九龙建业控股深物业 深圳国资改革再迈重要一步

　　曾经参与制定深圳国资改革框架的深圳方面人士向《财经时报》透露，按照计划，像房地产等竞争类上市公司国资均将逐步退出，当地国资只保留部分垄断性行业的经营，而随着改革的推进，这部分垄断性行业国资也会选择性退出

　　本报记者 陈晔

　　上周二(4月5日)，深圳国资改革传来消息，深圳国资从深物业(资讯 行情 论坛)(000011)退出，香港上市公司九龙建业(0034，HK)子公司卓见投资成为其控股股东，这是去年年底刚刚成立的深圳投资控股有限公司主导的第一家国资退出案例，并被认为是深圳国资改革的重要一步。

　　《财经时报》获知，今年深圳市将完成10家国有企业的整体改制，其中包括深长城(资讯 行情 论坛)和深振业(资讯 行情 论坛)的下属4家施工企业。物业集团、深房集团等7家企业将转让全部国有股权。

　　人员和债务难题

　　卓见投资以4.59亿元的价格取得深物业的控股权(股比达到70.3%)，这个价格是在深物业2004年12月31日经审计后的净资产基础上溢价15%，深物业的净资产为5.67亿元。

　　分析人士认为这个价格并不算高，相当于深物业A股30日均价的72.6%。

　　深圳市政府一位官员告诉《财经时报》，在国资退出的过程中，最大难题是人员安置和债权问题，深物业此次交易得以顺利进行的最大原因正是这两个问题都得到了解决。

　　不仅如此，卓见投资还承诺，在收购完成半年内，为深物业提供5亿元营运资金，以盘活深物业的不良资产；在一年内，向深物业投入不少于人民币5亿元的优质重组项目，包括高科技汽车环保净化器项目、金融服务及财务管理、处理不良资产项目、自来水和热电等项目。

　　曾经参与制定深圳国资改革框架的深圳方面人士向《财经时报》透露，按照计划，像房地产等竞争类上市公司国资均将逐步退出，当地国资只保留部分垄断性行业的经营，而随着改革的推进，这部分垄断性行业国资也会选择性退出。

　　由于此前深物业原有股东已经偿还了所欠几百万元款项，在本次协议中，只有深物业原股东为深物业2000万元的贷款担保转由新股东担保。

　　而人员问题显然麻烦得多，在双方达成的协议中，有不小篇幅用来描述有关员工安排的条款。深物业的新股东同意妥善解决深物业的员工工作安排，并且在过渡期和目标股份过户完成后，受让人将协助出让人进行深物业员工补偿安置工作，而执行这一工作的依据是国家、深圳市有关法律、政策、规定处理深物业员工补偿安置问题。

　　2003年6月，为了配合深圳国资改革，深圳市政府发布100号文件，其后，在去年10月，深圳市又对这一文件进行了补充。这就成为深圳国资改革在解决员工安置时的依据。

　　文件规定，深圳市属国企进行改制，国有股权降至30%(含)以下的，企业应依法与员工解除劳动关系，并支付经济补偿金，补偿金比例根据工资的水平进行确定。

　　除此之外，深物业的新股东还作出了多项承诺。诸如深物业在册的有深圳户籍的正式员工愿意留用，保证给予3年的就业机会；深物业在册员工的总体工资性收入水平在该3年中每年将不低于2004年年度的水准；深物业的管理层保持相对稳定。

　　出让深物业控股权

　　事实上，这是一个深圳国资全部出让深物业控股权的方案。深物业第一大股东深圳市建设控股、第二大股东深圳市投资管理分别将其拥有的深物业59.844%和10.4525%股权一并转让给卓见投资，后者的持股比例超过70%，成为深物业的绝对控股股东。

　　卓见投资于2005年2月2日成立，注册地为英属维尔京群岛，注册资本5万美元，是香港主板上市公司九龙建业的控股子公司，持股比例为85%，而九龙建业是保利达控股的控股子公司，所以卓见投资的实际控制人为保利达控股。

　　九龙建业成立于1961年，是一家以地产投资及发展业务为主的公司，开发过位于旺角的旗舰物业项目——创始中心。

　　公司于1995年在香港联合交易所上市。2001年12月，保利达控股收购九龙建业51.5%股份，成为其控股股东。目前，保利达控股持有其约62.25%的控股权。截至2004年6月30日，九龙建业的总资产和净资产分别为66亿港元和39亿港元。

