房地产重点公司RNAV敏感性分析

　　报告作者：贾祖国撰写日期：2008-06-17

　　RNAV敏感性分析的必要性：RNAV反映了房地产公司当前的清算价值，从而形成了弱市中的一个估值基准；为了反映房价未来可能的下跌，估值上往往给予RNAV一定的折价，这一做法无疑是比较粗糙的：随着房价的下降，不同的公司RNAV下降的幅度必定是不一样的；我们需要对RNAV进行详细的敏感性分析，以期找寻一些规律性的东西为投资提供参照；

　　RNAV敏感性分析结论：首先，持有物业占比较高的公司比纯粹以开发为主的公司的RNAV下降得慢。例如，招商地产和金融街相对保利地产和金地集团；其次，地价相对房价更便宜的公司的RNAV下降得慢，例如华发股份相对保利和金地集团；最后，帐面净资产占比越大的公司的RNAV下降的速度越慢。例如金融街(刚做完80亿元的再融资)，金地集团相对保利地产；

　　结论的原因分析：帐面净资产好理解，其余的两个结论其实反映了一个共同的问题：土地成本越便宜、拿地越早的公司RNAV下降得越慢。这是因为随着房价的不断下降，那些低成本项目的评估溢价尽管在下降，但总体仍保持正值，而那些高成本项目的评估溢价则相应地在不断地成为负值，正是后者大大加速了公司RNAV的下降；