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万科华侨城赢利模式各辟蹊径


http://finance.sina.com.cn 2005年03月29日 12:15 证券时报

  □袁立波

  很多人谈起万科(资讯 行情 论坛),都津津乐道于万科较为独特的盈利模式。的确,一个优秀的企业只有拥有较为成功的盈利模式,才能为企业创造稳定和源源不断的利润。

  万科从九十年代末剥离出百货等非主营业务后,就把精力专注在房地产业务之上,并
迅速成长为中国最大的房地产公司。在这个过程中,万科渐渐摸索出一种适合万科发展道路的盈利模式,并将万科导入一条稳步发展的轨道。今天看来,万科的主流盈利模式并不复杂———在一个城市的非主流的地段,通过大规模精心开发,依靠万科的品牌提升片区的价值,从而创造出高附加值。万科的四季花城、17英里、万科城就是万科这种盈利模式在项目中的一个个缩影。

  到如今,房地产业已走过了昔日的暴利时代,而微利时代的赢家法则是,谁能持续获得比同行更高的利润,谁就是真正的赢者。万科通过这种蕴含高附加值的盈利模式,就站在了微利时代的行业前端。

  在深圳的另一家房地产企业华侨城(资讯 行情 论坛),也有其独具特色的盈利模式———“旅游+房地产”,通过开发主题公园,营造良好的自然和人文环境,提升片区的价值;同时,通过开发旅游为先,可以取得较低的地价甚至于零地价,从而使房地产开发的收益可观,房地产收益占到总收益的80%以上。目前,华侨城将这种模式在深圳运作成功后,开始向全国各大城市进行推广。

  在深圳,华侨城还有以较低的协议价从政府拿来的200万平米土地,还有与盐田区政府合作的三洲田项目;在北京,有投资达20亿元的北京世纪华侨城项目,项目占地1平方公里,其中主题公园50万平米,房地产建筑面积50万平米;继北京项目后,在上海浦江镇又规划了意大利风景项目,操作思路及盈利模式和北京项目基本相同。通过将这种旅游地产模式在全国各大城市“复制”,华侨城被赋予了较高的收益预期,并受到机构投资者青睐。

  相对来说,一种盈利模式能否保持持续的盈利能力,关键看这种盈利模式是否是在充分的市场竞争环境中锻造而成的,在非充分竞争的市场环境中,亦或是在某种保护状态下形成的盈利模式,承受风险考验的能力就会较弱,持续能力也会较差。

  前些年,某家著名综合性开发公司的盈利模式就备受争议。这家公司通过经营政府公共事业产品,获得政府经营性财政补贴(收购经营一大桥经营权,每年从财政局获得8000万元收入),从而达到较高的盈利水平。但这种在政府“呵护”下的高利润能否源源不断,风险性如何,当时并不被市场看好。而且,数据显示,近两年该公司的盈利水平在不断走低。






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