报告作者：方焱、区瑞明、陈林撰写日期：2009-03-20

　　房地产投资增速下滑超预期或催生新的扶持政策。

　　2008年，房地产投资增速逐月放缓，“国房景气指数”跌至十年新低，预收款出现负增长，土地购置及开发出现负增长。09年开发商信心仍较弱，1-2月房地产投资下降至1%，比固定资产投资低25个百分点，预计09年全年增速可能在-10%以下，这样经济增长和就业将面临巨大威胁，或催生新的扶持政策。

　　重点城市销售回暖明显，但言见底“为时尚早”。

　　从主要城市08年11月以来的销售看，地产新政“暖市”效果明显，淡季不淡，特别是京、深两地回暖信号明显；近期房地产销售回暖主要是在政策(减免税费、房贷优惠利率降低)引导下，刚性需求的集中释放所致，当然也与开发商主动降价及小户型较多导致购买力增强有关，但房地产调整仍未结束。

　　政策松动仍将是未来地产股行情演绎的主要推力。

　　前期的政策方向基本符合我们研究报告的前瞻性判断。基于行业景气回落趋势或将持续到09年二季度，投资、销量等主要指标的增速在09年或将出现负增长的预测，我们认为在楼市交易量、房地产投资恢复增长之前，更进一步的政策松动和扶持措施仍将值得期待，利好将以层出不穷的方式演绎。另外，导致08年房地产销售低迷的主要因素都在朝积极的方向变化，我们预计09年房地产销售将好于08年。

　　标配地产股，逢低吸纳安全边际较高的优质品种、兼顾资产注入。

　　08年10月22日，我们提高行业评级以来，地产板块累计上涨39.52%，强于大盘(沪深300)19.32个百分点，09年以来上涨35%，强于大盘13.66个百分点，其强势表现符合我们的判断，推荐的主要品种涨幅均强于大盘，只有万科例外。09年二季度地产股具有较好的投资机会，我们看好09年业绩较确定的品种；另外，大股东资产注入预期较明确的公司也是不错的选择；再次，土地一级开发规模大并有收益分成的公司。主推品种：保利地产、招商地产、云南城投、中天城投、滨江集团、首开股份。

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