中体产业的BOT角色

　　结合BOT方式，中奥广场的发展空间无法估量，并且直接关系到中体产业今后要走的道路，是继续与各地的房地产商周旋，还是跳出来进入一个更广阔的空间？

　　徐晋

　　以BOT获取土地

　　“BOT适合房地产行业么？”

　　“非常适合！”中体奥林匹克花园管理集团副总裁范睿非常坚定地点着头。

　　BOT为建设(Build)、运营(Operation)、转交(Transfer)的英文缩写，是上世纪80年代以来在国际上广泛采用的一种比较新颖的基础设施项目投资方式，即在一定的经营期内，将基础设施项目(主要是市政设施项目)交由国内或国外承包者建设、经营，特许经营期结束后，此项目设施完整地转交给国有部门单位管理经营。中体产业(资讯 行情 论坛)就是采用这种发展模式。

　　任何实施异地开发的企业都不可回避土地、供应链、资金、管理等现实问题，以奥林匹克花园为品牌进行特许加盟的中体产业也不例外。惯以协议出让方式东征西扩，在各城市获得上千亩开发用地、快速推广“奥林匹克花园”品牌的中体产业，在2004年遇到了拓展进程中的最大障碍。仿佛在一夜之间，适合开发的土地没有了，以前协议出让的土地变成了“招拍挂”方式，土地这个以前从不担心的环节成了中体产业扩张的绊脚石，严重影响甚至中断了原有部分项目的开发进程，迫使中体产业集团必须调整思路，挖掘自身优势，增添与土地拥有者对话的资本。

　　2004年，佛山市政府找到中体产业，希望借助中体的力量搞好2006年广东省运会，12月，中体奥林匹克花园管理集团与佛山市政府签署了协议，中体以BOT模式在佛山市建设一座体育中心，并负责运营30年，之后无偿移交给佛山市；作为条件，佛山市则为中体提供体育中心周边的经营用地，进行房地产开发。在这块地上，中体建设奥林匹克花园并引进了沃尔玛。

　　佛山的案子只是中体在各个城市BOT的一个缩影。对于走复合产业道路的中体产业来说，已经寻找到了一个更为适合的土地运作发展之路，BOT模式是其日后的主要发展方向。也就是说，企业在房地产运作的过程中参与到城市建设和政府行政中心转移的工作中来，政府土地置换成为今后主要的拿地方式。具体来讲，就是由建设方出资和管理，政府置换土地，双方合作在一定区域建立起一个集体育、休闲、购物为一体的体育休闲中心。凭借中体产业雄厚的体育资源，公司每年引进数场国家级赛事在该地区举行，提高地域人气和综合竞争力。在若干年后，项目归还政府，地方政府借企业之力建设城区，中体公司则借此盈利的同时进一步扩大影响力，可谓双赢。

　　用BOT运营城市

　　在中奥集团做的五年战略规划里，中奥广场是非常重要的发展脉络。“原来奥龙计划针对的是奥林匹克花园，奥林匹克花园说白了就是大型的体育复合社区，仅仅是一个社区的概念。现在中奥广场完全超脱了这一概念，而扩展为城市运营的概念。”范睿说。

　　结合BOT方式，中奥广场的发展空间无法估量，并且直接关系到中体产业今后要走的道路，是继续与各地的房地产商周旋，还是跳出来进入一个更广阔的空间？在厚厚的五年战略规划里，中体产业清晰地表明了步入城市运营的决心——

　　1.配合政府新区建设和城市改造，建设奥林匹克花园、中奥广场，建立中央体育区；

　　2.与政府合作，对新城建设实施一级开发，即按照当地城市土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设；

　　3.以BOT方式为政府建设可用于举办国际赛事的体育中心、游泳跳水馆、综合馆、训练基地等，同时引进跳水、羽毛球、乒乓球等国际赛事，引进中体倍力健身中心及委托中体管理团队对体育场馆进行管理，对城市体育产业进行可持续的发展提供保障，政府相应提供等值土地进行用地平衡。

　　在目前参与的各城市一系列项目来看，中体产业的城市运营模式强调对城市旧区进行重组和优化，在城市存量的重新配置上挖掘潜力。“根据国家现在的整个土地政策，未来很大一块空间是老城区改造，因为现在对耕地的占用控制是非常严格的，包括老城区改造。”在范睿看来，涉及旧城改造是一个硬币的两面，有好也有坏。

　　好处是旧城改造能完善城市功能，并且获得的土地位置都不错，比如在佛山的项目就是在老城区。坏处是旧城改造具有一定风险，尤其是现状土地出让来说，“要处理一堆的麻烦事”。

　　不管怎样，在房地产开始进入大浪淘沙的阶段，中体产业城市运营商的角色定位从一定程度上保证了后续发展的能力，在这一点上，BOT帮了大忙。

　　有关中体BOT的疑问

　　对于中体产业的BOT模式，有专家认为，BOT目前在国内一般是在基础设施建设上实行，但中体实际上做的是宗地开发的事情，与BOT模式没有太大关系。在有关中体项目的土地出让方面，现有的公平土地出让程序被回避，是以协议方式出让，而不是“招拍挂”。从这个角度观察，与其说中体的操作模式是BOT，还不如范睿所说的城市运营商概念更恰当。

　　正宗BOT也好，不正宗也好，反正这种模式带着中体产业正按照“全国扩张、区域连锁”的步调推进，以此观之，其BOT正不正宗也许并非那么重要。