报告作者：王嘉撰写日期：2009-05-11

　　虽然受益于07年大量的预售款在08年结算，08年地产上市公司利润并未整体负增长，但净利润率、ROE等指标的下滑还是将行业萧条表露无遗。

　　进入09年一季度，虽然我们看到利润指标还处在下降通道之中，但是受益于销售的快速增长，净负债率已经有所下滑，并且经营性性现金流出现了巨额增长。同时结合信贷放松、政府对土地出让金支付进度和项目投资资本金比例要求的放松，开发商的资金状况已经有所了实际的改善。

　　虽然5、6月份之后，市场成交量有回落的可能，但是我们认为地产行业已经进入阶梯式复苏的轨迹之中，目前地产商的资金和资产负债状况以及政府政策的变化使得即使成交量有所回落，也不会出现由于地产商出现资金缺口从而相互杀价的状况。而房地产价格的稳定又可以进一步的增强市场信心，并缓解地产商毛利率快速下滑的趋势，09年下半年将出现房价同比增长的情况。同时我们也注意到09年1季度，管理费用率已经出现下滑的趋势，在地产商纷纷加强费用控制的背景下，相信09年行业整体费用率将会明显下滑。毛利率下滑程度低于预期，费用率下滑超预期将可能合力导致行业利润增速超过此前判断。

　　考虑到地产行业步入阶梯式复苏轨迹，我们上调行业评级至“推荐”。由于去年底以来地产股估值的明显提升，我们建议投资者重点关注有基本面支撑和业绩安全边际的一线地产股，以及有确定的外延式增长和基本面明显改善的二、三线地产股。对于过分依赖不确定性单一事件影响的公司，需要相对谨慎。除一线地产股之外，我们相对看好有区域经济支撑的建发股份、华发股份，以及基本面有明显改善的冠城大通、银泰股份。