房地产：城市化人口流动与房价

　　报告作者：贾祖国、孟群撰写日期：2008-07-18

　　城市化进程呈现两大基本规律：城市化总体进程沿S型曲线变动，城市化率突破30%后进入加速阶段，直到城市化率接近70%；从人口流动看：城市化率低于50%，以从农村进入城市为主；超过50%，以从小城市进入大城市为主；超过70%，人口流动以从城区进入郊区为主；

　　大都市圈阶段，人口进入郊区；工业化和城市聚集效应共同决定了城市化的规模结构：工业化是城市化的长期驱动机制。城市的聚集效应主要表现为规模经济与交易成本节约，但城市的聚集效应存在一个与城市最优规模相对应的临界点；房价表现：房价的表现相应与人口流动主导方向的四个阶段紧密相关。在第一阶段，全国城市的房价涨幅总体应该比较接近；在第二阶段，大城市的房价表现将显著优异；

　　在最后两个阶段，大城市郊区的房价表现将会相对优异；美国的城市化进程：美国城市化率沿着S型曲线阶段性上升。人口流动的主导方向符合四个阶段。纽约大都市圈的发展充分展示了人类城市化的演进；日本的城市化进程：战后日本创造一个至今无人打破的城市化发展纪录。日本城市化进程主要围绕三大都市圈极其周边区域而展开，总体符合四个阶段；韩国的城市化进程：1960年代初，韩国经济开始腾飞，城市化进程加速，到1990年，韩国城市化率突破了70%，达到74.4%。首尔都市圈和釜山都市圈的发展历史其实就是韩国城市化的历史。因此其城市化进程的4个阶段不是很明显，总体看只有两个阶段。首尔房价表现优异；

　　中国城市化趋势及房价判断：2007年中国城市化率已达到44.9%，根据美日韩城市化发展的经验，中国城市化还处于加速发展阶段，城市化总体每年还将继续快速提高；农村进入城市为主导阶段即将结束，未来人口流动将依次进入以小城市进入大城市为主导阶段、以大城市郊区化为主导阶段和以都市圈为主导阶段；按照城市化的国际规律，我们认为未来三大经济圈的核心城市，尤其是这些核心城市郊区的房价相对会有更大的潜力。