开开张晨案后的资产争夺战 50层东海广场易手

http://finance.sina.com.cn 2005年03月23日 16:56 21世纪经济报道

　　本报记者沈浪上海报道

　　张晨案后，负债累累的开开资产再次散落江湖。

　　伫立于上海最繁华路段的东海广场，高耸入云，却也锈迹斑斑，恰如其赋予开开的意义一般，特征明显却不尽荣耀。不过，2005年3月过后，该楼的发展将与开开再无联系，将

可能转而纳入中凯集团的发展体系。

　　上海繁华路段的烂尾楼

　　近两年来，尽管整个上海市的房地产市场火热异常，但位于南京西路顶级地段的东海广场却始终异常沉寂，直到2005年1月开开实业(资讯行情论坛)张晨案的爆发，才使其成为众人瞩目的焦点。

　　据开开实业(600272，SH)1月20日公告称，公司原总经理张晨因涉嫌经济犯罪而被公安机关立案侦查。据悉，美籍华人张晨涉嫌侵吞巨额国有资产，并给开开实业等造成了高达数亿元的损失，现被警方通缉。

　　东海广场分为一期和二期，位于上海市南京西路、常德路附近，原由上海安联投资发展有限公司开发，该项目一期为50层裙房4层　、地下3层、总高度185米的建筑尽管在2003年就已经封顶，但项目始终没有后续进展，并继而成为静安区中，面积最大，也是唯一残存的大型烂尾项目。

　　根据开开实业(600272)的公告显示，2003年12月18日，开开实业、开开集团和Emirates Far East Investment Ltd.签署了共同投资设立上海毕纳高房地产开发有限公司的合同。毕纳高地产注册资本为3亿元投资总额为10亿元其中开开实业出资1.2亿元，占注册资本的40%；开开集团出资0.3亿元，占注册资本的10%；Emirates出资1.5亿元，占注册资本的50%。投资三方均以现金出资。而在此之前的2003年10月13日，开开集团就已经与安联投资签订《东海广场一、二期在建工程项目转让协议书》，安联投资将项目土地使用权、地上已建有的建筑物、项目的开发经营权、与项目现状及后续开发及经营管理有关的全部权益及、或收益转让给开开集团，项目整体转让价格为73800万元。

　　原本就为接受东海广场项目而特设的毕纳高房产，在公司成立之初，也曾做过野心勃勃的打算。当时该公司甚至对外称，新的地产公司业务除了房地产开发之外，还渗入房地产租赁、房地产咨询、物业管理等各个领域。其目的定于，不仅仅趁势追求相对较高的回报，而是谋求在整个行业中的长期发展。

　　不过，后来的事实证明，毕纳高房产远非没有企图，但表现的只是个人的贪欲。该公司自成立之后，除了吸收了不属于Emirates的2亿元资金外对东海广场项目没有任何投入。而据知情人士推断，张晨很可能利用毕纳高地产来转移资金。

　　这个事件的来龙去脉究竟如何，尚无人知晓。但无论东海广场与张晨有多少牵连，唯一可以确实的是，该项目至今烂尾，且已经成了静安区有关部门的一块心病。

　　政府介入

　　上海的烂尾楼大多是在1997年亚洲金融危机时形成。当时，大量资金盲目进入上海房地产市场，并在市场泡沫破灭之后，被冻结成遍布全市的烂尾楼。根据有关机构统计，截至2002年12月，上海大大小小的停建缓建楼盘项目累计达624个，涉及总金额近1000亿元。

　　而烂尾楼形成的成因主要有三类：一是资金问题，如投资方资金链断裂，后续资金无法到位；二是市场定位问题，如许多开发商在1997年至1998年间盲目投资写字楼；三是债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。

　　鉴于烂尾楼现象对上海城市景观和房产市场造成的不良影响，从1999年下半年开始，上海市、区两级政府成立了专门的工作小组，对停缓建项目逐一清理。至此，无法处理的烂尾楼由政府协调参与，已经成了这一特殊市场的不定法则。

　　作为停缓建项目最多的静安区，在这一领域的经验也颇为丰富，到目前为止，该区已经有40多个停工3年以上的“烂尾楼”项目陆续启动。

　　据知情人士透露，作为现存最大的烂尾项目，在上海各家银行债务总计为16.4亿余元的开开集团早就已经寻求买家，以期套现。但意欲接手的几家投资公司都“醉翁之意不在酒”，只想低价进高价出，而不想恢复建设。几经反复之后，依旧悬而未决的东海广场，也重新回到了政府出面这一最为高效的解决途径中来。

　　2005年1月下旬，上海市静安土地开发控股总公司正式接手东海广场，并即时开始为其复工寻找投资。消息一出，一时间引来众多关注，参与竞争者有数十家之多。

　　花落中凯？

　　之所以追者如潮，只在于甲级写字楼市场无疑为当下上海地产市场中的绝对明星。而大量外资介入的消息，也成为其价值迅速窜升的最大动力。

　　根据仲量联行提供的分析显示，国际基金通常可以接受的回报率是7%，而目前上海甲级写字楼软硬成本每平方米总共是2500美元左右，租金则是每天每平方米0.8美元，实际的回报率已经达到11.28%。因此，寻求整幢收购甲级写字楼，已经成为各路资金的首选。

　　然而，静安区政府却有自己的考虑。

　　据了解，区政府当时对接受东海广场的企业有着几点基本要求：1.从事实际开发的房地产企业。2.对复杂的合同关系有丰富的处理经验。3.具备高档物业的开发经验。

　　经过一路厮杀，在3月初进入最后角逐的人选一共有四家：一家本地开发商、一家拥有外资背景的投资公司、一家在沪开发的福建公司，以及一家浙江公司。

　　2005年3月16日，经过静安区政府平衡协调，通过议标的方式，结果初现端倪。种种迹象表明，将非常可能由浙江中凯企业集团主导对东海广场项目进行改造。其具体标的为9.75亿元。其中主体50层高由中凯独家开发，二期联合其它公司进行开发。

　　而据接近中凯人士透露，中凯之所以可以战胜在资金实力上超过自己的对手，其最大优势在于，因其在该区开发的“中凯城市之光”项目之成功而获取静安区政府更多的好感与信任。

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开开实业原总经理携款潜逃专题


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