金地：“渔民公司”翻身记

http://finance.sina.com.cn 2005年06月01日 15:31 21世纪经济报道

　　本报记者吴迪上海报道

　　这是一片奇迹疯涨的土地，这个时代里的梦想堪比神话。

　　十几年前，张华纲和他的伙伴们还带着家电制造业留下的伤痛，对房地产一无所知。十几年后，这些人创造的金地集团　股份有限公司，已经成为中国房地产上市公司10强之

一，总资产超过60亿，项目遍布全国。

　　“用IT的理念去开发地产”

　　“用IT的理念去开发地产”，这是金地的“独门武器”。

　　当然，熟悉金地的人也都明白，这个“武器”并非刻意创造，更多的原因还在于公司创始人本身的经历。

　　“当时的制造业其实是给从事这个行业的我带来了不少伤害。”金地集团(资讯行情论坛)股份有限公司总裁张华纲回忆起当初的经历依旧充满唏嘘。当时负责深圳赛格公司电子音响业务的他，最痛苦的是，每到过年时，必须追讨欠款。

　　这些在当时家电行业被认为是默许行规的行为，极大地挫伤了张华纲对工作的热情。这时，刚刚结束自己制造业生涯的金地董事长凌克向他发来了邀请。

　　这两个人，一个以前做的是音响，一个做的是传真机，开始用着在IT行业里历经磨练的意志，重新投向了一个完全陌生的行业：房地产。

　　尽管金地现在在行业内声名显赫，无论是公司规模还是建成项目在全国都算得上“响当当”，但在当时，它几乎一无所有。

　　1988年1月20日，金地公司正式注册营业，当时的名称为“深圳市上步区工业村建设服务公司”，办公地址是上步区沙嘴工业村305栋1楼，公司后面是一大片园区。

　　1992年1月，这个连工业区都算不上的工业村建设服务公司更名为“深圳市福田区金地实业开发公司”。1993年，公司取得房地产经营权，同年8月，取得自营性建设监理权，公司的总部也从原来的工业村迁到了福田区振华路3号深纺大厦C座6楼东。这一年，也是30岁的张华纲和他的伙伴们一起加入的第一年。

　　虽说比起1988年的建设服务公司，1993年的金地已经有了不少改变，而原本的沙嘴工业村也正式定名为“金地工业区”，但这些改变并没有让公司脱胎换骨，这个小型的企业里除了一点点的土地资源外，再没有过人之处，以至于当时很多人都戏称其为“渔民公司”。

　　当然，当时的金地创始人尹志雄、凌克、张华纲除了有着干一番事业的理想和IT制造业积累起来的一些管理经验外，与房地产这个行当再无交集。不过正因如此，一群人的理想成就的房地产巨舰才更耐人咀嚼。

　　第一桶金

　　尽管先前没有接触过房地产行业，但这并没有使金地的始创者感到迷惑，相反，他们的计划简单直接，企业的第一步就从“偷师”开始。

　　幸运的是，金地所在的城市是国内房地产业最早觉醒的地方。当时，深圳特区在全国各城市中，最早认识到土地的价值，并于1987年率先在全国采取公开拍卖的方式，试行土地有偿转让。

　　1990年代初期，由于深圳所采取的特殊政策以及大量开发区的兴起，吸引外资大举进入。其中港资以深圳为基点，不断涌向珠海、汕头、广州以及整个珠三角地区，并一度使得这一区域的房地产行业发展大大领先于全国。

　　金地也开始了自己的企业道路。

　　“我们几乎看过了所有港商开发的楼盘，同时也去香港考察，看过无数，也走了很久，几乎每一栋楼都亲身经历。”

　　当时的张华纲经常和一些港资开发企业的员工吃饭，这些人的职位不高，但素质却不低，“可以学到不少东西。”

　　就是这样一步步从最基本的规则熟悉，金地慢慢开始有了自己的项目。1994年，金地集团第一个住宅小区“金地花园”推向市场，虽说很多都离不开模仿的痕迹，但公司的运转却逐步踏上正轨。

