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　　报告作者：陆航、徐军平撰写日期：2009-06-01

　　一直以来我们都强烈看好具有城投背景的公司。我国城市化率达到了45%，从目前总体形势来看，我国城市化进程仍处在快速发展的阶段，这将带来更多的商品房及公共设施的需求，而城投类公司具有特殊的背景，因此在当前形势下具有比较优势。

　　公司增发，增强公司核心竞争力。2009年4月，大股东宁波城投适时进行资产重组，将其质量优良的商业地产及住宅开发地产业务置入本公司，明确上市公司以“商业地产、住宅开发”为主业、兼营家用电器、水泥生产的业务格局，做大做强上市公司。增发后，宁波城投对公司拥有绝对控制权，占总股本76.95%。

　　定向增发，获得三项优质资产。此次定向增发获得大股东优质商业地产－天一广场，及住宅地产青林湾项目及慈城新区湖东地块项目。置出项目为盈利能力较弱的自来水净水公司及宁波枫林绿色能源开发有限公司。

　　大股东承诺减持价不低于15元。大股东承诺对宁波富达拥有权益的股份自股权登记完成之日起36个月内不转让，同时承诺通过证券交易所交易出售的价格不低于15.00元/股。

　　天一广场盈利能力强，发展空间大。天一广场是宁波商业地产中的龙头。账面价值为14.78亿元，未来经营毛利率高。目前总建筑面积为208018.66平方米，可供出租面积仅为167665.81平方米，未来各项改扩建物业竣工投入将成为公司未来新的利润增长点。同时若该部分资产进行银行抵押，将会获得30到40亿元的周转资金，利于公司对后续项目的开发建设，以及在土地市场上大显身手，壮大公司房地产开发规模等。

　　公司住宅地产将于2010年开始释放业绩。根据公司注入项目的开竣工计划，公司住宅地产项目在2010年及其以后开始逐渐进入业绩释放期，未来业绩增长潜力大。

　　公司盈利预测。根据对公司项目的盈利预测，公司在2009年至2011年营业收入分别为20.86亿元、40.87亿元及52.36亿元，归属母公司净利润分别为2.18亿元、7.80亿元和11.29亿元，每股收益分别为0.15元、0.54元及0.78元。

　　公司估值比较及投资建议。分别对公司住宅地产及投资性房地产项目进行重估，得出公司总的重估净资产合计为135.78亿元，折合得出公司每股RNAV为9.39元。对比主要城投类公司的市盈率，主要公司2010年大都在20倍附近，因此给予公司2010年20倍的市盈率，对应的价值为10.8元，综合RNAV估值及相对比较估值，我们认为合理价值在9.39元至10.8元之间，目前股价7.26元折价较多，给予“强烈推荐”的投资评级。

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