原标题：美的置业湖南项目“货不对板”被业主多次投诉，整改仍未落实到位 来源：商学院杂志
文：陈淑文朱耘
ID：BMR2004
近期，《商学院》开设“315投诉平台”，发起消费者“线索征集令”，不久就收到了众多消费者报料。
其中，位于湖南长沙宁乡美的城的商铺业主胡先生向《商学院》记者报料，其2020年在宁乡美的城购买了一套商铺，约定2020年5月30日交房，但在2020年6月初交房时发现还有漏水，新增承重柱与合同上平面图不一致，燃气未到户等各种问题，认为宁乡美的城开发商未履行合同条款。
2021年2月26日，记者就业主反应的相关问题致函美的置业，对方表示业主反馈的这些问题，与湖南区域项目对接人逐一核对，稍晚会给回复。
诉称开发商
不履行合同也拒绝赔偿
宁乡美的城的开发商为长沙天宁置业有限公司，是美的置业（3990.HK）旗下长沙市美的房地产开发有限公司的全资子公司，美的置业进入宁乡的首发之作。
胡先生购买了该项目的底商，但在交房时发现店面有很与合同“货不对板”的地方。
其中商铺中新增两处承重墙柱子，与合同约定附件4中不一致，导致实际使用面积减少，并影响商铺内整体布局；合同有明确约定燃气到户，实际并未有任何燃气设施。
与平面图相比，实际店面多出两处承受墙
一般而言天然气安装对房屋户型结构、厨房所在位置，以及燃气管道铺设等都有严格的要求。胡先生目前了解到的商铺应该都没有天然气安装计划，这与他签的合同里明确有燃气的条约不符。
“销售现在说我之前是住宅合同，签错合同了，要我们直接改掉。”胡先生没答应，因为在签合同之前他就特意问过为什么要签这个住宅合同，而不是商铺合同，销售说都是签这种合同，然后还有补充合同。
业主提供的合同有燃气约定相关内容
“我们也是看中了有燃气这一便利才买的。”现在开发商不兑现合同条款让胡先生很烦恼，如今没有燃气入店也没有油烟管道，去工商局办理餐饮合格证是不让办的。
“对于上述问题，开发商那边至今也未有解决方案，而漏水、墙上钢筋裸露，大梁钢筋外漏等质量问题，导致延期交房，开发商未有任何赔偿方案也拒绝赔偿。”胡先生告诉《商学院》记者。
在北京市律协土地与房地产法律专业委员会委员王玉臣看来，开发商交房必须满足三个基本的条件：法定的交房条件、合同约定的交房条件、现场的客观条件。
在这三个基本条件中，现场的客观条件主要指的就是房屋是否质量合格，是否存在质量问题。关于质量问题仅仅是需要关注的一部分内容，这个往往叫“看得见的问题”。
最容易忽视，但是又极为重要的就是法定的交房条件。作为法定的交房条件（比如通过规划验收、竣工验收备案、消防验收或消防备案等），很多购房人其实并不知道，而开发商往往也不会主动去说。
王玉臣支持从民事上来看，开发商应当承担相应的违约责任，这个要看合同的具体约定。其次，从行政来看，如果实际建设情况和规划不符的话，则存在违规行为，应当受到相应的行政处罚，比如罚款、拆除、没收违法所得等。
整改仍未落实到位
通过美的置业全国客户服务中心，均可通过统一热线进行沟通，可根据客户反馈的问题，建立跟单机制，限时解决。
实际上胡先生向美的置业热线多次反馈，并没有进行任何实质性解决问题动作，直到宁乡经济技术开发区分局工商局工作人员上门催促解决问题，开发商工作人员才于2020年12月24日联系业主说要解决此问题。
随后胡先生与宁乡美的城开发商工作人员沟通后，开发商表示无法解决实际面积减少和燃气入店的问题，对于业主提出的损失赔偿要求表示需向总部申请，让胡先生等待。
但迟迟仍未接到开发商的消息，胡先生再次主动找之前对接工作人员了解情况，开发商仍然拒绝履行合同也拒绝赔偿。耗时数月仍未整改到位，焦虑的胡先生决定通过媒体求助。
