华侨城A：价值低估 房地产风险反应过度

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　　报告作者：苏 平、林周勇撰写日期：2008-06-05

　　整体上市后公司合理市值725亿元，合理价值中枢22.21元。房地产中的住宅业务权益建筑面积465万平米，价值435亿元、商业地产权益面积134万平米，价值204亿元；旅游业务价值50亿元、酒店业务价值36亿元。预计整体上市后总股本32.64亿股，合理股价22.2元；

　　拟收购资产价值80-100亿元，预计增加股本5.33-7.69亿股。公司早前曾公告，本次整体上市拟收购资产包括集团持有的13家公司股份。根据公司前次公告及相关公司的资产状况，我们估算，拟收购资产的帐面总价值约99亿元，按集团持股比例测算的权益价值约59亿元。考虑到部分资产的重估升值，我们估算拟收购资产的价值在80-100亿元。在发行价13-15元之间的情形下，预计收购资产需增加的股份数量将达到5.33-7.69亿股；

　　房地产销售好转，为08、09年业绩提供强力支持。受房地产市场整体调整的影响，公司前期楼盘销售较慢。但最近推出的几个楼盘定价灵活，得到了市场的积极响应。近日开盘的天麓7区和纯水岸5期销售分别达到55%和100%。公司灵活的销售政策和市场对新楼盘的热烈追捧显示高端住宅市场需求依然强劲，市场对公司房地产业务很可能过度悲观；

　　重申强烈推荐-A的投资评级，目标价22.2元。预计08、09、10年，公司净利润分别为19、27.5、36亿元，EPS0.70(加权平均)、0.84、1.09元。重申强烈推荐评级。根据公司重估价值，给于22.2元的6个月目标价；

　　投资者对房地产的心态仍不稳定以及A股的系统性风险是短期内的主要风险因素。