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　　报告作者：万知、刘昆、黄清林撰写日期：2009-03-18

　　张江高科是上海张江集团旗下上市公司，依托浦东张江高科技园区，主要经营园区的房地产开发与租赁业务，涉及的物业类型有工业、办公、科研、商业用物业及相关配套公寓等，公司是大股东张江集团旗下唯一上市平台，在集团的地位属于金字塔顶。

　　公司物业规模将从08年底97万平米增至09年的130万，2010年的200万，公司物业以研发办公楼为主，处于产业链盈利能力较强的一端，但我们比较担忧园区工业生产下滑带来的需求冲击。

　　张江园区在08年的总产值增至421亿元，同比增长10.3%，但在我们看来，园区租售业务仍将下行。由于张江园区的主导产业属于轻资产行业，产值、规模的膨胀往往不会带来对等的物业需求。园区原有企业的扩充不是新增物业需求的主力，公司未来大幅提升的新增物业大多仍有待外来企业进行消化。

　　园区的出口交货值占到园区工业产值的一半左右，同样不是很乐观，目前上海地区的工业投资受出口影响较大，工业企业经营状况糟糕，我们认为短期内难以明显改善，以往高租金的园区将面临其他租售价较低园区的竞争，公司作为区域高租金的代表，09年租金和售价均面临较大下降压力。

　　我们预计公司09、10年销售收入为14、29亿元，租赁收入分别为4.89、8.6亿元，实现每股收益0.44、0.73元，对应最新12.4元的股价PE分别为27和17倍，公司PB为3.87倍，从PE及PB角度看，公司估值较为合理。上海08年下半年租金报价调整幅度较大的为以外高桥、张江、金桥为代表的浦东区域，公司目前租金虽未有下调，但09年的租售压力都比较大，业绩09年难有表现。考虑公司物业规模将在09、10年大幅增长，如果经济持续好转，公司业绩将有望爆发，结合公司NAV估值优势，我们认为公司为长线投资较好的品种，首次给予“谨慎推荐”评级。

　　公司不乏亮点。创投、腾龙换鸟、承接高端商业区的搬迁客户将给公司业务带来新的增长。

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