2021年2月26日，《商学院》记者就业主反应的相关问题致函美的置业，对方表示业主反馈的问题，与湖南区域项目对接人逐一核对，稍晚会给回复。
随后美的城的工作人员打电话给胡先生，但其表示开发商并没有实质性解决问题，答复说在3月3日给胡先生几个解决方案。
截止到约定期限，宁乡美的城的销售负责人给了胡先生两种解决方案；方案一是最高免商铺5年物业费；方案二是换另外有烟道的商铺，具体商铺大小、位置等其他条件也没有给出。
对此，胡先生表示完全不接受，按合同条款是赔付购房款一倍并有权退房，如果仍不能通过协商解决问题，最终还是会走法律途径。
王玉臣认为合同约定的交房条件，就是业主所签署的购房合同上所载明的交房条件，收房的时候，都要一一去核实。如果开发商不具备这些合同约定交房条件，或不具备上述法定条件，业主都是可以拒绝收房的。
王玉臣指出违法违约成本比较低，导致有的开发商屡屡违规，另一方面也反映了开发商的管理不严，没有对商铺、住宅等项目验收的品质有严格的标准。
千亿业绩之下
踩中“红线”的烦恼
2019年美的置业首次实现千亿目标，2020年实现全年销售额1261.6亿元，同比增长24.6%，增速在房企中位于第一梯队。
截至2020年12月31日止十二个月，美的置业及附属公司连同合营企业和联营公司的合同销售金额约1261.6亿元，相应已售建筑面积约1111.4万平方米，分别同比增长和24.63%和10.88%。
克而瑞地产研究公布的《2021年1-2月中国房地产企业销售榜TOP200》，美的置业的全口径销售额排名中国房企第27位。
2021年美的置业延续2020年强劲势头，3月3日美的置业发布2021年前两个月销售数据。截至2021年2月28日止两个月，美的置业及其附属公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约232.1亿元，同比增加197.2%；相对应的已售建筑面积约210.4万平方米，同比增加191.4%。
然而，在千亿规模之下，美的置业的“烦恼”也不少，面临着负债率高、“踩线”指标等规模扩张“后遗症”。
美的置业中报数据显示，2020年上半年，尽管美的置业在收入、核心净利润、归母净利润均实现了同比双位数的增长，但负债率水平在实现“四年连降”之后，在行业内仍然居高。
美的置业负债总额由2017年的1008.14亿元上升至2020年中期的2213.48亿元，两年半内总负债增长119.56个百分点、净增长1205.34亿元。
半年报显示，美的置业2020年上半年除预收款资产负债率已经达到78.61%，净负债率为86.8%，现金短债比为2.26，按照监管部门设置的“三条红线”，其2020年踩线资产负债率一条，获得一张黄牌，按监管新规要求，美的置业的有息负债年增幅不得超过10%。
如今随着“三条红线”融资新规效应的持续发力，房地产行业进入管理红利阶段。在知名地产分析师严跃进看来，“三条红线”给房企带来一定的约束力，加上大城市房地产调控的力度越来越大，企业应该积极做好项目管理等工作。
严跃进认为，项目出现实际面积“缩水”“货不对板”问题是背后是房企经营压力的体现，往往以压缩项目时间和牺牲项目质量为代价来减少项目成本。
实际上项目成本一般是项目经理管控的事情，应该在抢抓工期和保质保量的前提下，统筹安排各方，应该通过科学的项目管理，通过优化各施工工艺流程，减少项目成本支出。
对于上述宁乡美的城的维权事件，尽管美的置业方面强调会协助业主解决问题，但公司管理层是否足够重视并采取相应措施？是否会提高产品的验收标准？对此，《商学院》记者将持续关注。
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