报告作者：邹文军撰写日期：2009-02-23

　　楼市成交量明显回暖的持续性分析。

　　政策刺激之下，短期内成交量的放大具有持续性。但维持的时间的长短具有较大的不确定性。同时，在成交面积显著放大的城市房价下跌幅度可能放缓。

　　此轮房地产调整的根源是各种因素将房价推得过高，在投资性与投机性需求受到调控抑制之下，自住性需求和改善性需求的购买力已无法与过高的房价匹配，而自住性需求与改善性需求的正常释放是我国房地产行业长期健康发展的根基。

　　而在房价下行与大幅降息之后，购买力与房价差距缩小，实际购买力显著提升。近期释放的需求主要以累积的自住型需求与改善型需求等强刚性需求群体为主，在当前高房价之下，强刚性需求群体消化掉之后后，后续弱刚性需求的释放将逐步放缓，因此，政策刺激效应过后，房地产市场可能迎来的市场底部。(图表1)总体而言：短期，成交量的放大具有一定持续性，持续时间各个城市具有较大的差异性；中长期看，如果宏观经济整体形势没有明显改善，房价仍处于高位，则成交量与房价仍将继续下滑，并形成真正的市场底部。

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