　　作为九龙建业的控股股东，保利达控股主要业务为房地产发展和投资、纺织和制衣、公用设施的投资、制冰和冻仓、金融业务、实业投资和项目投资等业务。自1978年起投资和发展地产业务，该集团以澳门为基地。旗下除九龙建业外，其控股股东兼主席柯为湘还拥有一家在香港联合交易所上市的子公司——保利达资产控股有限公司(208，HK)。

　　九龙建业方面表示，收购深物业是其进军内地地产业的重要一步，深物业拥有多块黄金地段地产项目，并且拥有了解内地市场的团队。

　　深物业以房地产开发、物业租赁与管理为主业，兼营出租车客运、商品百货及餐饮业等。2004年年报显示，公司实现主业收入13.26亿元，利润总额1.26亿元，净利润9045万元。其开发的“俊峰丽舍”、“皇御苑B区”等项目，在市场上也具备一定的知名度。由于依靠主业成功扭亏，深物业今年3月8日起撤销“ST”处理。

　　目前，深物业拥有17.71万平方米深圳皇岗口岸土地、2.64万平方米深圳冬瓜岭土地、海南海甸岛2.89万平方米土地，两块于2007年竣工的在建项目，面积超过20万平方米，还有多块竣工项目存货。

　　但是由于近几年土地转让政策和贷款方面的限制，地产企业多受资金紧张困扰。深物业在年报中提到：“经营资金相对紧张并束缚着公司对新项目的拓展”。这种窘境，随着九龙建业的入主或会得到改善　。

　　深圳国资改革脉络清晰

　　深圳市投资管理公司1987年7月率先成立，这是全国第一个国有资产管理专门机构，资产规模近千亿元。

　　1993年，深圳市国资管理办公室成立后，深圳国资管理进行“纵三层、横三块”的改革。“纵三层”是指深圳国资委及其执行机构“国资办”——深圳市投资管理公司等三个国资经营公司——三公司下属的全资公司、控股公司及参股公司等三个层次，原有投资管理公司兼顾的政府行政管理职能转移到国资委。这在全国是个创举。

　　随后，1994年8月，深圳市国资委将深圳市建设集团改制成与深圳市投资管理公司性质相同、机构相平行的资产经营公司，并将已核定的9.27亿元国有净资产授权给建设集团经营。同年底，深圳物资总公司也改制成上述性质相同、机构相平行的资产经营公司，在1994年内形成“横三块”格局。三个层次中，真正行使国有资本出资人职能的是三大资产经营公司。

　　从1993年建立，一直到2002年，深圳市国资“纵三层”管理架构一直没有大变。直到2002年十六大召开之后，深圳才启动了新一轮的国资管理体制改革。

　　在从2001年开始的新一轮国有经济布局调整中，深圳市国企数量急剧减少，小企业、弱势企业越来越多地退出了国有经济。至2003年，三大国资经营公司直接管理的一级企业数量，从过去的100多家锐减至30多家，目前更仅余25家左右。在此情况下，三大国资经营公司行将陷入“无人可管”的境地。

　　去年7月30日，有12年历史的深圳市国资委和它属下办事机构“国资办”被撤销，代之以“新国资委”——深圳市国有资产监督与管理委员会。10月，三家资产经营公司也停止运营，并合并成立深圳市投资控股有限公司。

　　深圳市国资中除金融、事业性资产之外的全部经营性国资，过去均由上述三家国资经营公司——深圳市建设投资控股公司、深圳市投资管理公司和深圳市商贸投资控股公司掌控。　

　　这次变革，意味着三家公司彻底消失。一个新的国有独资有限责任公司——深圳市投资控股有限公司，于去年10月在原三家公司的基础上重组合并成立。

　　这笔经营性国资被分别划转给深圳市国资委和新成立的深圳市投资控股有限公司，后者将承担人员、债务、不良债权，令国资改革轻装前行。

　　这是深圳国资改革的重要一步，本次深物业的第一大股东深圳建设控股、第二大股东深圳投资管理的实际控制人就是深圳投资控股。