天宸股份高买低卖土地 地产大王的公司也亏损

　　2004年是上海房地产涨势最猛的一年，上海的房地产开发企业大多赚得钵满盆满，也由此令上海土地资源愈发紧缺，然而天宸股份近年来却演绎出一个又一个高买低卖土地的故事

　　贺宛男

　　凡投资成功者都是低进高出，岂有高进低出之理，对房地产企业来说，更不能低价卖 地、高价买地，可有一家房地产企业偏偏这样做了。

　　2004年是上海房地产涨势最猛的一年，被称为“开发商的幸福时光”，上海的房地产开发企业大多赚得钵满盆满，但是，有“上海地产大王”之称的仲盛集团控股的天宸股份(资讯 行情 论坛)(600620)，效益居然出乎意料地急剧滑坡。

　　仲盛集团老板叶立培、李衍夫妇曾被《福布斯》排在2002年大陆富豪第6位，然而其旗下的天宸股份这一年净利润降幅达48%，每股收益仅0.067元，成为2000年该集团入主以来效益最差的一年。更令人难以置信的是，总共2000多万元盈利靠的还是卖掉两块资产(包括出售出租车公司和一家房地产公司的股权)获得的3000多万元营业外利润，扣除后经常性收益为-825万元。简言之，在上海房产形势最好的那一年，作为地产大王控股的上市公司，主业竟是亏损的。

　　说到主业滑坡的原因，公司的解释是，“随着国家清理整顿土地市场、限制银行资金过度流入房地产行业等多项宏观调控政策的出台和落实，对本公司的项目进度，特别是新的房地产业务开展上，产生了一定的影响。”

　　确实，宏观调控对房地产企业有很大影响。从天宸股份看，公司最大的一个项目——在金山区开发的18万平方米“金海岸花园”民用住宅已全部售罄，新的楼盘又接不上，去年实现房产销售仅2.04亿元，下降1/3，毛利率也从27.6%降至24.6%；但同为上海的房地产企业，上海新梅(资讯 行情 论坛)去年的房地产销售毛利率却达41.89%。同处上海，新梅集团无论是实力还是知名度，似乎都比不上仲盛集团，不知为什么差距竟如此之大？

　　根本的问题还不在这里。众所周知，宏观调控对房地产企业主要有两条，一是资金，二是土地。从资金面看，净资产4.8亿元多的天宸股份，目前银行贷款已超过6亿元，总负债9.6亿元，再要借款已经不易。

　　说到土地储备，那是房地产企业的命根子，对土地资源特别紧缺的上海房地产企业尤其如此，近年来接连发生在天宸股份身上的几个故事，就很难自圆其说了。

　　其一，芦潮港1100亩土地的故事。

　　芦潮港是上海深水港的所在地。2000年8月，天宸股份曾通过股东大会决议，从大股东手中购得芦潮港人工半岛1100亩滩涂资源的联合开发权(年报显示，这部分无形资产共约6000万元，即1亩不足6万元)，并已由上海市房屋土地管理局核发了房地产权证。

　　然而，到去年深水港正式动工时，公司却接到政府有关方面通知，决定收回该部分土地，用于市政公用设施用地、绿地、道路用地等建设。

　　通知虽然提到，土地收回后将落实具体补偿事宜，但迄今还挂在那里。可以想象，即使补偿落实，比起原来五六万元1亩拿到的1100亩土地资源，其损失将无可估量。公司也明确提到， 该项土地使用权的收回对本公司的资产、经营及利润指标都将产生重大影响。

　　其二，北京一食品厂土地的故事。

　　2003年2月，天宸股份曾决定出资8150万元，受让北京市宣武区原义利食品厂旧址18393平米土地，折算下来每平方米4430元，当时已同该食品厂签订了转让合同书，股东大会也予以批准。

　　可是，过了一年，即2004年5月，公司又公告说，北京市国资部门决定对该块土地采用竞价方式，结果虽然仍由天宸股份(通过北京的一家子公司)竞得，但价格却上升至13547万元，比一年前涨了66%。

　　其三，康桥驾校的故事。

　　在浦东康桥地区，天宸股份原有一个驾驶员培训基地(驾校)。这还是原联农股份的家当，占地381.34亩(25万多平方米)。2002年底，该地块按照规划将作为住宅用地，并以“邀请招标方式”出让。

　　让人无法理解的是，身为房地产开发企业的天宸股份自己不开发，却由大股东仲盛集团的一家关联企业以29.6万元/亩的价格(总价11287万元)中标，虽然该关联企业又一次性补偿驾校10900万元，但折算下来每平方米也才870元。而就在此后不久(上文提到的2003年2月)，公司却愿意以4430元/平方米的价格，去北京买地，且此后又提价至7350元/平方米。

　　上海人谁都知道，浦东康桥地区可是房价涨势最厉害的一个地区啊，目前已涨至近万元/平米！

　　放着25万多平方米的住宅用地自己不开发，宁愿低价转让给大股东的关联企业，却要千里迢迢地跑到北京，高价购买1万多平方米的土地，这一事实难道还不足以说明，实力雄厚的仲盛集团旗下，小小的天宸股份何以效益大滑坡吗？