报告作者：杨国华撰写日期：2008-12-15

　　《意见》中与房地产行业关系比较密切的主要有两点，分别是《意见》的第一部分，即“落实适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长”和《意见》的第五部分第十八条，即“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。

　　历史数据显示，广义货币供应量(M2)增速与房地产需求增速以及房地产资金来源增速存在比较紧密的正相关关系。2008年1-10月，广义货币供应量(M2)增速仅为15.02%，而《意见》中明确表示，将争取2009年实现增长17%左右。宽松的货币政策无疑将增加房地产的需求，改善房地产行业的资金状况。

　　房地产信托投资基金(即REITs)是一种以租金收益为标的的融资产品，普通住宅项目是不能以房地产投资信托基金形式上市的。从这个角度讲，以持有物业为开发模式的商业或工业地产企业将从中受益。但对房地产行业来讲，商业或工业的商品房占比较小，商品房市场的90%以上是住宅产品，且以持有物业为主的地产企业的资产负债率也远低于住宅开发类房地产企业。从保持经济增长，促进房地产行业整体健康发展的大背景出发，我们更愿意从下面的两个角度去解读政策的意图。

　　解读一：政策释放积极信号。房地产投资资金来源的50%左右直接或间接来自银行，房地产企业的融资渠道高度依赖银行，同时也暴露出银行较大的潜在风险。政府既希望银行严控房地产贷款风险，又担忧房地产企业资金链大面积断裂。从国务院层面提出拓宽房企融资渠道，足显中央政府对房地产企业资金困境的高度关注。因此，可以预期，房企的资金来源将在未来得到政府更多的支持。那么，由于资金问题导致房价下跌的压力将会得到一些缓减，而这将有利于房地产行业缩短调整周期，早日企稳。

　　解读二：为解决保障房建设的资金来源，政策探寻新路径。由于廉租房有稳定的租金收入，因此具备REITs的发行前提。在房地产土地市场和商品房销售市场极度低迷，政府财政收入面临严重缩水的窘境下，通过“REITs助推保障房建设”不失为一个好办法。保障房的顺利建设，既保证了民生政策的贯彻，又有利于商品房市场的库存消化。在这一点上，我们与市场的看法不尽相同。我们认为，市场过分夸大了保障房市解读“金融30条”对地产行业影响Page2场对商品房市场的冲击，而忽视了其对商品房市场更大的积极作用。理由一：房地产行业的主流市场仍然是商品房市场，而非保障房市场，拉动经济保增长，必须启动商品房市场。理由二：政府不可能无视商品房市场庞大的库存量(2009年策略报告有详细论述)，而重新开辟一个很大的保障房市场。我们认为，政府通过回购低价商品房或通过减少保障房的实物分配增加货币分配的手段，来解决保障与库存矛盾的可能性更大。从这个角度看，解决了保障房的资金问题，对商品房市场具有积极作用。

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