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　　报告作者：郭海燕、钱炳撰写日期：2009-07-27

　　进入增长期，准REITs姿态迎接国际合作。

　　至此，公司已完成了由一家小型零售商向商业地产运营商的转型，目前拥有7家购物中心物业，通过租赁形式经营管理6家购物中心。上述13家物业的7家已经开业、6家在建，合计面积40.66万平方米。

　　进入快速增长期，有效平衡发展速度和资金保障。公司计划每年新增3家购物中心，重点发展北京市场，适当拓展合肥、沈阳、成都、南京等重点地区。我们预计公司09－11年经营性净利润能够分别达到4800万元、9000万元和1.38亿元(年复合增长70%)。

　　90%的分红比率将公司打造为一家准REITs，后续将引入高资质海外战略合作者。虽然目前的分红收益率只有2%，但随着业绩增长有望逐年提升。华联股份有望成为其优质商业地产在A股上市的平台。

　　估值与建议：适合中长期投资。

　　我们看好其基本面改善、盈利模式、业绩增长确定性，及由此带来的中长期投资价值。只按已有物业计算的NAV可达50亿元(每股10.1元)，较目前44亿元市值仍有15%溢价，股价具备资产价值支撑。

　　市盈率(10年37倍)在零售板块处于较高水平，这是我们维持“中性”评级的原因。当然，由于其高成长性和实质性业务转型，应享有一定的溢价，且房地产板块物业持有型公司估值均在40倍左右。我们后续将密切关注其业绩超预期和资产注入潜力。

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