报告作者：王腾杰、王逸、孙贤兵撰写日期：2008-11-05

　　10月份销售依然疲软：(1)主要城市房地产交易量/销售收入在10月份(9月29日-11月2日)分别同比下降34%和41%，从而前10个月成交量/销售收入分别同比下降45%和40%。10月份成交量/收入月环比分别增长34%/20%，这主要归因于10月份的销售数据统计时间比9月多一周。10月份周销售额较9月份基本上持平或下降。仅有广州和重庆两个城市的10月份周平均销售额实现了增长，而杭州、大连和厦门的周平均销售额较9月份大幅下降，降幅为28%-34%。

　　(2)主要城市的销售均价月环比平均下跌2%。

　　(3)我们跟踪的16个城市平均需要23个月时间才能消化当前的库存。深圳是唯一一个库存量下降的城市(比10月初减少5%)，但我们研究范围内的其他城市的库存量则持续攀升。

　　地方和中央政府的刺激政策的影响依然有限：从7月份到10月份期间，很多城市出台了刺激政策，但9月和10月份持续疲软的销售额显示这些刺激政策在恢复市场信心方面的影响至今依然有限。此外，潜在购房者正在等待各商业银行出台执行财政部于10月22日宣布的房贷新政策的细则，这可能也是销售量疲软的原因之一。到目前为止，四家银行已经公布了实施细则，但只有农业银行和光大银行宣布了针对第二套住房的房贷新政策。银监会近期重申了对第二套住房的房贷政策立场，并敦促银行严格执行相关规定。

　　我们预计上市公司将公布疲软的10月份销售额：在未来几周内，万科(11月8日-9日)、中国海外(11月10日)、保利地产(11月8日-13日)、金地集团(11月10日)和绿城房产(11月14日-18日)将分别公布10月份销售数据。我们预计它们的销售数据同样疲软，我们认为这将抑制房产地股近期的反弹。

　　风险：政府的刺激政策促使成交量复苏快于且强于预期。

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