　　到了1996年，“金地海景花园”公开发售，当时金地抓住了深圳刚刚开始兴起二次置业的市场机会，对项目做了较高的定位，均价达到11000元／平方米，仅仅一个项目就赚了2个多亿。

　　最重要的是，当有了自己的项目之后，公司在业内的知名度也开始提升。

　　金地的“名片”

　　对于金地和它的始创者而言，第一桶金可能是“偷师”而来，但实现梦想的开始却是1999年公开发售的位于深圳福田沙嘴路和福荣路交汇处的“金海湾花园”。对于项目整个开发进程，张华纲至今历历在目，他对此的评价是“既痛又爽”。

　　“金海湾”项目的位置在当时看来，相对比较偏远，最初销售并不理想，最差的时候一个月只能卖1套或2套房子，而公司在前期规划方面已经投入了大量的资金，帐面上只剩下了几百万元，连合作多年的建筑承包方都扬言要退出。

　　更令人意外的是，由于金地所期望的一笔贷款因银行的人事变动而发生变故，公司内外交困。

　　这时，决策层的销售策略改写了公司的命运。

　　张华纲和他的伙伴决定，让社区的中央游泳池首先亮相。尽管当时游泳池下的清理设备尚未到位，仅靠员工每天手工清理，但它的出现，盘活了整个楼盘“海”的主题，规划的特色和优势尽显无遗，整个项目销售也由此产生惊人“逆转”。

　　“‘金海湾’后来完全卖‘疯’了，一天要涨两次价，第3栋楼还没有出地面就全部卖光。即使到了今天，旁边新开楼盘的价格也比不上它。”

　　这个几乎让金地“绝望”的项目，最后卖了将近5个亿，而它所带来的不仅仅是利润，更多的还有荣誉和行业地位，这一点在今后金地的发展中起到了至关重要的作用。

　　张华纲告诉记者，从那时起，“金海湾”就成了金地的“名片”。因为它，金地在实行全国战略的时候找到了很多志同道合的朋友。无论是在上海，还是武汉，最初的会面总从它谈起，由此而产生无数机会。金海湾毫无疑问的成为对金地企业发展影响最大的一个项目。

　　2000年12月28日，金地集团作为解禁后第一批试点的三家地产企业之一，最先被批准上市。2001年1月，金地集团在上海证券交易所公开发行人民币普通A股股票9000万股，成为1993年以来首批房地产上市公众公司之一。同时，金地集团北京分公司正式成立。

　　至此，金地从“渔民企业”一路走来，终于修成业内首屈一指的地产“大鳄”。

　　平衡性战略

　　对于金地而言，上市带来的最大不同就是知名度的提高和品牌的提升。每天的行情显示都有金地集团600383(金地股票代码)。金地开始成为一个全国性的“演员”，备受注目。

　　在资产规模一下子扩大了8倍之后，金地开始考虑跨区域发展。并开始了以深圳、北京和上海三大战略性城市为中心的战略布局。

　　2003年2月28日，上海嘉定区政府与金地集团、嘉宝集团(资讯行情论坛)就占地2100亩的“格林风范”项目举行签约仪式，至此，金地在上海的土地储备激增至6000亩。而随着格林春晓、格林春岸等项目的开盘，上海地区成为金地利润增长最快的区域。

　　然而，不是每个企业都可以抵御诱惑，尤其是上海楼市这样的“欲望空间”里。金地到底怎么去平衡利益与风险？

　　对此，张华纲认为，经过2003年和2004年的市场上涨，上海市的土地价格、房产价格都大大提升，整个市场大环境的投资风险比前两年大大增加。出于这样的考虑，尽管2004年上海地区给金地集团的回报超过了27%，但集团在2005年的计划中，上海的份额仅为15%，其余的分布分别为武汉15%、北京21%、广州49%。

　　“对当前的形势，我们非常有信心。金地有长期的规划，在土地储备和金融方面都有一个提前的考虑，保证正在开发的项目、准备开发的项目和储备项目三者之间的平衡，但我们对于政策的调整也决不会掉以轻心，特别是在土地储备数量和开发节奏等方面必须精打细算。”

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