成相互信任，最好一方说了算。”据刘介绍，新公司的具体操作将以万科为主，董事长也有可能由万科委派，但投资事务由双方人员组成董事会决策，实行一票否决。“对万科而言，我们更看成是一个学习的机会，如果由我们控股，那可能我们什么东西也学不到。”